以案說法：為什么你的征收評估報告會不合法

——在明律師勝訴案例評說征收評估報告

經(jīng)歷過征收拆遷的人都知道，征收拆遷中評估報告直接決定了最后的拆遷補償利益。也就是征收評估報告內(nèi)容里的評估價格越高，被征收拆遷人最后的拆遷補償款就會越高。因為拆遷補償款是根據(jù)評估報告來計算的。

但是在現(xiàn)實的拆遷中，很多被拆遷人的補償利益過低主要是土地房屋的評估價過低。評估價過低一方面是因為評估由拆遷方指定的評估機構進行評估。另一方面是因為評估程序的不合法而導致在評估過程中出現(xiàn)“暗箱操作”的現(xiàn)象，進而導致評估價格偏低，然后拆遷補償利益也會過低。

拆遷方指定評估機構進行評估，很容易想象這里面的不公平存在。也就是評估機構基本上就是聽命（拆遷方的命令）行事，這樣進行的評估很難去衡量公平了。因為這樣的現(xiàn)象過于普遍，現(xiàn)在很多被拆遷人在此方面也提高了警惕。所以在這方面也開始漸漸有了改觀。而讓被拆遷人容易忽視的是評估程序上的不合法也會導致評估的不公正，進而影響拆遷補償利益。那征收評估報告的不合法是以怎樣的形式呈現(xiàn)呢？下面由北京在明律師事務所律師以代理的勝訴案件現(xiàn)身說“法”，讓你看看為什么你的征收評估報告會不合法。

案情簡述（僅簡述）：

2015年5月14日，泉山區(qū)政府作出《房屋征收決定》，并予以公告。8月25日作出《房屋征收補償決定書》，內(nèi)容確定了征收范圍和征收房屋的評估機構公司。根據(jù)《決定書》及公告，王某的房屋位于征收范圍內(nèi)。

據(jù)此，并沒有什么問題。問題出在接下來的過程中。

2015年7月11日評估機構根據(jù)征收補償方案確定的基準價格作出了初步的評估結果并公示，評估結果中列明了被征收人王某的補償價格。但是，該評估結果卻并未經(jīng)過王某本人的同意而自行進行的評估。泉山區(qū)政府的官方說法是：被征收人王某在通知確定時間無正當理由拒絕評估機構入戶查勘進行評估工作，也沒有另行約定時間。評估機構遂根據(jù)征收補償方案確定了初步的評估結果。被征收人王某在規(guī)定期限內(nèi)未提出異議。

言下之意：評估機構是乘王某不備之機進行了房屋評估，并據(jù)此得出了評估結果。

因此，王某認為征收補償標準不合理，一直沒有與征收實施單位達成征收補償協(xié)議。2015年11月25日，王某委托北京在明律師事務所拆遷律師作為訴訟代理人，認為泉山區(qū)政府作出的《房屋征收補償決定書》所依據(jù)事實不符，征收補償安置條件顯失公平。訴求：撤銷被告作出的《房屋征收補償決定書》。

在明律師說庭審過程：

該案的主要切入點在于評估機構在沒有經(jīng)過原告（王某）的同意下，擅自進行評估認定不符合法律規(guī)定。且在明律師在庭審上提供了相關的證據(jù)鏈條，其中有錄音及文字整理的證據(jù)證明出原告與被告就房屋評估已經(jīng)另行約定了評估時間。而在7月10日原告拒絕評估是因為原告帶其母親去醫(yī)院住院治病，并有醫(yī)院提供的入院材料。也就是說，原告王某有合理的不能配合入戶的理由。并且還有證據(jù)證明評估機構的評估價格與基準價相差近2000元每平米，直接導致原告王某的拆遷補償利益的巨大折損。

被告據(jù)此也提供了相關的反對證據(jù)，但卻系偽造。

勝訴結果：

根據(jù)上述證據(jù)認定及庭審辯論，法院最終判決：撤銷被告徐州市泉山區(qū)政府作出的《房屋征收補償決定書》。據(jù)此，在明律師維護了被拆遷人王某的利益。

律師點評：

拆遷中的評估報告是決定拆遷補償的關鍵，也是拆遷方最想“動手腳”的地方。越來越多的被拆遷戶也開始知道要自己去選定拆遷評估機構以確保評估的公正和公平。但是評估程序有一整個流程，并不只是一個評估主體就能決定評估結果的。上述案件所涉及到的一個程序就是評估的實地查勘記錄要由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。而在案件中評估機構在沒有經(jīng)過被拆遷人王某的簽字和認可就進行初步估價和公式，很顯然的違反了法律規(guī)定，這也就直接牽涉到整個補償決定的不合法，進而侵犯被拆遷人的補償利益。

該案值得各被拆遷人借鑒的是：評估報告不合法，不止于評估主體的偏行政化，更在于進行評估的過程中。評估方的不合流程的評估方法會直接導致評估報告的不合法。被拆遷人維權盡可能從這些不合法的行政行為處著手，這樣才能爭取到談判協(xié)商的主動權，進而維護權益。