日前，全新制訂的《廣東省土地管理條例》通過并公布，將于2022年8月1日起施行。新規(guī)就農(nóng)村集體土地征收和宅基地上房屋拆遷、管理等領(lǐng)域均與去年修訂的《土地管理法實施條例》相銜接，在具體細(xì)節(jié)規(guī)定上展現(xiàn)了經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的特點和實力，在保障被征地農(nóng)民權(quán)利方面亮點頗多。本文，在明律師就第一時間為大家?guī)硇乱?guī)中該部分內(nèi)容的解讀，看看征收方需要走哪些法定程序才能合法地征收農(nóng)民的土地。

　　【亮點一：征地“六步走”才有望獲批】

　　在新規(guī)“先簽約，后報批”的結(jié)構(gòu)下，征地依法報批前的必經(jīng)步驟就是被征地農(nóng)民救濟權(quán)利所必須把握的關(guān)鍵。一旦這些步驟都走過去了，只剩下“個別戶”來面對征地補償安置決定，那么局勢就已經(jīng)對被征地農(nóng)民很被動了。

　　《廣東省土地管理條例》第26條規(guī)定，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)依法完成征收土地預(yù)公告、土地現(xiàn)狀調(diào)查及結(jié)果確認(rèn)、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、征地補償安置公告、征地補償?shù)怯?、征地補償安置協(xié)議簽訂等前期工作后，方可提出征收土地申請。

　　同時，新規(guī)還明確涉案項目必須符合公共利益，涉及成片開發(fā)建設(shè)需要征收土地的，還應(yīng)當(dāng)編制土地征收成片開發(fā)方案。

　　請注意，這里面提及的6個步驟就是法定的征地報批前程序的主軸，也是被征地農(nóng)民對征地行為依法審查的重點。

　　筆者著重提示一下各位最終的簽訂補償安置協(xié)議環(huán)節(jié)?！豆芾項l例》第32條規(guī)定，(簽約)涉及不同權(quán)利主體的，征地補償安置協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確各權(quán)利主體利益，并附各權(quán)利主體簽名或者蓋章。

　　也就是說，若征地行為同時涉及承包地、宅基地上房屋及其他地上附著物和青苗，那么補償安置協(xié)議就需要分別同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、承包土地的農(nóng)戶、土地經(jīng)營權(quán)人或者其他地上附著物和青苗的所有者、宅基地使用權(quán)人或者住宅房屋的所有者簽訂。

　　若宅基地上房屋為家庭成員共同共有，則應(yīng)當(dāng)確保每一位家庭成員的補償安置利益均在協(xié)議上有所體現(xiàn)，僅與戶主一人簽約的做法是不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?/p>

　　農(nóng)民朋友們要記住，上述6步大家必須都能完整地“見著”，而不能“只聽說過但是卻沒見過”，更不能連聽都沒聽過就讓簽協(xié)議了。如果出現(xiàn)最后一種情況，農(nóng)民要堅決暫緩簽訂補償安置協(xié)議，及時 維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　【亮點二：征地補償安置決定+責(zé)令交出土地決定=申請法院強制執(zhí)行】

　　在新規(guī)的程序中什么情況下征收方才能申請法院對農(nóng)民的房屋、土地強制執(zhí)行，無疑是被征地農(nóng)民最關(guān)心的問題。

　　目前的實踐中存在兩種規(guī)定方法：一是參照適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的程序要求，將與征收補償決定意義相似的征地補償安置決定作為申請法院強制執(zhí)行的“敲門磚”，不再設(shè)置責(zé)令交出土地決定這一步驟;

　　二是嚴(yán)格適用《土地管理法實施條例》的規(guī)定，在加入征地補償安置決定這一新步驟的基礎(chǔ)上沿用責(zé)令交出土地決定的規(guī)定，形成二者一先一后相加，才能申請法院強制執(zhí)行的新程序。

　　當(dāng)然無論是上述哪種理解，責(zé)令交出土地決定的內(nèi)容都將發(fā)生一定的變化。原有的補償安置內(nèi)容將被征地補償安置決定所替代，僅規(guī)定限期交出土地、騰退房屋的強制執(zhí)行內(nèi)容。

　　《廣東省土地管理條例》采納了后者，在第35條中規(guī)定如下：

　　1. 對個別未達(dá)成征地補償安置協(xié)議的，由縣級以上政府在征收土地公告期滿后，依據(jù)征地補償安置方案和補償?shù)怯浗Y(jié)果作出征地補償安置決定，明確征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償方式和標(biāo)準(zhǔn)、安置對象、安置方式、社會保障以及交地期限等內(nèi)容，并依法組織實施。

　　2. 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人未按照征地補償安置協(xié)議交出土地，經(jīng)催告后仍不履行的，或者在征地補償安置決定規(guī)定的期限內(nèi)不交出土地的，由縣級以上人民政府作出責(zé)令交出土地的決定;拒不交出土地的，依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　大家注意，即便被征地農(nóng)民已經(jīng)簽訂了征地補償安置協(xié)議，在協(xié)議中同意了交地騰房。只要其未實際履行，征收方也不得僅憑協(xié)議就自行強制拆房、占地，而是同樣需要在催告后作出責(zé)令交出土地的決定。

　　換言之，在農(nóng)民不配合的情形下，最終的路徑將會是“征地補償安置決定/協(xié)議+責(zé)令交出土地決定=申請法院強制執(zhí)行”。沒這么走的，其強制拆除、占地行為都涉嫌程序違法。光有一份征地補償安置決定，是不足以跑去申請法院來強拆房屋的。

　　【亮點三：“超小”宅基地控制面積和鼓勵自愿有償退出】

　　除去對農(nóng)村征地的直接規(guī)范，廣東省的這份新規(guī)中還有一些關(guān)于宅基地管理、制度改革的內(nèi)容也頗有看點。

　　1. “超小”的宅基地控制面積。此前我們提到過，中原地區(qū)的宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)一般在150到200平方米左右。不過在人多地少、城市化率高的廣東省，這一數(shù)字就要小很多了。

　　《管理條例》第42條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，新批準(zhǔn)宅基地的面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：平原地區(qū)和城市郊區(qū)每戶不得超過80平方米，丘陵地區(qū)每戶不得超過120平方米，山區(qū)每戶不得超過150平方米。

　　80到150平方米，這就是廣東省的宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)了。如果你家恰好占了好幾百平方米的“大宅基地”，到底有沒有規(guī)劃、用地許可手續(xù)，可真得自己先好好查查了。否則到了征地的時候，補償安置利益“打折”將是大概率的事情。

　　2. 打通“閑置宅基地”與“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”轉(zhuǎn)換閥。宅基地不用征收為國有也能用來搞建設(shè)項目?完全有可能?！豆芾項l例》第43條規(guī)定，對進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民，可以通過多種方式鼓勵其依法自愿有償退出宅基地。

　　在符合國土空間規(guī)劃、用途管制和農(nóng)村村民自愿的前提下，鼓勵利用閑置的宅基地用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施、公益事業(yè)和集體經(jīng)營性建設(shè)用地等用途，或者復(fù)墾為農(nóng)用地。

　　也就是說，對于農(nóng)民進(jìn)城落戶造成的閑置宅基地，其與集體經(jīng)營性建設(shè)用地的“轉(zhuǎn)換通道”已被開啟。通過農(nóng)戶與村集體的約定，就有望實現(xiàn)宅基地資格權(quán)的保留和使用權(quán)的盤活利用，無需國家征收宅基地也能用于相應(yīng)的建設(shè)項目。

　　而若走“復(fù)墾為農(nóng)用地”這條路，則是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的典型操作，可在無需征收的情況下進(jìn)行“協(xié)議搬遷”。

　　這些做法較征收都有更大的靈活性，也會有更多的市場主體介入，但前提是尊重農(nóng)民的意愿，不能搞任何形式的強迫命令，不能逼著農(nóng)民“退出宅基地”。

　　在明律師最后要提示大家的是，廣東省的土地管理新規(guī)具備顯著的地域特色：強制征收與協(xié)議搬遷相結(jié)合，為“三舊改造”(部分可與城市更新項目重疊)中的程序轉(zhuǎn)換預(yù)留了切入空間(第44條)，開發(fā)商、村集體等市場主體和縣、鄉(xiāng)政府都能在其中有豐富的發(fā)揮空間，留給農(nóng)民的選擇也是多樣的。大家要在充分保障自身知情權(quán)的基礎(chǔ)上明晰所涉項目性質(zhì)，遇到弄不懂的問題時盡早 ，讓新規(guī)所預(yù)留的權(quán)利救濟“窗口”充分為我們所用，從而更好的維護(hù)自己的合法權(quán)益。