導讀：以往在明律師發(fā)布的推文下方總會有被征收人留言、評論稱“太專業(yè)、看不懂”。事實上，征收維權(quán)的實質(zhì)是依法維權(quán)，自然有其門檻和專業(yè)性要求，而不是僅憑著一己的訴求去大喊大叫。不過，無論是國有土地上房屋征收還是農(nóng)村集體土地征收，一以貫之的維權(quán)基本要領理解起來還是比較淺顯易懂的，且不需要大家具備多少“法律思維”。那么，這其中最重要的基本要領都有哪些呢？本文，在明律師為大家總結(jié)以下4個方面。

要領一：關(guān)注涉案房屋、土地究竟是否合法取得

無論是哪種征收拆遷，合法建筑公平補償，違法建筑不予補償，“半合法半不合法”的模棱兩可的建筑適當補償都是通行的做法。這既符合法律規(guī)定，又符合我國復雜的社會現(xiàn)實。而建筑的合法與否，主要看有沒有證：房屋所有權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設工程規(guī)劃許可證、宅基地使用權(quán)證及建房審批手續(xù)，亦或者是最新?lián)Q領的房證地證“二合一”的不動產(chǎn)權(quán)登記證。如果你的房屋上述證件一個也沒有，那么在征收中被認定為違建的可能性是很大的。你所需要的就是在征收項目啟動前積極爭取補辦證件，在項目啟動后及時 準備維權(quán)了。

總之，大家需要明確的一點是，自己的房屋、土地權(quán)利究竟是否合法存在，不能憑“想當然”。光是咱們自己認可“合法”是沒用的，一定要政府一方認可才會有補償。始終糾結(jié)于自己認定那套“死理”不行，還得通過實際行動去證明它。

要領二：房屋、土地面積要找準

《國有土地上房屋征收與補償條例》第15條規(guī)定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應當予以配合。調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

《征收土地公告辦法》第6條規(guī)定，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應當在征收土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書到指定地點辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。未如期辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補償內(nèi)容以有關(guān)市、縣土地行政主管部門的調(diào)查結(jié)果為準。

綜上可知，無論是哪種征收拆遷項目，通過調(diào)查、登記環(huán)節(jié)以確定準確的補償面積都是極為重要的。被征收人若對面積存在異議，一定要在相關(guān)公示期限內(nèi)直接提出，或者在辦理登記時直接提出自己房屋、土地的證載面積與實際面積不符，要求征收方組織實地測量。一旦“過了期”，面積數(shù)據(jù)就會依據(jù)證載面積或登記簿上的面積被確定下來，除非被征收人能夠自行拿出證據(jù)證明其不實，否則補償安置就會依據(jù)此數(shù)字計算得出，想改就比較難了。

對于城市房屋拆遷而言，很多時候差個幾平米的儲物間、衛(wèi)生間、陽臺的面積就能差出十萬元以上的補償數(shù)額來。故此，對于面積認定被征收人一定要“每平米必爭”，對于涉案項目征收補償方案中對不同位置“面積”的區(qū)別規(guī)定也要積極進行審查（譬如某些項目對陽臺的面積補償不附加補償系數(shù)），盡力爭取公平、合理的征收補償。

要領三：是否有獲取補償?shù)南鄳黧w資格要弄清

這一點，說白了就是你自己是什么性質(zhì)的人，就依法享有相應的補償權(quán)益，這是我們一定要弄清楚的。

被征收人，是指被征收房屋的所有權(quán)人。這一概念是590號令所明確規(guī)定的。

公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標準、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個人和單位。這一概念雖590號令未提及，但卻在各地的地方性規(guī)定中均有明確確立。

共同居住人，是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

房屋使用人（承租人），是指依據(jù)房屋租賃合同實際占用房屋的單位和個人。

顯然，不同性質(zhì)的人在征收拆遷中享有不同的權(quán)利。一般而言，被征收人和公有房屋承租人的權(quán)利比較“全”，有權(quán)在征收的各階段行使法規(guī)賦予其的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和復議訴訟權(quán)利。共同居住人一般只和居住困難戶的認定及保障性住房的分配相關(guān)。

而房屋使用人尤其是普通承租人在征收中的權(quán)利更是一個存在爭議的問題。一般認為，他們是不直接與征收行為發(fā)生法律關(guān)系的，因征收所產(chǎn)生的租賃合同無法繼續(xù)履行造成的損失一般通過與房屋所有權(quán)人的民事合同關(guān)系來加以解決。

不過凡事無絕對。對于征收行為客觀上造成了房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的情形，許多地方性規(guī)定都進行了補充的規(guī)定：

于2018年最新修訂的《陜西省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》第7條規(guī)定，被征收房屋的生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人不是被征收人的，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失；沒有約定的，由被征收人和生產(chǎn)、經(jīng)營的單位或個人協(xié)商分配；協(xié)商不成的，由房屋征收部門將停產(chǎn)、停業(yè)損失補償費辦理提存公證，在當事人協(xié)商或訴訟結(jié)果確定后再行支付。

《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》第34條規(guī)定，征收有租賃關(guān)系的非住宅，租賃雙方對停產(chǎn)停業(yè)損失的承擔方式有約定的，從其約定。沒有約定或者約定不成的，房屋征收部門可以將有爭議部分的貨幣補償款公證提存。

《河北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第15條規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營者依法承租房屋進行生產(chǎn)經(jīng)營且租賃合同未到期所承租房屋被征收的，其停產(chǎn)停業(yè)損失補償費應當依照生產(chǎn)經(jīng)營者與被征收人的約定分配；無約定的，房屋征收部門可將生產(chǎn)經(jīng)營者的停產(chǎn)停業(yè)損失直接補償給生產(chǎn)經(jīng)營者。

需要補充的是，在拆遷項目中你的身份是會隨著項目性質(zhì)的不同而有所區(qū)別的。比如在騰退項目中，被騰退人享有的權(quán)利就會因其項目性質(zhì)為“騰退”非“征收”而有明顯縮限，這需要當事人結(jié)合所遇到的項目情況審慎判斷。

要領四：強制拆除只有兩種合法方式，但都必須嚴格遵守法定程序

拆遷強征無疑是對被征收人權(quán)益影響最重大的事情，也是大家內(nèi)心最恐懼、焦慮的事情。而事實上，簡單從法律層面來理解其中要領并不復雜。

簡言之，強制拆除只在兩種情況下合法：

其一，涉案房屋建筑合法，征收方須作出征收補償決定或者責令交出土地決定（一個城市一個農(nóng)村，注意區(qū)分開），進而申請人民法院強制執(zhí)行，即所謂的“司法拆遷（征）”；老百姓的維權(quán)要點在于對上述兩個“決定”及時提起復議或者訴訟，將嚴重損害自身權(quán)益的決定撤銷掉。

其二，涉案房屋建筑被認定為“不合法”，需要由規(guī)劃、自然資源、城管、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等有權(quán)機關(guān)依法作出責令限期拆除通知或決定，進而在作出強制拆除決定后予以行政拆遷。老百姓的維權(quán)要點在于針對責令限期拆除類文書堅決復議或者訴訟將其撤銷掉，并積極行使陳述申辯、要求召開聽證會等程序性權(quán)利。

簡單地講，“合法建筑，司法拆遷；違法建筑，行政拆遷”。請注意，這么講從嚴格的法律層面上說并不嚴謹，但在現(xiàn)實中老百姓這樣淺顯地理解是沒有任何問題的。

而除此之外的各種誤拆（拆錯了或者在拆隔壁房屋時不小心震塌了）、幫拆（村民自發(fā)幫助拆除，與征收方?jīng)]關(guān)系）、偷拆（趁被征收人家中無人突然拆遷，事后沒人認領）則毫無疑問都是違法的，違反《行政強制法》等法定程序?qū)嵤┑牟疬w也都是違法的，被征收人的維權(quán)要點在于及時針對拆遷行為提起訴訟，要求法院判決確認拆遷行為違法，進而通過申請行政賠償?shù)耐緩絹慝@取滿意的補償利益。

弄懂了以上4個維權(quán)基本要領，被征收人就能做到對即將到來的征收項目不那么焦慮、恐懼了，至少不會那么輕易地被忽悠了。具體維權(quán)的操作，還是要交給專業(yè)的征收維權(quán)律師去做，理解了原理，我們就能夠更好的輔助、配合律師，從而收獲更好的補償安置結(jié)果。

在明律師溫馨提示：因各地補償?shù)念愋?、補償標準不一以及征地拆遷的情況復雜，文章內(nèi)容并不能完全針對您的情況，為節(jié)省您的時間，建議您撥打我們的免費律師服務熱線：400-1835-600或點擊網(wǎng)站上的在線咨詢按鈕與我們的專業(yè)拆遷律師及時溝通，我們將第一時間為您解答。也可以通過右側(cè)免費電話咨詢輸入您的電話號碼，我們的律師將免費回撥給您以便更好的幫您解決征地拆遷問題。

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