問：為什么要對原《北京市城市房屋拆遷管理辦法》進(jìn)行修改？
答：我市原《北京市城市房屋拆遷管理辦法》是依據(jù)國務(wù)院原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市城市房屋拆遷工作的實(shí)際情況制定的。原《辦法》自1998年12月1日實(shí)施以來，對于加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，規(guī)范房屋拆遷行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，發(fā)揮了積極作用。今年6月，國務(wù)院對原《條例》作了重大調(diào)整。我市原《辦法》中的一些規(guī)定已不適應(yīng)形勢發(fā)展需要。按照法制統(tǒng)一的原則，按照《條例》精神，我市對原《辦法》進(jìn)行了相應(yīng)修改。
(北京)
問：《辦法》修改的主要內(nèi)容是什么？
答：《辦法》修改的主要內(nèi)容是：明確被拆遷人為房屋的所有權(quán)人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對房屋承租人的安置。貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。進(jìn)一步規(guī)范房屋拆遷行政管理，明確管理程序。充實(shí)和完善法律責(zé)任，加大對違法行為的處罰力度。
(北京)
問：為什 么要實(shí)施對房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對承租人安置的原則？
答：實(shí)行對所有權(quán)人補(bǔ)償，兼顧承租人安置的原則，可以保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，理順房屋拆遷當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。具體有以下兩點(diǎn)考慮：一是理順了被拆除住房的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，保護(hù)了房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。房屋所有權(quán)人與承租人之間只是一種房屋租賃關(guān)系，在拆遷過程中是從屬的法律關(guān)系，在未得到所有權(quán)人授權(quán)或許可的情況下，承租人無權(quán)對房屋行使處分、收益權(quán)。二是適應(yīng)了城鎮(zhèn)住房制度改革的需要。近幾年，我國城鎮(zhèn)住房制度改革取得了很大進(jìn)展，住房實(shí)物分配體制逐步向住房貨幣化分配體制過渡，個人擁有住房的比例越來越高。
實(shí)行對房屋所有權(quán)人補(bǔ)償，兼顧承租人安置的原則，就是適應(yīng)了以個人擁有住房為主體的實(shí)際，同時又兼顧了承租人的利益。
(北京)
問：新《辦法》規(guī)定的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償方法與原《辦法》有什么不同？
答：原《辦法》規(guī)定的拆遷補(bǔ)償方式既可以貨幣補(bǔ)償，也可以房屋補(bǔ)償。
新《辦法》規(guī)定的拆遷補(bǔ)償方式是貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償是指拆遷人以市場評估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對被拆除房屋的所有權(quán)人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與所有權(quán)人的原房屋進(jìn)行交換，所有權(quán)人取得安置房的所有權(quán)，原房和安置房的差價(jià)按各自的房地產(chǎn)市場評估價(jià)結(jié)算。
(北京)
問：實(shí)行貨幣補(bǔ)償，以什么標(biāo)準(zhǔn)確定補(bǔ)償金額？
答：《辦法》規(guī)定，實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償款根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)確定。被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)包括房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。
拆遷補(bǔ)償是對房屋所有權(quán)補(bǔ)償，所以補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以房地產(chǎn)市場評估價(jià)確定，既體現(xiàn)了公正、公平、透明，也便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾。以房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)確定其價(jià)值量，符合市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求，從法律制度上體現(xiàn)了保護(hù)被拆遷人財(cái)產(chǎn)權(quán)的原則，也是利用市場手段，確保被拆遷人的實(shí)際損失能夠得到準(zhǔn)確、合理補(bǔ)償?shù)暮棉k法。
(北京)
問：對評估結(jié)果有異議的怎么辦？
答：為保證房地產(chǎn)價(jià)格評估的合法、公正和公平，《辦法》規(guī)定拆遷人應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可自行委托其他有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并持其他評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告向區(qū)、縣國土房管局提出申請，由區(qū)、縣國土房管局指定有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)復(fù)核，并按復(fù)核結(jié)果補(bǔ)償。復(fù)核的費(fèi)用由過失方承擔(dān)。同時，《辦法》還規(guī)定，有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)不按照規(guī)定進(jìn)行評估的，市和區(qū)、縣國土房管局可依照國家有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行責(zé)令停止中介服務(wù)、收回資格證書、罰款等行政處罰；責(zé)任人構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。這樣規(guī)定，對保證評估結(jié)果的公正和公平，防止個別有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的營私舞弊行為有了很大的制約作用。
(北京)
問：實(shí)施《辦法》后，對房屋承租人的權(quán)益怎樣保護(hù)？
答：《辦法》既要保護(hù)房屋所有權(quán)人的利益，也要兼顧房屋承租人的權(quán)益。
《辦法》要求，雙方協(xié)商一致解除原租賃關(guān)系或者所有權(quán)人妥善安置承租人以后，所有權(quán)人才能獲得補(bǔ)償。如所有權(quán)人另外找房繼續(xù)由承租人承租，雙方應(yīng)重新訂立房屋租賃合同。總之，只有所有權(quán)人完成了這些義務(wù)，才可以獲得補(bǔ)償。
如果所有權(quán)人與承租人對解除原租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議，《辦法》規(guī)定，在這種情況下，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供房屋，與原房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋歸被拆除房屋的所有權(quán)人所有，由原承租人繼續(xù)承租，并且所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)與原承租人重新訂立房屋租賃合同?！掇k法》還對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的條件作了限定，即在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)、價(jià)格相當(dāng)、使用面積不低于原使用面積。這樣，既保證了對房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償，又實(shí)現(xiàn)了對房屋承租人的妥善安置。
在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，自搬遷期限屆滿之日起至拆遷許可證規(guī)定的拆遷期限屆滿之日前，經(jīng)當(dāng)事人申請，由核發(fā)房屋拆遷許可證的區(qū)、縣國土房管局裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可以依法向人民法院提起訴訟，拆遷人已向被拆遷人或者被拆遷人向房屋承租人提供房屋的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
(北京)
問：《辦法》對公有住房承租人補(bǔ)償安置如何規(guī)定？
答：《辦法》充分考慮了公有住房承租人的權(quán)益，就妥善安置承租人規(guī)定了多種方式。主要是：一是直管公房所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按房改政策將房屋出售給承租人，售房不受成套住房限制，平房、簡易樓和筒子樓等都可以出售。承租人購買現(xiàn)住房后就可以成為被拆遷人直接獲得補(bǔ)償。二是公有住房所有權(quán)人可以協(xié)議收購承租人依法享有的公房使用權(quán)，與承租人解除原租賃關(guān)系。三是機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位自管的公有住房所有權(quán)人也可以異地安置承租人。異地安置房應(yīng)當(dāng)在本市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)、且使用面積不低于原使用面積。雙方重新訂立房屋租賃合同，并繼續(xù)執(zhí)行本市規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。
