在拆遷實踐中，對于被拆遷人的認定是非常重要的，現(xiàn)依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，就有關(guān)被拆遷人的資格認定問題分析如下：

1．對于被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人的認定

對于被拆遷人是被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人時如何認定呢？依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，參照《城市公有房屋管理規(guī)定》[1]、《城市私有房屋管理條例》[2]的規(guī)定，新建的房屋，應當在規(guī)定的期限內(nèi)到房地產(chǎn)行政主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；進行交易的房屋，在房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，應當?shù)椒课莓a(chǎn)權(quán)登記主管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，總之，房屋及其物的所有權(quán)人一般應當持有房地產(chǎn)行政主管機關(guān)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證或者房屋共有權(quán)證。因此，在一般情況下，只要有關(guān)的被拆除房屋及其附屬物的產(chǎn)權(quán)人持有房屋所有權(quán)證[3]或者共有權(quán)證書時，就可以認定其為該拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人。

對于下列幾種情況下的產(chǎn)權(quán)人應當分別不同情況予以認定：

（1）因析產(chǎn)而引起產(chǎn)權(quán)證書標明的房屋的產(chǎn)權(quán)不確定時，應當以當事人各方就析產(chǎn)問題訂立的書面析產(chǎn)協(xié)議為準，各方當事人之間因故未達成書面析產(chǎn)協(xié)議的，可以以房地產(chǎn)行政主管機關(guān)就析產(chǎn)事宜制作的已經(jīng)生效的析產(chǎn)調(diào)解書或者析產(chǎn)決定書[4]為準，或者以人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、判決書或者裁定書[5]為準，或者以仲裁機構(gòu)作出的仲裁決定書或者調(diào)解書為準[6]。

（2）因房屋原產(chǎn)權(quán)人去世而引起繼承事件發(fā)生時，應當以被繼承人所立遺囑或者繼承人之間的書面繼承或者析產(chǎn)協(xié)議為準，或者以人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、判決書為準；

（3）因房屋買賣引起原產(chǎn)權(quán)變化時，應當以有效的房屋買賣為準，有爭議的，應當以人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決書、調(diào)解書或者裁定書為準，或者以仲裁機構(gòu)生效的仲裁決定書、調(diào)解書為準；

（4）對于設(shè)定抵押權(quán)的房屋，抵押權(quán)人如果正在依照《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)[7]的，可以以抵押權(quán)人為產(chǎn)權(quán)人，如果仍然在抵押協(xié)議規(guī)定的抵押期間的，應當以抵押人為產(chǎn)權(quán)人。

（5）對于其他引起產(chǎn)權(quán)證書的變化而使產(chǎn)權(quán)不正確的，依據(jù)實際情況予以處理。

（6）改建、翻建、擴建或者新建的房屋。其翻建、改建、擴建及新建經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準的，但有關(guān)的原因，產(chǎn)權(quán)人沒有在法定的期間向有關(guān)部門申請登記的，應當以經(jīng)規(guī)劃部門批準的申請人為房屋產(chǎn)權(quán)人，或者責令有關(guān)當事人辦理產(chǎn)權(quán)登記后依法確認。

——————————————————————————–

[1] 《城市公有房屋管理規(guī)定》是建設(shè)部公布的一份行政規(guī)章，該規(guī)章已經(jīng)在 年 月 日被廢止。

[2] 《城市私有房屋管理條例》目前是一份有效的行政法規(guī)，但該行政法規(guī)的規(guī)定已經(jīng)與現(xiàn)行的多項法律發(fā)生沖突，因此對《城市私有房屋管理條例》的修訂是刻不容緩的事。

[3] 在部分地方，房屋所有權(quán)證書的名稱為房屋產(chǎn)權(quán)證書。

[4] 根據(jù)一些地方的地方性法規(guī)或者地方政府規(guī)章的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門可以就產(chǎn)權(quán)爭議進行調(diào)解或者仲裁，房地產(chǎn)行政主管部門就有關(guān)產(chǎn)權(quán)爭議作出的調(diào)解書或者決定書如果是失效的法律文書，則應當作為確認產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。

[5] 此類裁定書只能是人民政府在執(zhí)行程序中作出的裁定書，審判程序中作出的裁定書除終結(jié)訴訟程序的裁定外不能作為認定房屋所有權(quán)的依據(jù)。

[6] 根據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第三條的規(guī)定，繼承糾紛不能仲裁，但繼承人之間就析產(chǎn)事宜達成了析產(chǎn)協(xié)議并在析產(chǎn)協(xié)議中約定了仲裁條款的，或者共有人就共有財產(chǎn)達成析產(chǎn)協(xié)議后在協(xié)議中約定了仲裁條款的，此類糾紛不再是繼承糾紛，而是析產(chǎn)協(xié)議糾紛，對析產(chǎn)協(xié)議糾紛，不應當按照《中華人民共和國仲裁法》第三條的規(guī)定辦理。

[7] 依照《中華人民共和國擔保法》第四十條規(guī)定抵押人和抵押權(quán)人不得在抵押合同中約定在債務履行屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移歸債權(quán)人所有。但在該法施行前（1995年1月1日前），民法通則是準許抵押權(quán)人和抵押人在合同中約定在債務履行屆滿時抵押權(quán)人未受清償?shù)那闆r下抵押物可以轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)人所有，因此在1995年1月1日前的此類約定應當是合法有效的。此外根據(jù)《擔保法》第五十三條的規(guī)定，抵押權(quán)人可以在債務未受清償?shù)那闆r下與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣的方式進行清償。