近年來，經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場一片火熱。房地產(chǎn)規(guī)范化運作趨勢愈加明顯，違章建筑訴訟頻頻出現(xiàn)，不時擊打著人們的敏感神經(jīng)。

在頻繁的訴訟中，違章建筑所有權(quán)問題、違章建筑租賃合同有效性及房租問題、違章建筑拆除及損害賠償問題，更是經(jīng)常出現(xiàn)。

作為房屋建造的主人，不覺間要問，難道就因為簡單的一句違法違章，就要剝奪我在自家房子上所傾注的一切么？

金先生就是這樣一位“違章建筑”的主人。

基本案情

2013年8月13日，金先生與房女士簽訂房屋租賃合同，將117平米的房屋以及479平方米的院落出租給房女士。并約定：年租金20萬元，半年一付，承租方如拖欠房租，出租方可中止合同，收回房屋。但合同簽訂后，房某女在支付5萬元房租后，開始拖欠租金。

金先生多次索要租金未果，無奈啟動民事訴訟。在訴訟過程中，房女士卻以合同標的為違章建筑為由，進行抗辯，要求認定合同無效，不再支付任何租金。

更不幸的是，金先生所出租房屋并沒有辦理任何合法登記，房女士舉報后，經(jīng)相關(guān)部門認定，金先生出租房為違章建筑。

合同有沒有效？租金怎么辦？自己建造的房子，難道真的要因為被認定為建筑違章，就要被認定為合同無效，并最終失去租金收入么？

據(jù)我國法律規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工的，屬于違章建筑，或存在效力瑕疵。另據(jù)《城市租賃管理辦法》第六條，未依法取得房屋所有權(quán)證的、屬于違法建筑的房屋不得出租。而《合同法》第五十二條又規(guī)定，違反法律，行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。因此，金先生所租賃房屋，因?qū)儆诜梢?guī)定不得出租的房屋，而致使其同房女士之間簽訂的房屋租賃合同無效。

雖房屋租賃合同無效，但據(jù)《房屋租賃合同解釋》第五條，即使房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予以支持。也即，即使房屋租賃合同無效，基于公平原則及不當?shù)美瓌t，金先生請求參照合同約定的租金要求房女士支付房租，應(yīng)該給予支持。違章建筑的所有權(quán)問題金先生的房子，雖是違章建筑，但房子確實存在，那房子到底是屬于誰呢？

據(jù)《物權(quán)法》第三十條，因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實成就時發(fā)生效力。而據(jù)《物權(quán)法》第九條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

所以，金先生的房屋，如果僅僅是程序違章，在一審法庭辯論終結(jié)前，取得建設(shè)規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門許可即可。也即，先上車，后補票，先建房，后辦證，只要房子最終證件齊全，符合國家法律、法規(guī)規(guī)定，原本的違章房產(chǎn)，就可以正大光明的站在法律的陽光之下，安心地進行房屋出租收益、出賣等處分行為，而不用顧忌像房某女一樣的人——因出租房涉及違章，而意欲賴掉房租。

但如果是實體違章，或者被認為是實體違章，而在一審法庭辯論終結(jié)前，未取得建設(shè)規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門許可。因違章建筑的認定，屬行政機關(guān)的職責范圍，法院不會去通過民事判決處理違章建筑的所有權(quán)問題。此時，金先生，可以委托征地拆遷領(lǐng)域的專業(yè)律師，通過申請信息公開、行政復(fù)議，甚至行政訴訟等方式，保護自己的合法產(chǎn)權(quán)，維護自己的合法權(quán)益。

違章建筑誰來拆？ 有沒有賠償？

擁有被認定為違章的建筑，就意味著焦慮與不安，擔心被行政機關(guān)或者其他單位或個人拆掉，甚至這些年，夜里強拆、暴力強拆與反強拆的斗爭，在全國各地均有上演。甚至，實踐中，暴力強拆，停止供水、供電、供熱、供燃氣的情況也時有發(fā)生?！度嗣竦拿x》，更是將血淋林的強拆搬上了銀幕-——大風廠工人在抵制強拆中，更是付出了生命。

違章建筑，該由誰來拆，怎么拆，拆完之后有沒有補償或者賠償？

據(jù)我國法律規(guī)定，行政機關(guān)有權(quán)按照法定程序拆除違章建筑，據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條，拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當予以補償。

所以，如果金先生被認定為違章建筑的房子，在行政機關(guān)按照法定程序合法拆除的情況下，便可能不會得到賠償。但應(yīng)給予金先生一定時間用來處理和轉(zhuǎn)移物料，以減少損失。

但鑒于“我的權(quán)利止于你的鼻尖”的私權(quán)原則，除行政機關(guān)之外的其他任何單位和個人擅自拆除他人違章建筑的，都應(yīng)該依法賠償。不能因為別人違章，就成了你侵犯別人權(quán)利的理由。

違章的房子得不到賠償，那違章建筑之內(nèi)的物品呢？

據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條，侵占國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當返還財產(chǎn)，不能返還財產(chǎn)的，應(yīng)當折價賠償。另據(jù)《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定（2011）》市政府令第228號第十七條第二款，實施強制拆除的行政機關(guān)應(yīng)當通知當事人清理有關(guān)物品，當事人拒不清理的，應(yīng)當制作財務(wù)清單并由當事人簽字確認，當事人不簽字確認的，可以由違法建設(shè)當?shù)鼐用裎瘑T會、村民確認。

可知，違法的是建筑，而不是建筑里面的物品，所以即使在法定程序下，拆除違章建筑時，只能拆除違章建筑，而不能損壞當事人放置在違章建筑室內(nèi)的物品，否則需要因侵權(quán)而需要向違章人進行賠償。如當事人拒絕清理室內(nèi)物品，行政機關(guān)也應(yīng)對室內(nèi)物品進行登記，妥善保存。甚至，如被非法強拆，還可對建筑材料要求賠償。

金先生和房女士的故事，還在全國各地不斷上演。無論是違章建筑，還是補正合法；無論是行政機關(guān)按法定程序拆除，還是其他單位或個人擅自拆除。

總之，我們房子被認定違章了，就意味著我們就惹上了不盡的麻煩，建房被說違章，出租不給租金，住在房子里，半夜都要被拆房吵醒。

還好，這個世界，有麻煩，就有人解決。

律師事務(wù)所，擁有全國建立最早、大規(guī)模的精英型征地拆遷團隊，業(yè)務(wù)覆蓋全國31個省級行政區(qū)，代理案件超過4000多起，專業(yè)解決征地拆遷、違章建筑而引起的各種糾紛。

房子合法了，租金保障了，也可以好好睡覺了。