對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，被征收房屋的價(jià)值由房屋的性質(zhì)、用途及面積等相關(guān)因素決定。在先前推送的文章中，我們分別給大家講解了“依據(jù)房屋的用途如何補(bǔ)償”、“依據(jù)房屋的性質(zhì)如何補(bǔ)償”，今天我們來(lái)給大家說(shuō)說(shuō)“依據(jù)房屋面積計(jì)算補(bǔ)償”的問(wèn)題。

被征收房屋的面積如何計(jì)算，主要是分為兩種情況：

其一，對(duì)于已登記的房屋，按照房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿為準(zhǔn)。這是最簡(jiǎn)單的一種情況，在房屋評(píng)估中直接依據(jù)房屋登記簿或者房屋權(quán)屬證書(shū)上的數(shù)字來(lái)評(píng)估房屋的價(jià)值。

但是，實(shí)踐中也存在不少實(shí)際面積與登記面積不符的情況，一般可主張按照實(shí)際面積計(jì)算，但是如果房屋登記面積大于實(shí)際面積的，被征收人也可主張按登記面積確定。關(guān)于房屋的實(shí)際面積，可由征收人與被征收人現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，或者委托第三方測(cè)量。

其二、對(duì)于未登記的房屋，可以依據(jù)相關(guān)建房批準(zhǔn)文件上登記面積為準(zhǔn)，但是若相關(guān)批準(zhǔn)文件上沒(méi)有房屋面積的，按照實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)。

依據(jù)《房屋測(cè)量規(guī)范》，房屋建筑面積的測(cè)量計(jì)算如下：

a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。

c)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

d)樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

f)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。

k)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

m)屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

o)有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

實(shí)踐中，被征收房屋的價(jià)值與房屋的面積、用途、性質(zhì)息息相關(guān)，被征收人如若對(duì)被征收房屋價(jià)值有異議的，可根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》之規(guī)定：被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。

原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收當(dāng)事人提出鑒定申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交以下材料：（1）評(píng)估鑒定申請(qǐng)書(shū)（2）身份證明（委托代理的，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書(shū)及代理人的身份證明）；（3）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告或者分戶(hù)報(bào)告；（4）評(píng)估標(biāo)的物的房屋權(quán)屬證書(shū)，無(wú)房屋權(quán)屬證書(shū)的，提交規(guī)劃、土地、建設(shè)等批準(zhǔn)性文件；（5）鑒定繳費(fèi)證明；（6）其他材料。