——拆遷評(píng)估莫頭大，細(xì)說(shuō)從頭標(biāo)準(zhǔn)明(三)

　　在上期的文章中我們?cè)敿?xì)的介紹了在國(guó)有土地上房屋的拆遷評(píng)估中怎么選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定，在本次的文章中拆遷律師將會(huì)為您梳理一下評(píng)估的方法的相關(guān)的法律規(guī)定，作為評(píng)估系列的第二期的相關(guān)內(nèi)容。

(一)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

第十三條　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

第十四條　被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

(二)《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估管理規(guī)定》

第二十二條(評(píng)估方法)

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

前款被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、占地面積等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

有條件同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

第二十三條(評(píng)估考慮因素)

被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

(三)《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》

第十三條 (評(píng)估方法)

被征收房屋價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法進(jìn)行評(píng)估。有條件同時(shí)選用兩種以上方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)考慮選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

同一征收項(xiàng)目范圍內(nèi)，存在被征收房屋建筑類(lèi)型相同、功能完整性相同或者相似的多套房屋的，可以采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估各套(戶(hù))房屋的價(jià)值。

第十四條(市場(chǎng)法)

采用市場(chǎng)法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)在征收范圍相同或者鄰近的區(qū)域，搜集與被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑類(lèi)型和結(jié)構(gòu)等相同或相似的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，選取不少于3個(gè)符合要求的可比實(shí)例?？杀葘?shí)例的成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)相差一般應(yīng)當(dāng)在6個(gè)月以?xún)?nèi)。

對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)利狀況等修正或者調(diào)整，一般采用百分率法;每項(xiàng)因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或者調(diào)整幅度一般不超過(guò)10%，綜合調(diào)整幅度一般不超過(guò)15%。

第十五條(收益法)

采用收益法評(píng)估的，可以選擇報(bào)酬資本化法或直接資本化法的方式進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái)收益情況，合理確定收益模式、選擇適當(dāng)?shù)墓交蚍绞接?jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

被征收房屋的經(jīng)營(yíng)收入和費(fèi)用或凈收益應(yīng)當(dāng)根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀、平均水平確定。

報(bào)酬率可以選用市場(chǎng)提取法、投資收益率排序插入法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法求取，有條件選用市場(chǎng)提取法的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)提取法。直接資本化率一般選用市場(chǎng)提取法求取。

第十六條(成本法)

采用成本法評(píng)估的，可以采取房地分別評(píng)估的方式評(píng)估被征收房屋價(jià)值。

被征收房屋建筑物價(jià)值為重置價(jià)格結(jié)合成新，一般采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)值為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法進(jìn)行評(píng)估。

第十七條 (假設(shè)開(kāi)發(fā)法)

房屋征收范圍內(nèi)的在建工程采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的，一般采用自行開(kāi)發(fā)前提，假設(shè)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)當(dāng)以政府管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途、規(guī)劃參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。

第十八條 (標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法)

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是將被征收房屋與標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較、分析，在標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)格基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)值調(diào)整得出其他被征收房屋價(jià)值的方法。評(píng)估程序如下：

(一)將同一征收項(xiàng)目范圍內(nèi)被征收房屋按照房屋的用途、類(lèi)型、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性、建造年代等因素劃分房屋類(lèi)別;

(二)在同一房屋類(lèi)別中選定標(biāo)準(zhǔn)房屋;

(三)選用市場(chǎng)法、成本法、收益法等求取標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。采用市場(chǎng)法評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)不少于4個(gè);

(四)確定影響房地產(chǎn)價(jià)值的調(diào)整因素;

(五)采用有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或者統(tǒng)計(jì)分析等方法，確定各因素的調(diào)整系數(shù)或者調(diào)整值;

(六)計(jì)算被征收房屋的價(jià)值，計(jì)算公式為：

被征收房屋價(jià)值 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值 ×(1+因素調(diào)整系數(shù)1)×(1+因素調(diào)整系數(shù)2)×…×(1+因素調(diào)整系數(shù)n)。

(四)《天津市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于房屋征收評(píng)估等事項(xiàng)的通知》

按照被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等因素。

按照被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的，以被征收房屋所處區(qū)位(是指所在街、鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政管轄區(qū)域內(nèi))新建普通商品住房市場(chǎng)評(píng)估確定基準(zhǔn)價(jià)格，并結(jié)合被征收房屋的狀況在5%以?xún)?nèi)進(jìn)行修正;被征收房屋所處區(qū)位沒(méi)有新建普通商品住房的，以相鄰區(qū)位新建普通商品住房市場(chǎng)評(píng)估確定基準(zhǔn)價(jià)格。

房屋征收評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)將初步評(píng)估結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)公示7日，聽(tīng)取被征收人意見(jiàn)。

區(qū)、縣人民政府作出房屋征收決定并公告后，房屋征收評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣房屋征收部門(mén)提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告單。區(qū)、縣房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶(hù)評(píng)估報(bào)告單。分戶(hù)評(píng)估報(bào)告單估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

被征收人要求按照類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)自收到分戶(hù)評(píng)估報(bào)告單3日內(nèi)向區(qū)、縣房屋征收部門(mén)提供書(shū)面申請(qǐng)。區(qū)、縣房屋征收部門(mén)接到申請(qǐng)后2日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)通知房屋征收評(píng)估單位按照被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，并在5日內(nèi)出具分戶(hù)評(píng)估報(bào)告單。

(五)《吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好國(guó)有土地上房屋征收工作若干問(wèn)題的規(guī)定》

(四)被征收房屋評(píng)估范圍，應(yīng)當(dāng)包括房屋、附屬物、房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)以及地上附著物。

評(píng)估附屬物、地上附著物的價(jià)值，地方政府有征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，參照規(guī)定評(píng)估;地方政府沒(méi)有征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，可以邀請(qǐng)相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或者專(zhuān)業(yè)人士給予幫助，但應(yīng)當(dāng)在注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中予以說(shuō)明。

房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)按沒(méi)有使用期限的限制評(píng)估。但有使用期限限制的，評(píng)估結(jié)果必須包括剩余年限的出讓金。

(六)未登記的房屋的合法性、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積及房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)面積等，由房屋征收評(píng)估委托機(jī)構(gòu)在委托合同中說(shuō)明。

(七)評(píng)估未超出批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)成本結(jié)合成新計(jì)算。

(八)對(duì)同一征收項(xiàng)目被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

被征收房屋的價(jià)值由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。評(píng)估確定的被征收房屋的價(jià)值低于類(lèi)似房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格的，按類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。

(九)評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，可以選用一種或者多種方法中的最適宜方法，并合理確定估價(jià)結(jié)果。

采用加權(quán)平均法確定估價(jià)結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明權(quán)重確定的理由。

(十)采用市場(chǎng)法評(píng)估，應(yīng)當(dāng)選取同一供求范圍內(nèi)，在區(qū)位、權(quán)利性質(zhì)、用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)模、檔次、成新等與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房屋交易實(shí)例作為可比實(shí)例。

選取交易實(shí)例規(guī)模，一般在估價(jià)對(duì)象0.25—4倍的范圍內(nèi)。

磚木結(jié)構(gòu)等住宅房屋如果交易不活躍，成交價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格且有失公允的，可以選擇與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的磚混結(jié)構(gòu)的房屋交易實(shí)例作為可比實(shí)例。

(十一)采用收益法評(píng)估非住宅房屋價(jià)值，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途類(lèi)型確定凈收益。

采用租金確定凈收益的，當(dāng)約定租金高于客觀租金的，被征收人應(yīng)當(dāng)提供租賃合同及不動(dòng)產(chǎn)租賃完稅憑證。采用經(jīng)營(yíng)收益確定凈收益的，被征收人應(yīng)當(dāng)提供估價(jià)時(shí)點(diǎn)前三年的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告。

(十二)在建工程，應(yīng)當(dāng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，其用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)模和容積率應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃批準(zhǔn)文件為依據(jù)。

(十三)采用成本法評(píng)估非住宅房屋的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)考慮估價(jià)對(duì)象的建筑年代、用途、建筑結(jié)構(gòu)、高度、跨度、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修及其重新開(kāi)發(fā)建設(shè)所需要的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用、稅金和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等構(gòu)成要素，但開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)當(dāng)選取市場(chǎng)平均利潤(rùn)。

(六)《新疆維吾爾自治區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償估價(jià)規(guī)則》

4 估價(jià)方法

4.1 征收估價(jià)方法適用

第十七條　征收估價(jià)適用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。

第十八條　對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，無(wú)法采用的，應(yīng)當(dāng)有充分的理由，并在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。

第十九條　估價(jià)對(duì)象屬可交易性房屋(如各類(lèi)住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等)，應(yīng)選用市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。

第二十條　無(wú)法采用市場(chǎng)比較法，估價(jià)對(duì)象有租金或者經(jīng)營(yíng)收入的，應(yīng)當(dāng)采用收益法為主要的估價(jià)方法。

第二十一條　估價(jià)對(duì)象屬非交易性房屋(如特殊廠房、古建筑、寺廟、紀(jì)念性建筑、圖書(shū)館、體育館、醫(yī)院、學(xué)校、非商業(yè)辦公用房以及其他公用公益性房屋等)、在建工程，或者無(wú)法采用市場(chǎng)比較法及收益法進(jìn)行估價(jià)的，可采用成本法為主要的估價(jià)方法。

4.2 市場(chǎng)比較法

第二十二條 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按照《估價(jià)規(guī)范》5.2的規(guī)定和下列步驟進(jìn)行：

(一)廣泛搜集交易實(shí)例，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息;

(二)征收非居住用房的，按照《估價(jià)規(guī)范》5.2.5-5.2.9選取可比實(shí)例，并對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行修正，求出比準(zhǔn)價(jià)格;

(三)征收居住用房的，應(yīng)當(dāng)選擇被拆遷項(xiàng)目同區(qū)位新建普通商品房市場(chǎng)交易價(jià)格確定比準(zhǔn)價(jià)格。

第二十三條 選取可比實(shí)例，應(yīng)當(dāng)明確其區(qū)域及個(gè)別因素、樓盤(pán)均價(jià)、成交價(jià)格、成交日期及付款方式等狀況，并在報(bào)告中予以說(shuō)明。

第二十四條 市場(chǎng)比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

4.3 收益法

第二十五條 運(yùn)用收益法按照《估價(jià)規(guī)范》5.3的規(guī)定和步驟進(jìn)行。

第二十六條 征收估價(jià)收益性房地產(chǎn)的資本化率適用市場(chǎng)提取法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。資本化率超過(guò)5%時(shí)，應(yīng)附計(jì)算數(shù)據(jù)和文字說(shuō)明。

第二十七條 收益性房地產(chǎn)在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來(lái)凈收益流量合理評(píng)估。