自2021年9月修訂后的《土地管理法實(shí)施條例》施行以來(lái)，各省都開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)自己的“土地管理?xiàng)l例”或者“實(shí)施《土地管理法》辦法”。日前，安徽省實(shí)施《土地管理法》辦法修訂公布，并將于2022年12月1日起施行。安徽省的新規(guī)中盡管沒(méi)有對(duì)農(nóng)村征地的具體程序和補(bǔ)償細(xì)節(jié)問(wèn)題作出更多細(xì)化的規(guī)定，但仍有一些涉及征地、宅基地管理的亮點(diǎn)值得大家關(guān)注。本文，在明律師就第一時(shí)間帶各位被征地農(nóng)民梳理一下其中的新規(guī)定，提示大家需要注意的問(wèn)題。

　　【亮點(diǎn)一：農(nóng)村宅基地上房屋征收也要評(píng)估】

　　以往，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估多是針對(duì)國(guó)有土地上房屋征收開(kāi)展的，集體土地征收領(lǐng)域法規(guī)中并未有對(duì)評(píng)估程序的明文要求。

　　在一些地方，對(duì)宅基地上房屋的“重置成新價(jià)”仍采取“按表乘以面積”的固定計(jì)算模式，并沒(méi)有引入評(píng)估的流程。

　　此次修訂的《實(shí)施辦法》在第33條規(guī)定，重新安排宅基地建房的，應(yīng)當(dāng)評(píng)估原住宅的價(jià)值給予貨幣補(bǔ)償……采取貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)評(píng)估宅基地和住宅的價(jià)值，一并作出補(bǔ)償安置。

　　也就是說(shuō)，對(duì)重新安排宅基地建房和貨幣補(bǔ)償這兩種補(bǔ)償安置方式，評(píng)估是必經(jīng)的步驟。而根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》所確立的評(píng)估操作流程，有評(píng)估就必然會(huì)涉及評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定、入戶實(shí)地查勘、初步的分戶評(píng)估結(jié)果公示和正式評(píng)估報(bào)告的送達(dá)等一系列環(huán)節(jié)。

　　被征地農(nóng)民要像城里人一樣，牢牢把握住評(píng)估程序中的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，及時(shí)行使協(xié)商、投票、抽簽或搖號(hào)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，全程參與并監(jiān)督實(shí)地查勘以及申請(qǐng)復(fù)核和專(zhuān)家委員會(huì)鑒定等權(quán)利，確保自己的宅基地上房屋能估出一個(gè)合理的價(jià)值來(lái)。

　　順便一提，那種直接給出不同房屋結(jié)構(gòu)的重置價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的“一刀切”計(jì)算模式已經(jīng)嚴(yán)重不符合當(dāng)下將“農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償費(fèi)”獨(dú)立在地上附著物之外給予補(bǔ)償?shù)木窳恕Ｔ倥錾夏欠N簡(jiǎn)單粗暴“一張表”的算法，農(nóng)民大可予以明確拒絕，要求征收方依規(guī)履行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的職責(zé)。

　　【亮點(diǎn)二：土地補(bǔ)償費(fèi)村委會(huì)只能留這么多】

　　大家都知道，農(nóng)村集體土地的所有者是村集體而非某個(gè)農(nóng)戶，因此在過(guò)往的實(shí)踐中，土地補(bǔ)償費(fèi)是允許村委會(huì)或者村集體部分“留用”的，各地的做法都不一致，由此引發(fā)的糾紛也不少。

　　安徽省在《實(shí)施辦法》第38條中是這樣規(guī)定的：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)主要用于被征地農(nóng)戶。被征收的土地已經(jīng)確權(quán)到戶的，土地補(bǔ)償費(fèi)的80%以上歸被征地農(nóng)戶所有，其余部分留給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，安置補(bǔ)助費(fèi)全部歸被征地農(nóng)戶所有;被征收的土地未確權(quán)到戶的，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

　　就目前的情況而言，絕大多數(shù)農(nóng)用地和宅基地都已完成確權(quán)登記工作，農(nóng)戶手握土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證和集體土地建設(shè)用地使用證(宅基地使用權(quán)證)。這種情況下，土地補(bǔ)償費(fèi)部分村集體至多留用不超過(guò)20%，其余的都要支付給被征地農(nóng)民。

　　新規(guī)同時(shí)還明確，土地補(bǔ)償費(fèi)不高于征地區(qū)片綜合地價(jià)的40%，安置補(bǔ)助費(fèi)不低于征地區(qū)片綜合地價(jià)的60%。

　　這些規(guī)定都是為了更加有力的保障被征地農(nóng)民的合法補(bǔ)償權(quán)益，確保其“原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”。

　　【亮點(diǎn)三：收回宅基地使用權(quán)，應(yīng)按照征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償】

　　通過(guò)收回集體土地使用權(quán)的決定收回土地、拆除房屋在以往屬于法規(guī)中相對(duì)模糊的地帶，由此引發(fā)的爭(zhēng)議也較多。

　　《土地管理法》第66條僅規(guī)定“依照前款第(一)項(xiàng)規(guī)定收回農(nóng)民集體所有的土地的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償”，卻未對(duì)“適當(dāng)補(bǔ)償”予以明確。

　　安徽省在《實(shí)施辦法》第60條規(guī)定，依照《土地管理法》第六十六條第一款第一項(xiàng)規(guī)定收回集體土地使用權(quán)的，按照本辦法第三十五條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償，即“鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)使用土地，應(yīng)當(dāng)對(duì)原土地所有權(quán)人、使用權(quán)人按照征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償安置。涉及宅基地及農(nóng)村村民住宅的，按照本辦法第三十三條的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償安置?！?/p>

　　也就是說(shuō)，對(duì)集體建設(shè)用地上建有房屋的“收回”和“征收”補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是一致的，對(duì)宅基地使用權(quán)和住宅房屋的價(jià)值都需要給予補(bǔ)償，而不能出現(xiàn)“只管地不管房”，在補(bǔ)償未到位的情況下強(qiáng)制收回土地使用權(quán)的情況。

　　在明律師最后要提示農(nóng)民朋友的是，《安徽省實(shí)施<土地管理法>辦法》對(duì)強(qiáng)制征地、拆除房屋行為采“征地補(bǔ)償安置決定—申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行”的程序，并未提及責(zé)令交出土地決定的存在。這也再次提醒被征地農(nóng)民，一定要將權(quán)利救濟(jì)的起點(diǎn)盡量向前提，務(wù)必確保對(duì)征地補(bǔ)償安置決定在法定期限內(nèi)的復(fù)議或者訴訟。只有這樣，才能為自己贏得更大的協(xié)商、博弈空間，為提升補(bǔ)償結(jié)果創(chuàng)造條件。遇到拿不準(zhǔn)主意的地方請(qǐng)務(wù)必 后再采取行動(dòng)，切勿盲目操作而將本屬于自己的機(jī)會(huì)喪失殆盡。