咨詢(xún)得多了，像在明律師這樣的專(zhuān)業(yè)征拆律師最容易發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中被拆遷人總會(huì)遭遇的違法情形的規(guī)律性。盡管個(gè)案中的情況千差萬(wàn)別，沒(méi)有兩片完全相同的樹(shù)葉，但畢竟“拆遷補(bǔ)償”是一個(gè)很講究程序性、規(guī)范性的行為，歸納起來(lái)仍是萬(wàn)變不離其宗。那么在2022年下半年大的征拆形勢(shì)下，被拆遷人群體又需要格外留心哪些最基本的權(quán)利保障原則、“紅線(xiàn)”呢?本文，在明律師就結(jié)合近期的線(xiàn)上、線(xiàn)下咨詢(xún)情況為大家做一番淺析，爭(zhēng)取將分散在個(gè)案中的“共性問(wèn)題”幫大家撈出來(lái)。

　　【共性問(wèn)題一：無(wú)公告，當(dāng)真“不征收”?】

　　此前，在明律師曾明確提示過(guò)被拆遷人群體，要牢記“無(wú)公告，不征收”這句教訓(xùn)，在項(xiàng)目中嚴(yán)格審查征收方發(fā)布的公告、公示或者通知，從中了解項(xiàng)目性質(zhì)并找尋違法點(diǎn)。

　　事實(shí)上，“先公告，后征收”一直都是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《土地管理法》所明文規(guī)定的，在前者的程序中以“房屋征收范圍公告”和“房屋征收決定公告”為核心，后者則表現(xiàn)為“征收土地預(yù)公告”或者叫“征地啟動(dòng)公告”。

　　然而規(guī)定是一碼事，實(shí)操又是一碼事。近期的咨詢(xún)中，許多被拆遷人向在明律師表示，自己所經(jīng)歷的修建高鐵、高速公路、通信基站等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目征占了本村的田地，但卻從沒(méi)見(jiàn)過(guò)任何公告，村、鎮(zhèn)就來(lái)人入戶(hù)要求簽協(xié)議了。

　　需要指出的是，盡管根據(jù)修訂后的《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，征收土地公告將以征地補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂達(dá)到一定比例為其可能發(fā)布的前提，“先簽約，后報(bào)批、公告”的程序已然形成，但這仍不能免除征收方在項(xiàng)目啟動(dòng)最初發(fā)布征地預(yù)公告的法定義務(wù)。

　　你連預(yù)公告都沒(méi)有，連聲招呼都不打，就挨家挨戶(hù)做工作讓農(nóng)戶(hù)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，不僅不合法，也不近乎人情，頗有些想“快刀斬亂麻”，趁農(nóng)戶(hù)沒(méi)弄明白咋回事先簽下來(lái)一批的意思在。

　　須知，這征地預(yù)公告可不僅僅是事先打個(gè)招呼那么簡(jiǎn)單，其法定內(nèi)容涵蓋了對(duì)土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的安排。而這兩步，都直接關(guān)乎項(xiàng)目的成立與否和農(nóng)戶(hù)的切身利益，是決不容許含糊、打折扣的。

　　故此，在明律師建議廣大未見(jiàn)到任何蓋有縣級(jí)政府公章公告的被拆遷人明確拒絕與上門(mén)人員協(xié)商，并敦促其嚴(yán)格依法開(kāi)展工作，把該拿的文件拿出來(lái)再說(shuō)。

　　如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、村委會(huì)不管不顧強(qiáng)行推進(jìn)程序，農(nóng)戶(hù)則要團(tuán)結(jié)起來(lái)及時(shí) ，并向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)，堅(jiān)決避免在稀里糊涂之下草草簽訂協(xié)議、配合搬遷的情況發(fā)生。

　　【共性問(wèn)題二：無(wú)補(bǔ)償，當(dāng)真“不簽約”?】

　　“先補(bǔ)償，后搬遷”，才能“居住條件有改善”，這是《土地管理法》第48條的明文規(guī)定，相信大家都已經(jīng)是滾瓜爛熟了。

　　但在咨詢(xún)中，仍有一些被拆遷人向我們反映，其所面臨的新農(nóng)村建設(shè)、城中村改造等項(xiàng)目仍舊是“先拆再補(bǔ)”，這又表現(xiàn)為不同的操作方式。

　　譬如有的項(xiàng)目是“先獎(jiǎng)勵(lì)再補(bǔ)償”，即拆遷方先與被拆遷人簽訂單獨(dú)的獎(jiǎng)勵(lì)金協(xié)議，約定被拆遷人允許拆遷方對(duì)涉案房屋進(jìn)行“先行拆除”，而拆遷方則會(huì)支付一筆數(shù)額可觀(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)金(一般在幾萬(wàn)元至幾十萬(wàn)元不等)。

　　至于法定的補(bǔ)償項(xiàng)目，則要等到項(xiàng)目進(jìn)展到一定階段后，再由拆遷方與被拆遷人另簽協(xié)議確定。

　　顯然，這樣的約定僅用獎(jiǎng)勵(lì)金就“解決”掉了被拆遷人的房子，后續(xù)再能補(bǔ)償多少話(huà)語(yǔ)權(quán)可就完全掌握在拆遷方手上了。

　　被拆遷人失去了房屋，也就失去了談判博弈的最有效籌碼。面對(duì)身經(jīng)百戰(zhàn)的開(kāi)發(fā)商和很容易與之“沆瀣一氣”的村委會(huì)，再想爭(zhēng)取更合理的補(bǔ)償安置頗有些與虎謀皮的感覺(jué)了。

　　而如果被拆遷人看破了其中的圈套，表態(tài)拒絕在不談及補(bǔ)償安置的情況下先領(lǐng)取獎(jiǎng)勵(lì)金，那么拆遷方就可能明確告知其會(huì)將獎(jiǎng)勵(lì)金按日扣除，直至扣個(gè)精光。

　　咨詢(xún)中就有當(dāng)事人問(wèn)我們，一面是高達(dá)40萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)金，一面是自認(rèn)為減損至少幾十萬(wàn)元補(bǔ)償利益的不合理補(bǔ)償，自己究竟該作何選擇呢?

　　顯然，這時(shí)候最要緊的不是盲目去做決定，而是在專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)下先想辦法去奪回博弈的主動(dòng)權(quán)。

　　“配合簽字—領(lǐng)獎(jiǎng)勵(lì)金”和“拒絕簽字，堅(jiān)持先談補(bǔ)償—獎(jiǎng)勵(lì)金扣除”是拆遷方給大家布置的邏輯上的一道難題，你怎么選都是錯(cuò)的，都會(huì)讓自己的補(bǔ)償安置權(quán)益被玩弄于對(duì)方的股掌之間，眼瞅著的利益都會(huì)蒙受損失。

　　那么此時(shí)的正確做法就是，不去做任何選擇，而是在律師的介入下精準(zhǔn)、迅捷地提起政府信息公開(kāi)申請(qǐng)，并向項(xiàng)目所涉鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣級(jí)政府寄發(fā)律師函。

　　對(duì)已出現(xiàn)逼簽、非法占地施工等違法行為的，還可同步向?qū)俚刈匀毁Y源主管部門(mén)申請(qǐng)土地違法查處，多管齊下向拆遷方施加法律壓力。

　　同時(shí)，律師會(huì)在赴案發(fā)地查看現(xiàn)場(chǎng)房屋、土地狀況后對(duì)被拆遷人可能提升補(bǔ)償利益的空間作出初步研判，將原本的糊涂賬幫被拆遷人算得比較清楚。

　　一頭大一頭小，究竟要哪頭舍棄哪頭，被拆遷人心里就有數(shù)了，畢竟“甘蔗沒(méi)有兩頭甜”，魚(yú)和熊掌往往是無(wú)法兼得的。

　　有的被拆遷人會(huì)詢(xún)問(wèn)律師那筆獎(jiǎng)勵(lì)金是不是真的“過(guò)時(shí)不候”，這里面的道理是這樣的：

　　1. 羊毛出在羊身上，過(guò)高的獎(jiǎng)勵(lì)金數(shù)額往往意味著補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)已被壓低，經(jīng)依法救濟(jì)權(quán)利后損失會(huì)“失之東隅收之桑榆”;

　　2. 任何時(shí)候都不能犯“丟西瓜撿芝麻”的錯(cuò)誤，主要矛盾糾紛是補(bǔ)償安置過(guò)低，獎(jiǎng)勵(lì)金只是拆遷方創(chuàng)設(shè)出來(lái)用以擾亂被拆遷人視線(xiàn)，轉(zhuǎn)移矛盾焦點(diǎn)的手段策略，跟著它走就只能去撿芝麻，而能摘到西瓜的總是少數(shù)人;

　　3. 站在拆遷方的立場(chǎng)上，“一把尺子總要量到底”，說(shuō)出去的獎(jiǎng)勵(lì)金游戲規(guī)則還是會(huì)相對(duì)嚴(yán)格的執(zhí)行的。超過(guò)規(guī)定的配合簽約、騰房期限，這筆錢(qián)就不屬于我們了，這本沒(méi)什么問(wèn)題。但只要我們?cè)诤罄m(xù)的權(quán)利救濟(jì)中能夠準(zhǔn)確捕捉到拆遷方的軟肋，那么不予支付的獎(jiǎng)勵(lì)完全可能以其他的名義“改頭換面”回到被拆遷人的口袋里。

　　在明律師最后要提示大家的是，無(wú)論是“無(wú)公告”還是“無(wú)補(bǔ)償”，都是一種顯而易見(jiàn)的非法狀態(tài)，擺明了拆遷方要仗著自己的強(qiáng)勢(shì)地位來(lái)欺負(fù)被拆遷人。大家一定不要在房屋尚在，協(xié)議未簽的大好局勢(shì)下輕易退讓妥協(xié)，放棄本屬于自己的各項(xiàng)權(quán)利，而是要盡早引入拆遷律師到案件中，將法律層面上的優(yōu)勢(shì)局面不斷發(fā)展擴(kuò)大，與拆遷方爭(zhēng)奪“先手”，促使其老老實(shí)實(shí)履行法定的程序和義務(wù)。