5月，房產(chǎn)證“下崗”，取而代之的是不動產(chǎn)證。實際上之前房產(chǎn)部門辦房屋所有權(quán)證、國土資源部門辦理土地使用證，現(xiàn)在不動產(chǎn)權(quán)證包含了兩證的功能，本次換證不包含小產(chǎn)權(quán)房。

說到大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)的區(qū)分，我們在購房時總會說看五證齊全的房產(chǎn)，五證齊全就是拿到了“市證”的意思，而五證不全的一般指只有“村證”。換句話說，大產(chǎn)權(quán)房是國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證能買賣的，包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。

國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等相關(guān)費用，其產(chǎn)權(quán)證并不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

現(xiàn)實的風(fēng)險是，小產(chǎn)權(quán)房只有自住的功能，不具備交易的資格，因此目前的小產(chǎn)權(quán)過戶多在民間以私下約定的形式完成，不受法律保護，也不能保證購房者的利益，一旦出現(xiàn)法律糾紛，法院對于相關(guān)訴求是不能予以支持的。

隨著城市規(guī)劃的進行，一些土地的性質(zhì)發(fā)生改變，很多小產(chǎn)權(quán)房位置已在城市基礎(chǔ)設(shè)施或者商品房范圍內(nèi)，此處小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)上屬于違建，開發(fā)商繳納土地出讓金后沒有法律義務(wù)對于小產(chǎn)權(quán)業(yè)主進行補償，這些房產(chǎn)面臨強制拆除。

在實際的城市建設(shè)中，對于非法小產(chǎn)權(quán)房的回收，無法按照產(chǎn)權(quán)的拆遷補償予以安置，作為實際使用人得到的補償數(shù)額往往微乎其微。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用權(quán)。