摘要：購(gòu)買的期房爛尾，有的購(gòu)房者集資將爛尾樓建設(shè)到勉強(qiáng)能夠居住的程度；有的購(gòu)房者坐等房企接手盤(pán)活或者退房款；有的購(gòu)房者毅然斷供……選擇哪種自救方式方為明智之舉呢？,

商品房預(yù)售制度的弊端以及商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的漏洞導(dǎo)致我國(guó)各地樓盤(pán)停工現(xiàn)象頻發(fā)。老百姓買房本是為了遮風(fēng)擋雨，可是不小心買了爛尾期房，從此便陷入一片凄風(fēng)苦雨。購(gòu)買的期房爛尾，有的購(gòu)房者集資將爛尾樓建設(shè)到勉強(qiáng)能夠居住的程度;有的購(gòu)房者坐等房企接手盤(pán)活或者退房款;有的購(gòu)房者毅然斷供……選擇哪種自救方式方為明智之舉呢?

期房爛尾，房貸還要還嗎?

貸款買期房事件中存在兩層法律關(guān)系，一是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系，另一個(gè)是購(gòu)房者與銀行之間的貸款關(guān)系，二者相互獨(dú)立。在我國(guó)現(xiàn)行法律框架下，購(gòu)房者不能因開(kāi)發(fā)商違約而自動(dòng)停止向銀行償還貸款。但是，因開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房屋無(wú)法交付，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的購(gòu)房者不能獲得房屋的同時(shí)還要繼續(xù)履行還款義務(wù)，這樣又顯然有違公平原則。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條、二十一條規(guī)定，商品房買賣合同解除后，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除貸款合同。貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人(銀行)和買受人。所以，不想繼續(xù)支付房貸，購(gòu)房者得先解除購(gòu)房合同。

解除購(gòu)房合同就能及時(shí)止損嗎

期房爛尾的最常見(jiàn)原因就是開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂或跑路，在房地產(chǎn)糾紛案件的執(zhí)行程序和破產(chǎn)程序中，支付了全部或大部分款項(xiàng)的消費(fèi)性購(gòu)房債權(quán)的受償順位僅次于拆遷類債權(quán)，排在建設(shè)工程債權(quán)、擔(dān)保債權(quán)、普通債權(quán)之前。而解除購(gòu)房合同后，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系轉(zhuǎn)為普通債權(quán)債務(wù)關(guān)系，優(yōu)先受償權(quán)轉(zhuǎn)為普通債權(quán)。受償順位降低后，購(gòu)房者就更加難以拿回購(gòu)房款了，形成贏了官司卻執(zhí)行不到位的尷尬局面。所以購(gòu)房合同解除后，雖然不用繼續(xù)償還剩余貸款，但也可能無(wú)法追回已支付的購(gòu)房款。

選擇繼續(xù)履行合同當(dāng)然也存在風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇繼續(xù)履行合同能保障其享有排除執(zhí)行及優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，還可搏一個(gè)有一天房子能夠建成交付的機(jī)會(huì)。但是，一套蓋了半截的爛尾房既不能滿足居住需求，也無(wú)法轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，還要繼續(xù)償還短則十幾年，長(zhǎng)則幾十年的貸款，又實(shí)在是個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。

在實(shí)踐中，爛尾房問(wèn)題的解決和購(gòu)房者損失的追回一直是個(gè)復(fù)雜難題。購(gòu)房者需要在解除合同與履行合同之間作出艱難抉擇，甚至是賭一把。既然買到爛尾期房，購(gòu)房者會(huì)陷入兩難境地，那么不如防患于未燃，盡量購(gòu)買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。如果實(shí)在無(wú)法避免購(gòu)買期房，也要查實(shí)項(xiàng)目是否五證俱全;開(kāi)發(fā)商是否具有資質(zhì)，是否涉入訴訟，尤其是債權(quán)債務(wù)糾紛，是否被列入失信名單等;也可以時(shí)刻關(guān)注工程進(jìn)度，開(kāi)發(fā)商輿情，避免到了交房日才發(fā)現(xiàn)爛尾，開(kāi)發(fā)商僅剩的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)被施工單位、銀行等更精明的債權(quán)人先查封、執(zhí)行了。