住宅房屋被改做生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，征收拆遷中該如何算補(bǔ)償？

12月07日 22:23 #商鋪拆遷補(bǔ)償 #拆遷案例
摘要：“住改非”是一種常見的歷史遺留現(xiàn)象，在國(guó)有土地上房屋征收中并不鮮見。從物權(quán)法理論上講，房屋用途是不能隨意更改的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證上載明是什么用途，一般就只能做什么用途。那么“住改非”的房屋究竟該如何補(bǔ)償呢？能主張停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)葘儆谏a(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋的補(bǔ)償嗎？

【基本案情】

當(dāng)事人購(gòu)買案涉房屋前系長(zhǎng)期租賃該房屋且用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)，后原房主出售該房屋，當(dāng)事人在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)下購(gòu)得該房屋。

該房屋為門面房，相鄰門面均用作經(jīng)營(yíng)，當(dāng)事人購(gòu)買后繼續(xù)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)一直到現(xiàn)在，并合法辦理了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上記載性質(zhì)為住宅。

當(dāng)事人此前一直沒有注意，也沒有意識(shí)到有何不妥，直到2019年，該房屋被納入征收范圍。隨后征收方對(duì)委托人作出了《房屋征收補(bǔ)償決定書》，此時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己用作經(jīng)營(yíng)的門面房被按住宅性質(zhì)來補(bǔ)償，兩種性質(zhì)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有明顯差別，當(dāng)事人主張自己房屋一直是經(jīng)營(yíng)用途，但征收方堅(jiān)持以房產(chǎn)證證載用途來做相應(yīng)補(bǔ)償。

無奈之下，當(dāng)事人委托了北京在明律師事務(wù)所的律師為自己維權(quán)。

國(guó)辦發(fā)明電(2003)42號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》(以下簡(jiǎn)稱42號(hào)文)在第四部分“完善相關(guān)政策措施，妥善解決遺留問題”中明確要求：“各地要本著實(shí)事求是的原則，采取積極有效的措施，切實(shí)解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。

對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但是已經(jīng)依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償辦法，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況來給予適當(dāng)補(bǔ)償?！?/p>

也就是說，“住改非”的房屋能獲取的只是比照經(jīng)營(yíng)性房屋的“適當(dāng)補(bǔ)償”，而較難完全參照經(jīng)營(yíng)性房屋給予補(bǔ)償。

實(shí)踐中，被征收人需要關(guān)注房屋所在地的地方性規(guī)定，確保自己的住宅房屋為合法建筑，且其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)擁有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和納稅憑證，且至征收拆遷時(shí)仍在實(shí)際經(jīng)營(yíng)。

如果涉案房屋系在若干年前即“住改非”的歷史遺留情形，那么按照廣州市等一些地方的規(guī)定是可以獲得“打折”的經(jīng)營(yíng)性房屋評(píng)估價(jià)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

但如果涉案房屋是去年、前年才開始“住改非”的，或者干脆就是無證房屋、違法建設(shè)，想要爭(zhēng)取到停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償將會(huì)很難。

【律師解析】

本案中，委托人房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)雖為住宅，但實(shí)際用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)并有營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證據(jù)加以證明。對(duì)該房屋所進(jìn)行的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)尊重歷史事實(shí)和客觀現(xiàn)狀，對(duì)其房屋按照商業(yè)性用房進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償，并應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其停產(chǎn)停業(yè)損失。

我們認(rèn)為《補(bǔ)償決定》認(rèn)定事實(shí)不清，對(duì)委托人房屋基本情況認(rèn)定有誤，委托人房屋在購(gòu)買前即為商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途，購(gòu)買后繼續(xù)長(zhǎng)期用做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并辦理有合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)為被征收房屋。

故其房屋經(jīng)營(yíng)性質(zhì)得到工商行政管理部門認(rèn)定，征收單位在作出補(bǔ)償決定和進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)以事實(shí)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照認(rèn)定為準(zhǔn)，不應(yīng)逕自認(rèn)定為住宅性質(zhì)加以補(bǔ)償。商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房屋和住宅房屋價(jià)值相差較大，錯(cuò)誤的認(rèn)定會(huì)導(dǎo)致被征收人的補(bǔ)償權(quán)益受到損害。

可見，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房屋的認(rèn)定，一般來說首先以房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)或房屋登記部門的登記簿上記載的房屋使用性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，這是因?yàn)榈怯浘哂泄竟判ЯΑＦ浯?，在征地拆遷中確定房屋的性質(zhì)并進(jìn)行補(bǔ)償還需要考慮房屋在歷史沿革中的實(shí)際用途，并依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。簡(jiǎn)單地將確已“住改非”的房屋認(rèn)定為住宅房屋計(jì)算補(bǔ)償，是不符合公平、合理補(bǔ)償原則的。(袁海超/文)