【基本案情：集體土地遭騰退，補(bǔ)償承租人拿不著?】

劉某于1998 年與b市c區(qū)某鎮(zhèn)某村村民委員會(huì)、村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂《承包合同》，承租場院與廠房，辦理了集體土地使用證。

2010年6月1日，王某與劉某之子劉一簽訂《房屋(含廠房、場地)租賃合同》，該租賃合同所承租土地位于集體土地使用證的用地范圍之內(nèi)。

合同簽訂后，王某等人在此注冊(cè)成立了甲公司，為開展經(jīng)營投入大量資金進(jìn)行裝修改建，并新建房屋若干。

租賃期間，承租上述土地被列入騰退范圍，后劉某就涉案土地及房屋簽訂了騰退補(bǔ)償協(xié)議。根據(jù)合同約定，停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)和搬家運(yùn)輸費(fèi)歸乙方所有。

另外，甲公司對(duì)承租房屋改造、裝修及新建房屋的部分費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)歸甲公司所有，但劉某拒絕支付相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用。而后，甲公司以劉某和劉一為被告，依法向法院提起訴訟。

【案情分析：租賃集體土地建廠房遇搬遷騰退時(shí)補(bǔ)償?shù)臍w屬問題】

本案有三個(gè)焦點(diǎn)，一是合同的效力，二是合同的主體，三是賠償?shù)膬?nèi)容。

一、合同的效力。根據(jù)《民法典》合同編的規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定所簽訂的合同無效。

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效?！斗课?含廠房、場地)租賃合同》約定出租的廠房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，彩鋼棚系未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時(shí)建筑?！斗课?含廠房、場地)租賃合同》違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。

二、合同的主體。關(guān)于《房屋(含廠房、場地)租賃合同》合同主體的問題，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。

本案中，《房屋(含廠房、場地)租賃合同》劉一雖以自己的名義與合同相對(duì)方簽訂合同，但合同相對(duì)方在訂立合同時(shí)知道劉一與劉某之間的代理關(guān)系，該合同直接約束劉某與合同相對(duì)方。關(guān)于甲公司一方，王某已表示與劉一簽訂《房屋(含廠房、場地)租賃合同》為成立甲公司所為，當(dāng)事人提交的出租方為劉某，承租方為甲公司的《房屋(含廠房、場地)租賃合同》也能證明劉一在簽訂合同時(shí)明知合同相對(duì)方為甲公司。故本合同主體為劉某與甲公司。

三、賠償?shù)膬?nèi)容。本案中，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，合同無效后因無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還對(duì)方，不能返還的，應(yīng)根據(jù)雙方各自的過錯(cuò)責(zé)任，承擔(dān)其相應(yīng)的賠償責(zé)任。

房屋被拆遷，導(dǎo)致了承租人無法繼續(xù)使用租賃房屋，應(yīng)按“誰有損失補(bǔ)償給誰”的公平補(bǔ)償原則處理。

雙方在租賃合同場地內(nèi)各自所有的建筑物及附屬物，在《非住宅房屋騰退解約協(xié)議》、騰退結(jié)算清單、《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》中，給予本案土地及地上物騰退的補(bǔ)償款，系對(duì)本案租賃合同場地及地上物權(quán)利人的補(bǔ)償。

本次騰退的各項(xiàng)補(bǔ)償款，應(yīng)依據(jù)雙方在租賃合同場地上享有的建筑物、附屬物的權(quán)利及經(jīng)營的事實(shí)，確認(rèn)租賃合同當(dāng)事人在本次自主騰退拆遷補(bǔ)償中的權(quán)利，包括返還房屋占有使用費(fèi)，裝修、設(shè)備及附屬物補(bǔ)償費(fèi)，房屋補(bǔ)償費(fèi)，搬家補(bǔ)助費(fèi)，一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用。

綜上，本案是因騰退房屋引發(fā)的承租人與所有權(quán)人之間糾紛。在本案中，房屋被拆遷導(dǎo)致承租人在房屋上的添附、屋內(nèi)物品或其正當(dāng)行使的經(jīng)營權(quán)受到損害。

拆遷方將補(bǔ)償利益直接給房屋的所有權(quán)人，此時(shí)，承租人可以通過訴訟的方式讓房屋所有權(quán)人返還，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

在明律師最后要提示廣大土地、房屋承租人的是，在面臨征收、騰退時(shí)一定要做到未雨綢繆，即在簽訂相應(yīng)租賃合同時(shí)明確涉案土地及已有建筑的合法性，不要貪圖便宜去租賃未辦理規(guī)劃許可手續(xù)、未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋。同時(shí)，要在合同中明確遇征收、騰退時(shí)補(bǔ)償費(fèi)用的歸屬問題，尤其是涉及租賃廠房用于生產(chǎn)經(jīng)營的，更可事先對(duì)可能產(chǎn)生的添附、改擴(kuò)建、裝飾裝修和停產(chǎn)停業(yè)損失等事項(xiàng)進(jìn)行明確的約定，確保相應(yīng)的補(bǔ)償利益能夠各歸其主，不致發(fā)生爭端。