改革開放后，隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化的推進，在大批農(nóng)民進城務(wù)工且買房定居城市的同時，部分城市居民也開始選擇在農(nóng)村購買房屋。雖然《土地管理法》規(guī)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但在實踐中這種交易卻在不斷發(fā)生。

　　那么，城鎮(zhèn)居民如果購買了農(nóng)村房屋，雙方簽訂的買賣合同是否有效，

　　如果發(fā)生糾紛法院又該如何處理?

　　事實上，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員基于其村民身份享有的福利待遇，其不僅僅具有財產(chǎn)屬性，亦具有人身屬性，而禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋是國家對農(nóng)民的保護措施。

　　根據(jù)國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款規(guī)定：農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證，同時根據(jù)“房地一體”原則，房屋轉(zhuǎn)讓必然涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。所以，根據(jù)以往的判決顯示，法院認為城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋所簽署的合同是無效，而因合同所取得的財務(wù)也應(yīng)如數(shù)返還。

　　當(dāng)然，事情的結(jié)果并不只有一個。如果因城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋引發(fā)糾紛，法院又是如何處理?

　　2011年8月，杜先生與周先生簽訂房屋買賣合同，房屋為某村宅基地房屋，但杜先生為城鎮(zhèn)居民且非本村村民。2019年9月涉案房屋因修建鐵路被劃入征收范圍，周先生反悔訴至法院請求確認雙方房屋買賣合同無效，想以此獲取拆遷補償款。

　　一審法院認定非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)購買農(nóng)村房屋，所以合同無效。杜先生不服上訴，二審法院經(jīng)審理認為雖然杜先生為城鎮(zhèn)居民，且相關(guān)法律規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但是杜先生已經(jīng)取得該房屋產(chǎn)權(quán)證書，雙方買賣合同經(jīng)過鄉(xiāng)政府的批準，且2013年杜先生將戶口遷入該村。

　　根據(jù)上述事實可以看出，杜先生與涉案房屋形成長達10年穩(wěn)定的占有關(guān)系，為維護雙方既定的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，根據(jù)公平正義原則，最終，二審法院撤銷一審判決，確認合同有效。

　　寫在最后

　　其實，我國農(nóng)村土地歸村集體所有，村民享有宅基地使用權(quán)，且一戶只能有一處宅基地，因此，宅基地及其上房屋只能在本村集體經(jīng)濟組織成員間流轉(zhuǎn)。

　　但隨著我國城鄉(xiāng)一體化的推進，農(nóng)民收入多元化，農(nóng)民朋友對土地的依賴性日益減弱，農(nóng)村房屋也應(yīng)該類比城市房屋，允許其在市場自由流轉(zhuǎn)，從而更好地發(fā)揮其財產(chǎn)價值，為農(nóng)民帶來更多經(jīng)濟利益。

　　同時，為深化宅基地改革，2018年中央一號文件已經(jīng)進一步提出宅基地的“三權(quán)分置”即“所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)”分置。因此，將宅基地使用權(quán)靈活話，有助于盤活農(nóng)村房屋利用率，提升其經(jīng)濟價值。

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