簡單來講，“以租代征”就是通過租地的方式來達(dá)到征地的目的，規(guī)避了土地用途管理制度，規(guī)避了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用總量控制制度，規(guī)避了集體土地征收審批程序，違背了《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。

這樣一種明顯違法的行為，為什么在現(xiàn)實中會長期存在呢?就是因為各種形式的“以租代征”往往披著看似合理的外衣，極具迷惑性。一般來說，主要有以下幾種表現(xiàn)形式：

一、用地者直接與村委會簽訂協(xié)議租賃土地。村委會出于自身利益的目的以土地集體所有作為幌子，動員群眾轉(zhuǎn)讓或出租土地，然后以村委會的名義與用地者簽訂協(xié)議。

二、基層政府直接出面租賃農(nóng)村集體土地。一些地方政府不愿意遵循用地指標(biāo)的嚴(yán)格限制，想走捷徑，快速實現(xiàn)城市發(fā)展，于是便以政府的名義租賃農(nóng)村集體土地，用于修建公園、道路等公益建設(shè)。

這雖然看起來是政府行為，但從用地審批程序上來看依然是違法的。在前些年各地大興土木、基建為王的情況下，可以說在一些三、四線城市曾普遍存在此種情形。

三、基層政府參與轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地。有的地方政府在租用了農(nóng)村集體土地后，因利益驅(qū)使或為盤活土地又轉(zhuǎn)租給其他用地單位或個人。

四、基層政府在集體土地租賃活動中作為中介人促成租地行為。一般是因為地方政府為了GDP或某些重點項目的盡快實施，違法為用地單位或個人提供方便，擔(dān)當(dāng)中介人、擔(dān)保人，有政府出面背書自然能取得農(nóng)民群眾的信任。這樣一來，用地方快速達(dá)到目的，政府方獲得了GDP和官員的面子，可最終受損失的是善良的農(nóng)民。

五、有些村民為了一時利益將自家土地出租出去，其自行出租自己的承包地的行為也是違法的。這些村民往往明知用地單位或個人租用土地是用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但為了眼前之利就私自簽訂土地出租協(xié)議，如果對方不按約定支付租金或?qū)嵤┢渌麣耐恋匦袨椋鲎馔恋剞r(nóng)民將很難通過法律維權(quán)，因為這種違法的合同將不受法律保護(hù)。

六、村委會租用農(nóng)戶的承包地后卻實施的是非農(nóng)業(yè)用途。正常情況下村委會在使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)時，應(yīng)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地。

但現(xiàn)實中卻經(jīng)常存在違規(guī)使用集體農(nóng)用地，村委會為了避開嚴(yán)格復(fù)雜的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批程序，會直接通過租用農(nóng)戶承包地的方式進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，這肯定是違反土地利用政策的。

在明律師要強(qiáng)調(diào)的是，農(nóng)民朋友們在流轉(zhuǎn)集體土地時一定要擦亮眼睛，認(rèn)清以上各種偽裝之下的違法行為，維護(hù)自身的合法權(quán)益。用地企業(yè)也需要特別小心，不能被一些所謂的政府行為所蒙蔽，合法用地征地，才能保證企業(yè)依規(guī)長遠(yuǎn)發(fā)展。

否則，一旦當(dāng)初“協(xié)助”你取得土地的官員被查、政府換屆，“新官不理舊賬”的鬧劇登臺，投資者又將會面臨巨大的損失。

透過各種現(xiàn)象看本質(zhì)，以租代征的實質(zhì)就是擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，規(guī)避了法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批程序。因此，不論企業(yè)還是農(nóng)民在遇到疑似“以租代征”的情形時，都要及時尋求專業(yè)律師的幫助維護(hù)自己的合法權(quán)益。

請大家牢記一點：所謂“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)”之“土地”，只能用于農(nóng)業(yè)用途。要搞建設(shè)蓋房子，只能去用集體建設(shè)用地，耕地、林地、草地、黑土地等等都是動不得的，歪腦筋還是不要動的好。