摘要：巨額利益當(dāng)前，絕大多數(shù)關(guān)系都經(jīng)不起沖擊。所以，在遇到相關(guān)的法律糾紛時(shí)，最好先咨詢專業(yè)律師，再?zèng)Q定下一步該如何行動(dòng)，避免造成不必要的麻煩和損失。,

　　一切問題都是利益問題，只有用利益論的眼光看問題，才能看清事物的本質(zhì)。

　　——西部作家 王大豪

　　近日，一則關(guān)于“北京大叔3萬賣掉農(nóng)村房屋，多年后房價(jià)暴漲又遇拆遷，反悔欲爭回房產(chǎn)利益”的新聞進(jìn)入人們的視野，引發(fā)廣大網(wǎng)友的熱議，事情是怎么回事呢?咱們來看看。

　　2000年初，那個(gè)時(shí)候北京的房價(jià)還遠(yuǎn)不及現(xiàn)在這么高昂，但事物的發(fā)展總是出人意料，誰也想不到在七八年后，北京房價(jià)開始一路狂飆。

　　房價(jià)暴漲給人們心理帶來的沖擊，可以說幾家歡喜幾家愁，對(duì)于有北京房產(chǎn)的居民而言，忽然間“坐擁百萬”，這是一種非常良好的體驗(yàn);而對(duì)那些此前剛把房子賣出去的人來說，這種心理落差就非常大了。

　　新聞中的這位北京大叔，正是后者。

　　當(dāng)初以3萬元低價(jià)將自己農(nóng)村的房屋賣給他人，眼見房價(jià)暴漲又適逢拆遷，在這筆天降橫財(cái)面前，大叔心里變得不平衡了，表示一定要爭回這筆本應(yīng)屬于自己的財(cái)產(chǎn)。

　　房子這個(gè)東西，說到底不過就是一堆鋼筋水泥、混凝土堆積起來供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉奈矬w，北京、上海、深圳的一套房和全國其他地區(qū)的房有什么本質(zhì)上的區(qū)別嗎?不見得。但是，有全方位的區(qū)位優(yōu)勢加持，且全國人民都向往到此居住發(fā)展，才讓這里的房屋土地變得“寸土寸金”。

　　言歸正傳，這位北京大叔當(dāng)初通過簽訂協(xié)議的方式，把自家房屋和宅基地“賣”給他人后，想要再回來爭奪房屋拆遷利益，說得過去嗎?

　　按照通俗的邏輯，既然都簽訂了買賣合同，房子已經(jīng)賣出去了，怎么還能如此“厚顏無恥”地去要回呢?您別說，還真有法律依據(jù)給這位北京大叔提供支撐，當(dāng)然我們也不否認(rèn)雙方的買賣合同是完全自愿簽訂的。

　　問題就出在，農(nóng)村宅基地是不能夠進(jìn)行私人買賣的!

　　對(duì)于農(nóng)村的房屋，需要將之一分為二拆開來看，主要包括房屋本身以及宅基地兩部分。房屋的一磚一瓦，皆是農(nóng)民自己蓋起來的，這部分屬于農(nóng)民的私人財(cái)產(chǎn)，可以享有“所有權(quán)”;但就房屋下的宅基地而言，農(nóng)民只有“使用權(quán)”，其權(quán)屬歸集體所有，因而不能私人買賣。

　　那農(nóng)村的房屋到底還能不能賣?其實(shí)也是可以的，只要購買者符合相關(guān)法律規(guī)定的條件，也可以在購買農(nóng)村房屋的同時(shí)，將宅基地一并“轉(zhuǎn)讓”(但不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓)出去。但要注意，宅基地是隨著房屋轉(zhuǎn)讓給購買者，而不是被賣出去，這就是“地隨房走”、“房地一體”的原則。

　　一般來說，農(nóng)村房屋及宅基地只能在本村村民之間買賣、流轉(zhuǎn)，公民私自通過協(xié)議賣給非本村集體組織成員的，該買賣合同無效。

　　根據(jù)《民法典》第三百六十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定”，同時(shí)，依照我國《土地管理法》及《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中的具體規(guī)定，國家對(duì)農(nóng)村宅基地分配實(shí)行申請(qǐng)報(bào)批制度，從而落實(shí)“一戶一宅”的政策。

　　此外，即使宅基地在同村村民之間流轉(zhuǎn)，也必須首先征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意，可見我國對(duì)農(nóng)村土地的管理有著非常嚴(yán)格的限制。

　　但在該案中，這位北京大叔拿著有自己名字的房產(chǎn)證再次與20年前的購房者鬧上法庭，要求爭回全部拆遷安置補(bǔ)償利益。

　　一方面，盡管當(dāng)初的房屋買賣合同屬于無效，但畢竟雙方屬完全自愿簽訂協(xié)議，這位北京大叔的訴求并未完全占理;另一方面，該房已經(jīng)被當(dāng)年的購房者實(shí)際居住了20年，期間也一直是購房者在打理、修繕。

　　參照《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》中提出的三點(diǎn)原則：

　　1、要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)

　　2、要注重判決的法律效果和社會(huì)效果

　　3、要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益

　　根據(jù)該紀(jì)要及我國以往判例來看，應(yīng)當(dāng)按照“在確認(rèn)雙方房屋買賣合同無效的前提下，將房屋增值部分及區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的主要部分(通常是70%)支付給買房人”，也就是以7：3的比例將拆遷安置補(bǔ)償利益分配給購房人和出賣人雙方。

　　最終，法院裁定購房者享有拆遷款的70%，這位北京大叔作為房屋所有權(quán)人享有拆遷款的30%，判決結(jié)果出來后，雙方對(duì)此不再有異議，事了人和。

　　通過這件事不難看出，在像“分拆遷款”這樣的巨大利益面前(尤其是某些根本性的利益)，會(huì)充分暴露出人的本性，也是對(duì)所有感情、關(guān)系的終極考驗(yàn)。

　　但遺憾的是，巨額利益當(dāng)前，絕大多數(shù)關(guān)系都經(jīng)不起沖擊。所以，在遇到相關(guān)的法律糾紛時(shí)，最好先咨詢專業(yè)律師，再?zèng)Q定下一步該如何行動(dòng)，避免造成不必要的麻煩和損失。