導讀：針對國有土地上房屋評估這一直接關(guān)乎征收補償多寡的重要環(huán)節(jié)，以往被征收人的救濟方式多為申請復核和專家委員會鑒定。北京在明律師事務所的專業(yè)拆遷律師黃艷律師則率先摸索出了通過訴違法評估查處的途徑來對此環(huán)節(jié)進行維權(quán)的方法，對于開拓維權(quán)思路有重大現(xiàn)實意義。那么，究竟該如何實際操作呢？

事實概要

2012年6月，上海市黃浦區(qū)人民政府作出黃府征[2012]1號《房屋征收決定》，實施露香園路地塊舊城區(qū)改建項目。袁先生、王女士、沈女士權(quán)利項下的房屋均因此被劃入征收范圍。

2013年8月，普陀區(qū)人民政府作出普府房征[2013]2號《房屋征收決定》，實施洵陽新村地塊舊城區(qū)改建項目。李先生權(quán)利項下的房屋因此被劃入征收范圍。

前述發(fā)生在不同時空的兩個項目，原本沒有什么交集，唯一共通的地方是兩個項目的征收單位均委托了上海八達國瑞房地產(chǎn)土地估價有限公司對征收范圍內(nèi)的居住房屋進行房地產(chǎn)價值評估。2017年，代理袁先生、王女士、沈女士、李先生等四人房屋征收補償安置糾紛法律事宜的北京在明律師事務所黃艷律師鉆研案卷資料時的一個發(fā)現(xiàn)，卻讓異路前行的不同征收項目的幾名被征收人站在了共同維權(quán)救濟之旅的起點，并由此揭開了房屋征收評估亂象中的冰山一角。

辦案經(jīng)過

緣起：過低的房地產(chǎn)市場價格評估均價，引導信息公開獲整體評估報告

露香園路地塊是上海市當之無愧的黃金地塊：露香園原是明代嘉靖年間卸任道州太守顧名儒的私家花園，與豫園、日涉園合稱為“明代上海三大名園”，后于鴉片戰(zhàn)爭期間作為火藥倉庫設置點發(fā)生倉庫爆炸而園毀。2004年，露香園路地塊被出讓，擬建設為上海老城廂特色洋房，五星級賓館、甲級辦公樓、商業(yè)、住宅等，綜合性旅游商業(yè)地產(chǎn)。不過，“黃金地塊”在征收活動中卻被低廉定價——黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局于2012年6月28日發(fā)布的《關(guān)于黃浦區(qū)露香園路房屋征收范圍內(nèi)居住房屋房地產(chǎn)市場評估均價標準的公告》認定，露香園路地塊居住房屋每平方米建筑面積的房地產(chǎn)市場評估均價為人民幣23799元。對于該“房地產(chǎn)市場均價”，袁先生、王女士、沈女士自始不予認可，認為與真正的市場價格相去甚遠。

2016年8月，袁先生、王女士、沈女士委托了黃艷律師代理其揪心數(shù)年的征收補償案件。案件交流過程中，委托人一再強調(diào)了對23799元“房地產(chǎn)市場均價”的難以接受。為了溯根求源，黃艷律師指導三位委托人向黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局申請公開露香園路房屋征收范圍內(nèi)居住房屋的整體評估報告。一個月后，滬八達估字（2012）CQ0001號《上海市黃浦區(qū)露香園路地塊舊城區(qū)改建項目范圍內(nèi)所涉國有土地上房屋征收估價報告》的掃描件發(fā)送到了黃艷律師的郵箱。

驚曉：整體評估報告與分戶報告中不一樣的筆跡

心細如發(fā)的黃艷律師將滬八達估字（2012）CQ0001號《上海市黃浦區(qū)露香園路地塊舊城區(qū)改建項目范圍內(nèi)所涉國有土地上房屋征收估價報告》通讀了幾個來回，并與三位委托人的《上海市城市居住房屋征收評估分戶報告單》進行了比對閱讀，赫然發(fā)現(xiàn)，每份分戶報告單上至少兩名估價師的簽字與整體評估報告中的估價師簽字筆跡存在明顯差異！

前述發(fā)現(xiàn)非同小可：《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條第二款規(guī)定，整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。倘若分戶報告單上的估價師簽字并非本人所簽，那么上海八達國瑞房地產(chǎn)土地估價有限公司涉嫌假冒注冊估價師簽名出具估價報告，被簽名的注冊估價師則涉嫌允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務，評估報告亦將失去法律效力。

當然，任何一項法律行為都要求充分的事實依據(jù)！為了更謹慎地得出結(jié)論，黃艷律師一方面尋求專業(yè)人士的幫助——委托人之一恰有親屬在公安機關(guān)工作，遂通過其進行鑒定求證；另一方面，則擴大樣本范圍——就普陀區(qū)李先生所涉征收項目的居住房屋整體評估報告申請政府信息公開，進而與李先生手中的分戶評估報告做估價師字跡比對。而鑒定的結(jié)論、李先生新“樣本”的比對結(jié)論，雙雙證實了簽字造假的猜測。

求索：首例訴住建部不履行查處違規(guī)估價行為法定職責糾紛行政訴訟

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任”，黃艷律師代理袁先生、王女士、沈女士、李先生等四人分別向中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部（以下簡稱住建部）提交了《房地產(chǎn)價格評估虛假評估查處申請》，請求作為估價機構(gòu)、估價師發(fā)證機關(guān)的住建部對上海八達國瑞房地產(chǎn)土地估價有限公司及相應的估價師查處追責。

兩個月過去，黃律師和她的委托人們并沒有等來住建部的查處結(jié)果。期間，委托人們僅收到上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會（以下簡稱上海市住建委）的電話答復，大抵內(nèi)容均為：舉報的估價師簽字雖然確實并非本人所簽而系代簽，但估價師本人對代簽行為有授權(quán)，故不違法。于是，黃艷律師指導四委托人向住建部申請了行政復議，請求決定住建部履行查處法定職責。住建部經(jīng)審查認為，住建部已經(jīng)向上海市住建委發(fā)出《關(guān)于轉(zhuǎn)請辦理舉報件的函》，要求其根據(jù)職權(quán)和法定程序進行調(diào)查處理，而上海市住建委已經(jīng)要求區(qū)房屋管理部門進行了調(diào)查并電話告知舉報人調(diào)查處理結(jié)果，故其已經(jīng)履行了相應職責。遂，住建部作出了駁回復議申請的復議決定。

因不服行政復議決定，四位委托人先后向北京市第一中級人民法院提起了行政訴訟，請求判令住建部履行查處法定職責，并撤銷前述行政復議決定。因是涉及房屋征收違規(guī)評估查處舉報的第一例行政訴訟，庭審中，原、被告雙方對舉報事項的管轄及處理方式存在重大分歧并各執(zhí)一詞：

被告住建部主張，原告舉報事項屬于住房城鄉(xiāng)建設領域違法違規(guī)行為，適用住建部制定的規(guī)章《住房城鄉(xiāng)建設領域違法違規(guī)行為舉報管理辦法》，故應當根據(jù)屬地管轄原則由地方房屋管理部門管轄。至于《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十四條的規(guī)定，應當理解為先由屬地機關(guān)調(diào)查、再由發(fā)證機關(guān)處罰。另外，被告還陳述，上海八達國瑞房地產(chǎn)土地估價有限公司的許可機關(guān)，在2013年前為住建部，2013年以后續(xù)發(fā)資質(zhì)的許可機關(guān)為上海市住建委。

原告方則認為，《住房城鄉(xiāng)建設領域違法違規(guī)行為舉報管理辦法》屬于部門規(guī)章，《國有土地上房屋征收與補償條例》屬于行政法規(guī)，根據(jù)《立法法》第八十八條規(guī)定，行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章，《國有土地上房屋征收與補償條例》應當優(yōu)先適用。而針對被告關(guān)于“先由屬地機關(guān)調(diào)查、再由被告處罰”的意見，原告亦援引《行政訴訟法》第三十條、三十六條、三十八條第一款進行了反駁——有管轄權(quán)的行政機關(guān)需自行調(diào)查取證、查明事實，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果作出是否處罰的終局決定。

2017年12月，北京市第一中級人民法院審結(jié)上述案件，認為根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的發(fā)證機關(guān)對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)在房屋征收評估活動中的違法評估行為具有查處的職責，房地產(chǎn)估價師的發(fā)證機關(guān)對房地產(chǎn)估價師在房屋征收評估活動中的違法評估行為具有查處的職責。本案中，原告舉報的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的發(fā)證機關(guān)是上海市住建委，針對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的舉報應當由上海市住建委履行查處職責，被告將原告針對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的舉報轉(zhuǎn)上海市住建委處理并無不當；原告舉報的估價師的發(fā)證機關(guān)是被告，針對原告舉報的估價師涉嫌在房屋征收過程中進行虛假評估的違法行為，被告具有查處的法定職責，故被告將該舉報一并轉(zhuǎn)上海市住建委處理違反前述法規(guī)規(guī)定。綜上，法院判決撤銷被告對四原告所作《行政復議決定書》，駁回四原告關(guān)于請求判令住建部在一定期限內(nèi)履行查處上海八達國瑞房地產(chǎn)土地估價有限公司違規(guī)評估行為的法定職責的訴訟請求；責令被告住建部在法定期限內(nèi)對四原告關(guān)于估價師進行虛假評估的評估作出重新處理。

北京在明律師事務所的專業(yè)拆遷律師告訴大家：

在房屋征收活動中，人們總是對房屋價值評估寄予厚望，希望拿到一份客觀合理的、能反映房屋市場價格的評估報告，但往往卻事與愿違，地方征收活動中的評估能落實《國有土地上房屋征收評估辦法》中“客觀公平”要旨的少之又少且本案中呈現(xiàn)出來的注冊估價師簽名造假現(xiàn)象亦不在少數(shù)。分析其背后的動因并不復雜：各地征收活動無一不追求短周期、高效率，而估價活動仍然未能脫離征收方意志的影響，相應地，被征收人所期待的真實性、客觀性、合理性等往往就會被犧牲。面對這種情況，被征收人應當學會運用法律這一武器去抗衡，維護自身的合法權(quán)益。