某縣因規(guī)劃調(diào)整收回某房地產(chǎn)公司一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，為彌補(bǔ)其損失，增加了公司在建項(xiàng)目的建筑面積。之后，圍繞如何補(bǔ)償房地產(chǎn)公司為收回宗地墊付的拆遷款，該公司與縣政府產(chǎn)生了爭(zhēng)議 。土地被收“有占有補(bǔ)”，實(shí)際損失咋計(jì)算？

法律要點(diǎn)

行政機(jī)關(guān)因公共利益需要，改變土地利用規(guī)劃，收回當(dāng)事人已競(jìng)得的國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)當(dāng)事人事先投入損失應(yīng)當(dāng)予以公平合理的補(bǔ)償。行政機(jī)關(guān)為減少當(dāng)事人損失，增加其利益的，應(yīng)當(dāng)從損失中予以扣減。

案情：

2002年 9月，甲縣國(guó)土資源局舉行土地競(jìng)標(biāo)出讓會(huì)，競(jìng)標(biāo)一宗占地面積 1.5萬(wàn)平方米、總建筑面積 1.257萬(wàn)平方米的地塊，五洲公司中標(biāo)。當(dāng)日，甲縣國(guó)土資源局與五洲公司簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，縣城建局給五洲公司頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)和房屋拆遷許可證，拆遷期限為 2002 年 9月 30日至 2002年 12月 30日。

后因規(guī)劃修改，需從五洲公司中標(biāo)的土地中劃出 1.1 萬(wàn)余平方米給客運(yùn)公司建停車場(chǎng)。2003 年 10 月，甲縣國(guó)土資源局與五洲公司重新簽訂國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同，出讓土地面積為4415平方米。為了彌補(bǔ)五洲公司損失，縣城建局對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃作出修改，五洲公司實(shí)際建筑面積比原規(guī)劃面積增加1873平方米。

2012 年 10 月，五洲公司向甲縣政府郵寄申請(qǐng)補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)材料，縣政府一直未予答復(fù)。五洲公司遂提起訴訟，請(qǐng)求判令縣政府、縣國(guó)土資源局和縣城建局補(bǔ)償墊付的拆遷成本 2058 萬(wàn)元，補(bǔ)償其可得利益損失 1319萬(wàn)元。

審理：

一審審理中，經(jīng)縣政府申請(qǐng)，法院委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)五洲公司在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中與拆遷有關(guān)的財(cái)務(wù)賬目進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果為：五洲公司已入賬、未入賬的拆遷安置費(fèi)及延期補(bǔ)償費(fèi)共計(jì) 1144萬(wàn)元。另查，根據(jù)縣政府提供的價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)五洲公司多建設(shè)房產(chǎn)價(jià)值及銷售 利 潤(rùn) 的 鑒 定 結(jié) 論 ，其 銷 售 利 潤(rùn) 為1870.74元／平方米。

一審判決認(rèn)為，根據(jù)《行政許可法》第八條規(guī)定，為了公共利益的需要，行政機(jī)關(guān)可以依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可，由此給公民、法人或者其他組織造成財(cái)產(chǎn)損失的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。本案中，由于客運(yùn)公司停車場(chǎng)站建設(shè)的需要，縣政府對(duì)五洲公司項(xiàng)目規(guī)劃作出調(diào)整，并不違反法律規(guī)定。但在其調(diào)整規(guī)劃收回土地前，五洲公司已對(duì)受讓土地上的房屋進(jìn)行了拆遷補(bǔ)償，支付了拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，被告對(duì)于收回土地范圍內(nèi)五洲公司所支付的拆遷費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。由于各方當(dāng)事人均沒(méi)有證據(jù)證明收回的土地上實(shí)際發(fā)生的拆遷費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按收回土地占原出讓土地面積的比例核算收回土地上的拆遷費(fèi)用。五洲公司支付的總拆遷費(fèi)用為1144 萬(wàn)元，五洲公司中標(biāo)時(shí)取得的土地面積為 1.5萬(wàn)平方米，調(diào)整規(guī)劃后五洲公司受讓的土地面積為 4415 平方米，據(jù)此被告應(yīng)承擔(dān)收回土地上五洲公司所支付的相應(yīng)拆遷費(fèi)用為 827 萬(wàn)元。考慮到項(xiàng)目成本增加，被告調(diào)整規(guī)劃增建設(shè)面積，五洲公司因此而獲取的 350 萬(wàn)元利益應(yīng)當(dāng)予以沖減。判決三被告共同補(bǔ)償五洲公司 476 萬(wàn)余元；駁回五洲公司其他訴訟請(qǐng)求。

二審判決認(rèn)為，原審法院按照收回土地的面積與中標(biāo)土地面積的比例計(jì)算拆遷補(bǔ)償費(fèi)并無(wú)不當(dāng)。判決駁回上訴，維持原判。

甲縣政府、縣國(guó)土局、縣城建局申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：對(duì)于拆遷費(fèi)按再收回的土地占原出讓土地面積比例計(jì)算，是不客觀、不公正的。規(guī)劃調(diào)整后，五洲公司從實(shí)際增加的建設(shè)面積中，獲得的銷售利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)收回的土地所應(yīng)承擔(dān)的拆遷費(fèi)用。原審不應(yīng)將經(jīng)過(guò)法院判決由五洲公司自行承擔(dān)的延期補(bǔ)助費(fèi)計(jì)入拆遷費(fèi)總額。請(qǐng)求撤銷一、二審行政判決；依法駁回五洲公司的訴訟請(qǐng)求。

五洲公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，原審判決不支持關(guān)于利息和必然可得利益的訴訟請(qǐng)求，屬適用法律錯(cuò)誤。請(qǐng)求撤銷一審判決第二判項(xiàng)，改判支持五洲公司關(guān)于利息和必然可得利益的訴訟請(qǐng)求。

最高人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案具體補(bǔ)償數(shù)額應(yīng)當(dāng)以改變規(guī)劃收回土地給五洲公司造成的實(shí)際損失為準(zhǔn)確定。一、二審判決以收回土地面積占原規(guī)劃用地總面積的比例確定縣政府及其職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的拆遷安置費(fèi)用，同時(shí)減去為五洲公司調(diào)整規(guī)劃增加項(xiàng)目建設(shè)面積而獲得的收益，最終計(jì)算出縣政府、縣國(guó)土局、縣城建局應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的行政補(bǔ)償數(shù)額，該行政補(bǔ)償數(shù)額計(jì)算方式依法有據(jù)，科學(xué)合理，本院予以支持。雙方申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛删荒艹闪ⅰ?/p>

評(píng)析：

問(wèn)題一：關(guān)于以收回土地面積占原規(guī)劃面積比例計(jì)算補(bǔ)償數(shù)額問(wèn)題

經(jīng)會(huì)計(jì)事務(wù)所專項(xiàng)審計(jì)，截至 2012年 6 月 30 日，五洲公司共發(fā)生與拆遷項(xiàng)目相關(guān)的已入賬的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、未入賬的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)及延遲補(bǔ)償費(fèi)金額合計(jì) 1144 萬(wàn)元。但是，由于拆遷安置補(bǔ)償是在原批準(zhǔn)規(guī)劃用地 1.5 萬(wàn)平方米內(nèi)整體進(jìn)行的，專項(xiàng)審計(jì)未能將調(diào)整規(guī)劃后留給五洲公司繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的4415平方米土地范圍內(nèi)的拆遷費(fèi)用單獨(dú)從全部安置補(bǔ)償費(fèi)用中分離出來(lái)。在此情形下，一、二審判決以規(guī)劃調(diào)整后政府收回土地的面積占原規(guī)劃用地總面積的比例，計(jì)算政府應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額，計(jì)算方法公平合理，并不存在甲縣政府、縣國(guó)土局、縣城建局主張的不客觀、不公正問(wèn)題。根據(jù)上述計(jì)算方法，可以列出縣政府、縣國(guó)土局、縣城建局因收回土地所應(yīng)承擔(dān)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算公式：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用總支出除以總的拆遷安置補(bǔ)償面積，得出每一平方米的平均拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用，然后再乘以收回土地的總面積，最終得出縣政府、縣國(guó)土局、縣城建局應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。

問(wèn)題二：關(guān)于規(guī)劃調(diào)整增加的建筑面積的計(jì)算問(wèn)題

為公共利益需要，甲縣政府收回五洲公司通過(guò)競(jìng)買獲得的部分土地，造成五洲公司財(cái)產(chǎn)損失。為此，縣政府及其職能部門(mén)調(diào)整規(guī)劃，增加了由五洲公司繼續(xù)保留開(kāi)發(fā)的樓宇的建設(shè)面積，部分彌補(bǔ)了五洲公司根據(jù)約定實(shí)施房屋拆遷所多支出的費(fèi)用。因此，對(duì)于這一部分獲益，應(yīng)當(dāng)從縣政府、縣國(guó)土局、縣城建局應(yīng)承擔(dān)的安置補(bǔ)償費(fèi)中減除。根據(jù)2002 年的最初規(guī)劃，五洲公司獲得規(guī)劃建設(shè)總面積是 1.257 萬(wàn)平方米。經(jīng) 2003年和 2008 年兩次規(guī)劃調(diào)整后，五洲公司建設(shè)面積增加了 1972平方米。根據(jù)原審查明的事實(shí)，每一平方米的單位銷售利潤(rùn)為 1870 元，五洲公司因增加建設(shè)面積所獲得的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)是 369萬(wàn)元，減去這部分受益所得，縣政府、縣國(guó)土局、縣城建局實(shí)際應(yīng)當(dāng)承擔(dān)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額是457.99 萬(wàn)元?？h政府、縣國(guó)土局、縣城建局主張，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際建設(shè)總面積 1.5萬(wàn)平方米作為計(jì)算五洲公司增加建設(shè)面積的基數(shù)，不應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃調(diào)整后批準(zhǔn)的 1.45萬(wàn)平方米作為基數(shù)。本院認(rèn)為，上述理由不能成立。如果存在五洲公司突破規(guī)劃調(diào)整批準(zhǔn)的建設(shè)面積，擅自擴(kuò)建行為，該行為屬于違法建設(shè)行為，不屬于五洲公司因規(guī)劃調(diào)整經(jīng)批準(zhǔn)獲取的合法權(quán)益。一、二審判決未將該部分建筑面積獲利納入應(yīng)扣除的五洲公司因規(guī)劃調(diào)整而獲得的利益范疇，符合案件事實(shí)，依法有據(jù)，應(yīng)予以支持。另外，一、二審判決因筆誤，錯(cuò)將增加的建筑面積 14543平方米，表述為 14443 平方米，進(jìn)而將因增加建筑面積獲得的補(bǔ)償誤寫(xiě)為 350萬(wàn)元，依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)正，不宜再審改判。

問(wèn)題三：關(guān)于延期補(bǔ)償金是否應(yīng)當(dāng)計(jì)入拆遷費(fèi)用總額問(wèn)題

專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告表述，總計(jì) 1144 萬(wàn)元的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)中包含了延期補(bǔ)償金33萬(wàn)元。這部分延期補(bǔ)償金系根據(jù)一審法院、五洲公司提供的拆遷協(xié)議書(shū)及甲縣法院的判決書(shū)，以樓房完工應(yīng)配戶截止日（2010 年 12 月 31 日）進(jìn)行計(jì)算得出的結(jié)論，并未包括該日期之后的延期補(bǔ)償 金 。 再 審 法 院 認(rèn) 為 ，由 于 規(guī) 劃 調(diào) 整2008 年方才完成，專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告以樓房完工應(yīng)配戶截止日作為計(jì)算延期補(bǔ)償金的最終日期，具有一定的合理性，一、二審判決采信專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告結(jié)論并無(wú)不當(dāng)。甲縣政府、縣國(guó)土局、縣城建局主張?jiān)摬糠盅悠谘a(bǔ)償金不應(yīng)計(jì)入拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用總金額，理由不能成立。

問(wèn)題四：關(guān)于拆遷費(fèi)利息是否應(yīng)當(dāng)計(jì)入拆遷費(fèi)用總額問(wèn)題

專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告表述：截至 2012 年 6月 30 日，五洲公司共發(fā)生與拆遷項(xiàng)目相關(guān)的已入賬的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、未入賬的拆遷 補(bǔ) 償 費(fèi) 、拆 遷 安 置 補(bǔ) 償 費(fèi) 金 額 合 計(jì)1144萬(wàn)元，截至 2008年 9月 30日（拆遷工作截止日期）五洲公司共發(fā)生管理費(fèi)用、應(yīng)計(jì)利息金額合計(jì) 421 萬(wàn)元。專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告并未將拆遷費(fèi)利息計(jì)入拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用總額之中，且在關(guān)于利息支出的審計(jì)說(shuō)明中亦明確：本次審計(jì)中關(guān)于拆遷應(yīng)計(jì)利息金額的計(jì)算，是以 2002 年 10月 1日~2008年 9月 30日拆遷起止期間內(nèi)五洲公司已經(jīng)實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、未入賬但實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，未入賬但已實(shí)際支出的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，合計(jì)金額 580萬(wàn)元為本金，以中國(guó)人民銀行同期貸款利率及所支付資金占用期間計(jì)算的應(yīng)計(jì)利息金額。經(jīng)計(jì)算，應(yīng)計(jì)利息金額為 164 萬(wàn)元。根據(jù)專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的上述表述，本案所謂應(yīng)計(jì)利息并非實(shí)際發(fā)生的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用，專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告未將該部分金額直接列入拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用總額，符合案件事實(shí)。一、二審判決采信專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告結(jié)論并無(wú)不當(dāng)。