? ? ? ?一、拆遷事實(shí)概要
? ? ? ?1991年1月，A廠與北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂書面合同，約定村里將集體所有的6畝土地以及數(shù)百平方米廠房提供給A廠，用以開辦集體所有制企業(yè)，A廠每年向村里交付租金。1993年，由村委會出面，A廠取得了廠區(qū)土地的《集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證》，使用證上載明用途為企業(yè)。后，隨著經(jīng)營規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，A廠在廠區(qū)內(nèi)進(jìn)行了擴(kuò)建，建至2003年建筑面積共計(jì)7000多平米。
? ? ? ?2013年12月，北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村傳來征地拆遷的消息，包括該村集體企業(yè)A廠在內(nèi)的幾家企業(yè)和幾十戶農(nóng)戶宅基地房屋均被納入征地拆遷范圍。動遷后，負(fù)責(zé)動遷的鎮(zhèn)政府與A廠在就拆遷補(bǔ)償安置事宜進(jìn)行協(xié)商時因雙方意見相去甚遠(yuǎn)，未能達(dá)成一致意見。
? ? ? ?為達(dá)到逼遷效果，鎮(zhèn)政府兩度對A廠走起了拆違程序，無奈均被A廠委托的北京在明律師事務(wù)所資深律師楊念平與黃艷成功化解。心有不甘的鎮(zhèn)政府又出新招，令下屬的馬頭莊村村委會唱起了“紅臉”，向順義區(qū)人民法院提起了一個用心險惡的合同解除之訴。
? ? ? ?原來，雙方簽訂的合同中有一條約定：“雙方都必須服從當(dāng)?shù)氐恼w規(guī)劃，如規(guī)劃占地拆遷，A廠在接到通知后一個月內(nèi)無條件搬出，同時合同到此終止”。馬頭莊村村委會訴稱，現(xiàn)馬頭莊村已開始進(jìn)行拆遷工作，雙方合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行，村委會多次找到A廠協(xié)商解決合同解除事宜，均未果。A廠遲遲不搬出租賃土地及房屋的行為，不僅嚴(yán)重違反了合同的約定，也對馬頭莊村拆遷及整體規(guī)劃造成了嚴(yán)重影響，遂訴至法院，要求法院判令解除租賃合同，責(zé)令A(yù)廠騰退土地和房屋。
? ? ? ?A廠接到法院的應(yīng)訴通知以后，懷揣著沉重的心情將村委會的起訴材料轉(zhuǎn)給了楊、黃二位律師。見過了逼遷伎倆的兩位律師旋即展開了應(yīng)訴準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)備以“四兩撥千斤”之勢消解這一惡意訴訟。
? ? ? ?二、違建拆遷律師維權(quán)辦案掠影
? ? ? ?辦案唯一輯：巧妙應(yīng)訴，智取村委會無奈撤訴之理想結(jié)局
? ? ? ?楊念平、黃艷二律師情知這一民事訴訟不可小覷，其中包含鎮(zhèn)政府逼遷的良苦用心。二人經(jīng)過案件研究，認(rèn)為村委會的訴訟證據(jù)極為不足、破綻百出，遂決定一改書面答辯的常規(guī)應(yīng)訴方針，改以當(dāng)庭答辯方式，以打原告一個措手不及，力挫原告及幕后主使者之銳氣。
? ? ? ?2014年9月30日，順義區(qū)人民法院后沙峪法庭開庭審理此案。原告村委會代理律師與被告A廠代理律師楊念平、黃艷均到庭參加庭審。原本被A廠沉默假象所迷惑的原告完全沒有料到，一場精心編織的大網(wǎng)即將收攏……
? ? ? ?被告答辯階段，A廠兩位代理律師拋出了如下幾點(diǎn)意見：
? ? ? ?其一，原告起訴的租賃合同關(guān)系并不涉及廠區(qū)土地；
? ? ? ?1993年11月，A廠取得了廠區(qū)土地的《集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證》，使用證上載明用途為企業(yè)。根據(jù)當(dāng)時的法律規(guī)定以及北京市地方政策，村委會出面為A廠辦理《集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證》的行為實(shí)際是其作為馬頭莊村集體經(jīng)濟(jì)組織以集體所有的土地資產(chǎn)作價入股A廠后辦理用地審批手續(xù)、土地權(quán)利登記的具體表現(xiàn)，那么，A廠已經(jīng)取得廠區(qū)土地的權(quán)利人身份，就土地而言，原告村委會與A廠并不存在租賃合同關(guān)系。村委會以租賃合同糾紛起訴要求被告騰退土地顯然是錯誤的，欠缺事實(shí)和法律依據(jù)。
? ? ? ?其二，A廠已經(jīng)對原告原有廠房進(jìn)行了擴(kuò)建，因此訴爭租賃合同應(yīng)當(dāng)僅及于部分企業(yè)經(jīng)營用房，而并不涉及A廠全部企業(yè)經(jīng)營用房；
? ? ? ?1991年，原告村委會租賃給A廠的房屋建筑面積僅500平左右，而A廠辦廠經(jīng)營以來，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的發(fā)展擴(kuò)大已將原有廠房進(jìn)行了部分翻建，并在廠區(qū)內(nèi)進(jìn)行了擴(kuò)建，現(xiàn)有建筑面積共計(jì)7000多平米。故此，原告與被告建立的租賃關(guān)系指向的財(cái)產(chǎn)客體僅限于原告村委會原有的、未被A廠翻建的部分房屋，那么，村委會要求A廠騰退全部廠房顯然事實(shí)依據(jù)不足。
? ? ? ?其三，因A廠實(shí)際并未劃入拆遷范圍，僅就設(shè)立于部分廠房的租賃關(guān)系而言，約定解除條件尚未成就，原告村委會的解除主張依法不應(yīng)得到支持。
? ? ? ?村委會與A廠簽訂的合同中約定：“甲乙雙方都必須服從當(dāng)?shù)卣w規(guī)劃，如規(guī)劃占地拆遷，乙方無條件搬出[接到通知一個月內(nèi)]，同時協(xié)議書到此終止”。根據(jù)該約定，雙方締結(jié)的廠房租賃合同解除條件是規(guī)劃占地拆遷，且村委會負(fù)有發(fā)出書面解除通知的義務(wù)。
? ? ? ?原告村委會起訴稱“原告的村莊和土地均在進(jìn)行拆遷工作”，其中拆遷是指馬頭莊村集體土地一級開發(fā)A地塊項(xiàng)目拆遷。不過，在A廠不服北京市順義區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會為北京市土地整理儲備中心順義分中心核發(fā)的前述項(xiàng)目拆遷許可證——京建順拆許字〔2013〕第41號《房屋拆遷許可證》訴訟過程中，北京市順義區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會答辯稱A廠并不在前述項(xiàng)目拆遷范圍之內(nèi)，而順義區(qū)人民法院（2014）順行初字第207號《行政裁定書》亦認(rèn)定A廠并不在馬頭莊村集體土地一級開發(fā)A地塊項(xiàng)目拆遷范圍之內(nèi)。由此可以充分確定，原、被告雙方締結(jié)的租賃合同項(xiàng)下的房屋目前并未動遷。因此，涉訴租賃合同約定的解除條件并未成就，原告村委會依法不得行使合同解除權(quán)。
? ? ? ?另，原告村委會從未向A廠送達(dá)過書面解除租賃合同的通知，解除形式亦不完整。
? ? ? ?在發(fā)表入木三分的答辯意見的同時，A廠代理律師還向法庭提交了集體土地建設(shè)用地使用證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、北京市順義區(qū)人民政府順政復(fù)字〔2014〕63號《行政復(fù)議決定書》、承包合同、北京市順義區(qū)人民法院（2014）順行初字第207號《行政裁定書》等關(guān)鍵證據(jù)，佐證前述答辯意見。
? ? ? ?庭審結(jié)束后，雖然法庭并未當(dāng)庭宣判，但勝負(fù)高下儼然已經(jīng)分出……
? ? ? ?2014年12月中旬，后沙峪法庭主審法官通知A廠，村委會向法庭正式申請撤回起訴，法院業(yè)已同意其撤訴。正所謂惡意之訴的起點(diǎn)，正義之訟的終點(diǎn)！
? ? ? ?三、拆遷律師案件說法
? ? ? ?國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條規(guī)定：拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。第27條規(guī)定：拆遷租賃房屋，出租人（被拆遷人）與承租人解除房屋租賃關(guān)系、或出租人對承租人進(jìn)行安置的，由拆遷人對出租人進(jìn)行補(bǔ)償；出租人與承租人不能解除租賃關(guān)系的，拆遷人對出租人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，調(diào)換的房屋由原承租人承租。
? ? ? ?上述法規(guī)明確了在房屋租賃的履行期限內(nèi)，承租人應(yīng)與出租人一同作為被拆遷安置的對象。在拆遷人、出租人與承租人沒有訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議的情況下，出租人與承租人發(fā)生的租賃爭議糾紛是否能夠先于拆遷安置的處理，條例沒有規(guī)定。
? ? ? ?但是
，在司法實(shí)踐中，一般認(rèn)為在租賃期限內(nèi)發(fā)生動遷事實(shí)，作為承租人應(yīng)當(dāng)享有拆遷權(quán)益，故租賃合同雙方當(dāng)事人之間并存兩個法律關(guān)系——租賃關(guān)系與動遷關(guān)系，其中，動遷關(guān)系是外部關(guān)系，租賃關(guān)系是內(nèi)部關(guān)系。原則上，應(yīng)先解決動拆遷關(guān)系，承租人補(bǔ)償安置事宜得到解決后就會辦理租賃場地，租賃關(guān)系自然解決；反之，如果先解決租賃關(guān)系動遷關(guān)系則得不到解決，不能案結(jié)事了。因此，人民法院對于租賃期間發(fā)生因拆遷而致的租賃解除糾紛，在動遷關(guān)系解決之前，不作為民事案件受理，通常裁定駁回起訴。至于在動遷關(guān)系解決之前，租賃雙方當(dāng)事人的糾紛，可以按照法律規(guī)定程序申請有關(guān)部門裁決。
