導(dǎo)讀：裁判實(shí)踐中，房屋租賃糾紛非常普遍，當(dāng)中不少涉及轉(zhuǎn)租問題?，F(xiàn)行《合同法》從物盡其用的角度考慮，對(duì)于轉(zhuǎn)租行為持支持態(tài)度，但往往承租人的轉(zhuǎn)租行為事先未得到出租人的同意，處理上自不相同。

《合同法》第224條

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同的效力？

《合同法》僅規(guī)定了出租人在承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋時(shí)享有合同解除權(quán)，但對(duì)于轉(zhuǎn)租合同的效力未予明確，但可從以下幾方面考量：

出租人所享有的僅是解除其與承租人之間租賃合同的權(quán)利，并未涉及轉(zhuǎn)租合同，不過會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同客觀上無法繼續(xù)履行；

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）規(guī)定了出租人同意轉(zhuǎn)租的推定，出租人在明知情況下未在6個(gè)月內(nèi)提出異議，則不得以不同意轉(zhuǎn)租為由主張解除合同或認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效；

承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，讓渡了其對(duì)房屋的使用權(quán)和收益權(quán)，未侵害出租人的合法權(quán)益，也不影響出租人向承租人主張權(quán)利，但會(huì)削弱出租人對(duì)于房屋的控制，破壞出租人與承租人的信任關(guān)系。

小編認(rèn)為，上述《解釋》的規(guī)定較好地平衡了出租人、承租人與次承租人三方的利益。一方面，6個(gè)月異議期的規(guī)定，可有效避免未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的場合，租賃各方不穩(wěn)定的法律關(guān)系狀態(tài)，避免出租人濫用法定解除權(quán)，最大限度地維護(hù)交易安全。另一方面，從保護(hù)出租人利益的角度考慮，6個(gè)月異議期內(nèi)，出租人應(yīng)享有對(duì)轉(zhuǎn)租合同確認(rèn)無效的權(quán)利（實(shí)務(wù)中存在爭議，有觀點(diǎn)認(rèn)為：無論出租人是否同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同均為有效）。另外，“6個(gè)月”應(yīng)理解為除斥期間，不應(yīng)適用時(shí)效有關(guān)中斷、中止、延長的規(guī)定。

出租人行使解除權(quán)對(duì)轉(zhuǎn)租合同的影響

如果出租人因承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋而主張解除合同，雖然合同具有相對(duì)性，但合同解除的后果當(dāng)然也會(huì)影響到次承租人，具體包括以下幾方面：

出租人可憑借物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求承租人返還租賃物，承租人因喪失租賃權(quán)，使得轉(zhuǎn)租合同不存在履行基礎(chǔ)而必須終止履行。

次承租人不能直接向出租人主張違約責(zé)任，但可視情況向承租人請(qǐng)求損害賠償，前提是次承租人必須為善意的，即在其與承租人簽訂合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人的同意轉(zhuǎn)租，否則其無權(quán)要求承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

承租人雖擅自將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，但其向次承租人所收取的租金數(shù)額實(shí)際上不會(huì)讓出租人收取的租金受到減損，也并非完全沒有合同依據(jù)，故承租人所收取的租金不應(yīng)被視為不當(dāng)?shù)美?/p>

轉(zhuǎn)租的租期不得超過承租人的剩余租期

在出租人同意承租人轉(zhuǎn)租或者在明知承租人轉(zhuǎn)租的情況下6個(gè)月內(nèi)沒有提出異議，承租人與次承租人之間的租賃合同關(guān)系即趨于穩(wěn)定，但轉(zhuǎn)租合同的期限并非完全自由約定，而需要受到一定的限制。

對(duì)于定期租賃，法律規(guī)定房屋租賃合同約定的租賃期限最長不得超過20年，否則超期的約定將無效。如果轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限超過承租人的剩余租期，而租賃合同約定的履行期限屆滿，承租人就喪失了對(duì)房屋進(jìn)行處分的合法權(quán)源，轉(zhuǎn)租期限超出部分應(yīng)為無效，但出租人在訂立租賃合同時(shí)與承租人另有約定的除外。對(duì)于不定期租賃，由于任何一方均有權(quán)隨時(shí)解除合同（預(yù)先通知對(duì)方并預(yù)留必要的準(zhǔn)備時(shí)間），并不存在剩余租賃期限的問題，承租人可以依法轉(zhuǎn)租，實(shí)踐中未采用書面合同的租賃，即可視為不定期租賃。

但上述限制并不是絕對(duì)的，在特定情況下，超期轉(zhuǎn)租行為的瑕疵是可以補(bǔ)正的：

承租人嗣后取得了房屋的所有權(quán)，承租人作為房屋新的產(chǎn)權(quán)人，自然有權(quán)對(duì)涉案房屋進(jìn)行自由處分而將房屋租賃給次承租人。

承租人嗣后取得了出租人的認(rèn)可，雖然租賃合同沒有約定，但在承租人已經(jīng)明確取得出租人同意的情況下，可視為《解釋》第15條中出租人與承租人另有約定的但書情形，只是該“約定”屬于嗣后的約定。

承租人與出租人成功續(xù)約，將原租賃期限延長，可認(rèn)定承租人已補(bǔ)正了其轉(zhuǎn)租房屋時(shí)的權(quán)利瑕疵，從而確認(rèn)轉(zhuǎn)租期限的有效性。