為了降低拆遷成本，提高拆遷效率，“拆違代拆遷”成了部分拆遷方的首要選擇。實踐中，被拆遷人大多對“什么是違法建筑”沒有準確的認知，這就給了“違法拆遷者”一個很好的違拆借口。

首先，我們必須明確什么是違法建筑？

違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準，未領(lǐng)取建設工程規(guī)劃許可證或臨時建設工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

常見的違法建筑有：
（一）占用已規(guī)劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建筑；

（二）不按批準的設計圖紙施工的建筑；

（三）擅自改建、加建的建筑；

（四）農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)建設用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；

（五）農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過市政府規(guī)定標準的建筑；

（六）擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；

（七）逾期未拆除的臨時建筑；

（八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。

其次，我們說說違法建筑的拆除程序。此時想要提醒大家的是，即便是違法建筑，也并非是拆遷方想拆就能拆的，它有著嚴格的法律規(guī)定，若是拆遷方?jīng)]有依法作為，被拆遷人可以訴諸法律。

《行政強制法》第四十四條規(guī)定：對違法的建筑物、構(gòu)筑物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關(guān)予以公告，限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關(guān)可以依法強制拆除。

另第三十五條規(guī)定：行政機關(guān)作出強制執(zhí)行決定前，應當事先以書面的形式催告當事人履行義務。

違法建筑的拆除程序可大致歸為以下幾步：

1、限期當事人自行拆除——《限期拆除決定書》

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

根據(jù)該條文可知，對違法建筑的處理除了限期拆除以外還有罰款等處理方式，當無法采取改正措施消除違建帶來的影響時，應當限期拆除。

2、催告書

當事人在《限期拆除決定書》規(guī)定的期限內(nèi)未自行拆除的，相關(guān)部門應當向當事人發(fā)出催告書，催告當事人及時履行拆除違建的義務。催告書應當包括以下內(nèi)容：履行義務的期限、履行義務的方式、當事人可以行使陳述或者申辯。

3、強制拆除決定書

經(jīng)過催告，當事人逾期仍未履行且沒有正當理由的，行政機關(guān)可以作出強制執(zhí)行決定。強制決定書應當包括當事人的姓名或者名稱、地址；強制執(zhí)行的理由和依據(jù)；強制執(zhí)行的方式和事件；申請行政復議或提起行政訴訟的途徑和期限；行政機關(guān)的名稱、印章和日期等內(nèi)容。

4、公告強制拆除決定書

5、采取強制拆除措施

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十八條：城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。

最后，違法拆除違建的賠償問題。也就是說拆遷方未走合法程序便將違建拆除的，被拆遷人可以依法提起賠償。此時可根據(jù)《中華人民共和國國家賠償法》第三十六條的規(guī)定：侵犯公民、法人和其他組織的財產(chǎn)權(quán)造成侵害，應當返還的財產(chǎn)滅失的，給付相應的賠償金。在違法強制拆除房屋的情形下，被征收人獲得的行政賠償數(shù)額不應低于被征收房屋的補償標準。

綜上，對違法建筑做一個詳細講解，避免大家在實踐中將違建和一般房屋混淆；對違法建筑的拆除程序的解析，希望大家在遇到拆遷時，能夠明確的知道是否是違拆，是否以“拆違代拆遷”。當然，如果您有任何不清楚不理解的問題，也歡迎您咨詢北京市律師事務所。