摘要：買賣二手房，簽訂協(xié)議，一手付錢，一手交房，交易完成，就是房屋所有權(quán)人了嗎？根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。從法律規(guī)定而言，完成房屋所有權(quán)變更登記，才能具有法律效力。如果沒有辦理變更登記呢？本篇文章，通過黃曉麗律師團(tuán)隊(duì)辦理過的類似勝訴案件，來說明未過戶房屋實(shí)際權(quán)利人的征收補(bǔ)償資格問題。,

一、案件事實(shí)

穆女士在某縣城有房屋一處，系穆女士在2011年與他人簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》購買所得，但沒有辦理房屋所有權(quán)人變更登記。2018年2月13日，在未進(jìn)行任何補(bǔ)償?shù)那闆r下，征收部門組織人員強(qiáng)行拆除了穆女士的房屋。經(jīng)法院確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法后，穆女士依法向法院提起行政賠償之訴。法院認(rèn)為，穆女士沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，非案涉房屋的法定權(quán)利人，不予支持穆女士房屋損失的賠償訴求，只賠償穆女士11000元。

二、律師意見

首先，對(duì)征收部門而言，在整個(gè)征收拆遷的過程中，征收部門從未否認(rèn)穆女士系涉案房屋及土地的權(quán)利人，且與穆女士對(duì)房屋征收事宜進(jìn)行過多次協(xié)商，并以穆女士為相對(duì)人，對(duì)穆女士的房屋財(cái)產(chǎn)情況作出《分戶報(bào)告單》。被穆女士的這一系列行為，無一不是以穆女士作為房屋及土地的權(quán)利人為前提，從而推進(jìn)開展自身的征收補(bǔ)償工作。

其次，從房屋原主人而言，自2011年簽署《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，原主人基于物權(quán)轉(zhuǎn)讓的意思將案涉土地房屋交付穆女士占有使用，便再未對(duì)涉案土地房屋主張過任何權(quán)益，甚至是早已失去交集，沒了聯(lián)系。因而，征收部門與穆女士就征收事宜進(jìn)行協(xié)商的過程中，沒有提出任何異議。房屋被拆除后，也都是穆女士積極尋求救濟(jì)。

最后，穆女士與房屋原主人基于真實(shí)意思表示簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并進(jìn)行公證。雙方依約已經(jīng)履行合同義務(wù)，雖然未進(jìn)行過戶，未取得該房屋的所有權(quán)，但穆女士事實(shí)上仍然對(duì)房屋享有物權(quán)的期待權(quán)。

根據(jù)法釋[2015]10號(hào)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。因此，從法律上而言，穆女士享有的物權(quán)期待權(quán)，雖不是物權(quán)，但具有高于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的法律效力，與物權(quán)具有直接關(guān)系。但征收部門的強(qiáng)制拆除行為，直接導(dǎo)致穆女士物權(quán)期待權(quán)的標(biāo)的物歸于消滅，事實(shí)上侵犯了穆女士的物權(quán)期待權(quán)。

三、省高院意見

為維護(hù)穆女士的合法權(quán)益，北京在明律師事務(wù)所黃曉麗律師以上述意見為基礎(chǔ)，依法向省高院提起上訴。省高院經(jīng)審查，認(rèn)定本案對(duì)于房屋真實(shí)權(quán)利人的審查，應(yīng)當(dāng)有房屋原主人作為第三人出庭應(yīng)訴，以查明房屋真實(shí)的權(quán)利人。因此，省高院決定撤銷原審判決，發(fā)回重審。委托人的合法權(quán)利得到有力維護(hù)。