農(nóng)村土地征用中的相關問題及對策

近年來，隨著經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展及城市開發(fā)建設的加快，城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村的土地越來越多地被征用。土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料和生活保障，但被征地農(nóng)民合法權益受到侵犯、征地補償費用管理混亂、亂占浪費土地等問題比較嚴重，從而引發(fā)各種糾紛，給社會穩(wěn)定埋下隱患。因此，嚴格依法征地，完善土地征用補償安置辦法，加大被征地農(nóng)民就業(yè)工作力度，建立健全被征地農(nóng)民基本生活保障制度及規(guī)范征地補償費分配和管理，才能有效保護農(nóng)民合法利益，促進經(jīng)濟發(fā)展，保持社會穩(wěn)定。

一、農(nóng)村土地征用程序：

根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地時所辦理的土地征用程序分以下幾個步驟。

【第一步】預選符合規(guī)劃的農(nóng)用地。

征用農(nóng)村土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，否則，不得使用該土地。用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設用地后，首先應向國土資源、建設、規(guī)劃等部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項規(guī)劃。

【第二步】編制建設項目可行性報告。

確認農(nóng)用地可用于建設后，應根據(jù)建設部門的要求，編制建設項目可行性報告，并向建設部門提交用地申請，由建設部門審查，符合的，由用地單位按規(guī)定繳納選址規(guī)費，建設部門頒發(fā)建設項目《選址意見書》。

【第三步】提交用地預審申請。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準后，用地單位應持《選址意見書》兩年內(nèi)向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設項目用地預審報告書》。

【第四步】辦理立項等手續(xù)。

用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用;

【第五步】提交用地正式申請。

用地單位再持以上各項審批文件，向原作出預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。

【第六步】辦理審批手續(xù)，批準用地。

由國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。

【第七步】土地征用。

由國土資源局具體負責對農(nóng)用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，辦理征地手續(xù)。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。以上各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月內(nèi)，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府應拒絕發(fā)放建設用地批準書，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民有權拒絕建設單位動工用地。

【第八步】領取用地批準文件。

國土資源局根據(jù)批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設用地批準書》。

【第九步】繳納出讓費，獲得土地適用權。

土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規(guī)定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。

【第十步】辦理建設項目審批手續(xù)，開始建設適用土地。

簽訂合同并按約繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續(xù)予以施工建設。

但個別地方在實際操作時，卻往往對該程序進行簡化，甚至征地程序混亂，由此出現(xiàn)各種期待解決的問題。

二、農(nóng)村土地征用存在的問題：

1、土地征用程序不到位。

土地征用原本必須按照以上規(guī)定，嚴格按程序操作。而在農(nóng)村土地征用中，大部分未按規(guī)定操作，用地單位往往僅在征得被征地農(nóng)戶同意后，便與村集體經(jīng)濟組織或村民委員會私下訂立征用協(xié)議。稍民主一點的被征地單位，召開村民代表會議討論決定，否則，在毫無民主的情況下僅以其它會議的形式甚至個別人以個人意志代替村民代表會議，私下買賣土地。從而導致農(nóng)村土地征用過程的缺乏公開性、民主性和規(guī)范性，嚴重侵犯村民及村集體的利益。

2、土地征用協(xié)議內(nèi)容不規(guī)范。

土地征用涉及多方利益關系，土地征用協(xié)議應明確規(guī)定各方的權利義務關系。現(xiàn)實中，雙方所簽訂的有關協(xié)議往往比較粗糙，土地征用價格往往由雙方自行協(xié)商確定。涉及土地征用條款的規(guī)定比較簡單，表述不夠明確，內(nèi)容不夠全面。土地征用款只規(guī)定總額而未明確土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費等項目的具體數(shù)額;雙方權利義務的規(guī)定比較模糊，一般無違約責任條款。由此容易發(fā)生糾紛。

3、農(nóng)村干部違法違紀現(xiàn)象突出。

部分村干部法制意識不強。農(nóng)民群眾對征地程序、補償安置費標準缺乏知情權、參與權，一些基層村組織拖欠、截留、挪用、私吞征地補償款，給予被征地農(nóng)民的補償不合理或未能妥善安置被征地農(nóng)民，沒有樹立依法用地的意識，或獨斷專行、濫用手中的職權，對征用土地的價格、土地征用款的分配以及用地的性質(zhì)等重大問題不按規(guī)定召開有關會議，由集體討論決定，缺乏應有的公開性和民主性。有的還私下收取不正當利益，以明顯低于市場的價格非法轉(zhuǎn)讓土地，損害村集體經(jīng)濟組織的利益，引起群眾的不滿。

4、被征地農(nóng)民權益保障方式比較單一。

土地被征后，涉及農(nóng)民的養(yǎng)老、就業(yè)、醫(yī)療、培訓等多方面的內(nèi)容。而現(xiàn)在農(nóng)民權益保障都是采用一次性貨幣補償?shù)霓k法，一旦被征地農(nóng)民花光了被征用土地的補償費后，生活就較難得到進一步保障。

5、土地征用款分配不合理。

土地征用款的分配涉及被征地農(nóng)民的切身權益，土地征用中由于部分村干部違規(guī)操作，缺乏公開性和民主性，個別村干部的違法違紀行為無形中損害村民及村集體經(jīng)濟組織的利益，出現(xiàn)分配比例、分配對象的分歧，以致部分村以村民代表會議的形式損害外遷戶、外嫁女和離婚婦女合法權益。

三、針對以上問題提出以下解決方法：

1、規(guī)范征地程序，嚴格依照程序征用土地。

建立完整規(guī)范嚴格的財產(chǎn)評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序、行政裁決程序、仲裁程序、訴訟程序。程序的公開化，透明度增強，讓農(nóng)民群眾對征地程序、補償安置費標準享有知情權、參與權，有效杜絕一些基層政府和村組織拖欠、截留、挪用、私吞征地補償款的行為，減少被征地農(nóng)民的補償損失，妥善安置被征地農(nóng)民。