對(duì)于被征地農(nóng)民而言，補(bǔ)償安置的最終落袋靠的是補(bǔ)償安置協(xié)議。簽訂了協(xié)議，補(bǔ)償款收到了，也就可以踏實(shí)放心地交地騰房了。那么，2022年新法律法規(guī)下的征地(房屋)補(bǔ)償安置協(xié)議格式文本中究竟有哪些牽涉被征地農(nóng)民補(bǔ)償安置利益的玄機(jī)呢?本文，在明律師就結(jié)合2022年最新發(fā)布的《浙江省土地征收程序規(guī)定》附件中的補(bǔ)償安置協(xié)議參考格式給大家做個(gè)淺析。

【補(bǔ)償安置協(xié)議需有示范文本，不能任由瞎編亂填】

咨詢中，很多被征地農(nóng)民反映自己被要求簽訂的“補(bǔ)償安置協(xié)議”內(nèi)容不明、格式混亂，甚至干脆就是空白多于文字的“準(zhǔn)空白協(xié)議”。稀里糊涂拿份材料就讓老百姓簽字，這顯然是不規(guī)范的。

《土地管理法實(shí)施條例》第29條中明確規(guī)定，征地補(bǔ)償安置協(xié)議示范文本由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

這就是說(shuō)，各地項(xiàng)目的補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)適用省里統(tǒng)一提供的格式范本，而不允許地方上隨意發(fā)揮、設(shè)計(jì)。補(bǔ)償安置協(xié)議既然是保障被征地農(nóng)民合法權(quán)益的關(guān)鍵憑證，就應(yīng)當(dāng)有個(gè)規(guī)矩。

在浙江省最新發(fā)布的示范文本中，在明律師提示大家注意以下細(xì)節(jié)規(guī)定。

【其他地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)由村集體負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)交】

《土地管理法實(shí)施條例》第32條規(guī)定，地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，歸其所有權(quán)人所有。簡(jiǎn)言之，田間地頭的水井、水渠、農(nóng)業(yè)看護(hù)用房、大棚溫室等地上附著物和種植的農(nóng)作物等青苗，是誰(shuí)種的補(bǔ)償就歸誰(shuí)。

不過(guò)，浙江省在協(xié)議示范文本中卻規(guī)定這筆補(bǔ)償費(fèi)用需由村集體代為轉(zhuǎn)交給農(nóng)戶，而不是由征收方直接支付給農(nóng)戶。

協(xié)議范本中擬約定，甲方(縣級(jí)政府及其部門/鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)于征收土地公告之日起60日內(nèi)將其他地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)一次性支付給丙方(土地所有權(quán)人)。

丙方在收到足額補(bǔ)償款之日起10日內(nèi)，根據(jù)法律、地方性法規(guī)和村規(guī)民約等的規(guī)定支付給乙方(土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人)。乙方同意由甲方委托丙方支付上述費(fèi)用。

需要提示大家的是，示范文本中將“乙方同意委托支付”直接列為了協(xié)議文本內(nèi)容。但在實(shí)踐中，被征地農(nóng)民完全有權(quán)要求征收方直接將該筆補(bǔ)償款打入自己的賬戶里，而不經(jīng)由村集體或者村委會(huì)、村經(jīng)濟(jì)合作社從中插手。

示范文本中已寫入的內(nèi)容絕非不容適當(dāng)刪改，具體的協(xié)議內(nèi)容還是要靠被征地農(nóng)民去和征收方協(xié)商確定?！案袷胶贤蓖ǔ?duì)制定合同的對(duì)方是不利的，這點(diǎn)大家需要注意。

【已頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)得到征地補(bǔ)償】

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”改革落地后，承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)可能分離，那么土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的征地補(bǔ)償權(quán)益能否保障就成了一個(gè)新課題。

對(duì)此，浙江省的示范文本中給出了答案：已頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人可單獨(dú)與征收方、土地所有權(quán)人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，直接獲取其應(yīng)得的補(bǔ)償利益。其余承包經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的轉(zhuǎn)包、出租或者流轉(zhuǎn)土地的，土地承包權(quán)人應(yīng)按已有約定妥善處理補(bǔ)償費(fèi)用的歸屬。

也就是說(shuō)，除依法訂立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同的當(dāng)事人外，其他租賃集體土地的當(dāng)事人都無(wú)法向征收方直接主張補(bǔ)償利益，而是只能依據(jù)租賃合同的約定去向農(nóng)戶主張。

在明律師認(rèn)為，這一示范文本內(nèi)容提示租賃集體土地的主體一定要簽好租賃、流轉(zhuǎn)協(xié)議，對(duì)土地面臨征收時(shí)的補(bǔ)償歸屬、分配問(wèn)題做好事先約定，避免在征地來(lái)臨時(shí)因自己并非“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人”而陷于無(wú)人理睬的窘境。

【未見(jiàn)到補(bǔ)償款，可不交回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)】

農(nóng)民何時(shí)交回原土地、宅基地上房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是實(shí)踐中大家關(guān)心的問(wèn)題。盡管從法律上講，交不交回證書(shū)都不影響被征地農(nóng)民依法享有的補(bǔ)償安置權(quán)益，但何時(shí)交回證書(shū)還是與“先補(bǔ)償，后搬遷”原則的落實(shí)存在一定的關(guān)聯(lián)。

浙江省示范文本中擬約定，農(nóng)戶應(yīng)在收到補(bǔ)償款之日，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)注銷或者變更登記手續(xù)，交回原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

而房屋的貨幣安置，征收方同樣需要在征收土地公告之日起60日內(nèi)將補(bǔ)償款足額支付給房屋所有權(quán)人，被拆遷村民應(yīng)在收到足額補(bǔ)償款之日起30日內(nèi)騰退房屋并交付土地。

在收到補(bǔ)償款的當(dāng)日，被拆遷村民就可以申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)注銷登記，交回原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)了。

這就是說(shuō)，被征地農(nóng)民在未實(shí)際見(jiàn)到補(bǔ)償款時(shí)，無(wú)需騰退房屋、交出土地，也無(wú)需交回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

不過(guò)需要補(bǔ)充的是，示范文本同時(shí)明確，若被征地農(nóng)民選擇了安置房或者宅基地遷建這兩種補(bǔ)償安置方式之一，則需要在協(xié)議中明確約定安置房交付時(shí)間、搬遷時(shí)間的基礎(chǔ)上先行騰退房屋、交出土地，并交回原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

換言之，在這兩種方式下，安置房或者新批宅基地的落實(shí)，將很可能晚于被征地農(nóng)民交出土地和房屋。這是由于不同法定補(bǔ)償安置方式的性質(zhì)所決定的，但在客觀上的確會(huì)給被征地農(nóng)民的補(bǔ)償權(quán)益落實(shí)制造一定的風(fēng)險(xiǎn)。

這就要求被征地農(nóng)民在協(xié)商中加強(qiáng)對(duì)安置房、宅基地遷建的地點(diǎn)、面積、房源類型等基礎(chǔ)信息的關(guān)注，確保這些直接關(guān)乎自身未來(lái)居住權(quán)益的具體事宜落實(shí)在紙面上。

同時(shí)需要指出的是，在各地目前正如火如荼拉抬房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)“房票”安置政策的背景下，農(nóng)民也可根據(jù)自身情況主動(dòng)選擇房票安置，直接憑票購(gòu)買現(xiàn)房居住，從而避免安置房建設(shè)這兩三年帶來(lái)的變數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)。

在明律師最后要提示大家的是，個(gè)案中你會(huì)遇到的征地(房屋)補(bǔ)償安置協(xié)議絕不會(huì)像示范文本那樣干凈、簡(jiǎn)單，而是會(huì)涉及許多復(fù)雜的具體問(wèn)題。太過(guò)干凈、簡(jiǎn)單的協(xié)議文本本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)楹芸赡芤恍┲匾?xì)節(jié)是模糊的、口頭承諾性質(zhì)的，這將對(duì)被拆遷人非常不利。

故此，大家一定不可將簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議這“臨門一腳”看得過(guò)于簡(jiǎn)單、輕松，而是要在整個(gè)征拆權(quán)利救濟(jì)中把好前面的調(diào)查登記、無(wú)證面積認(rèn)定、入戶實(shí)地查勘、出具評(píng)估報(bào)告等每一道關(guān)卡，這樣才能在最后的簽約環(huán)節(jié)中讓自身權(quán)益得到最大限度的保障。

如果被拆遷人朋友們拿不準(zhǔn)是否該接受眼前的這樣一份示范文本協(xié)議，大可及時(shí) ，在律師的協(xié)助審查下將擬簽協(xié)議讀懂弄通，這樣簽字也簽個(gè)明明白白。