司法實(shí)踐對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定
在司法實(shí)踐中，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定，也持兩種意見。

拆遷律師經(jīng)驗(yàn)點(diǎn)評(píng)：有的法院認(rèn)為：對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣，雖然國(guó)家政策的禁止性規(guī)定是非常明確的，但在我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中，只對(duì)集體土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)做了嚴(yán)格的限制，并未就農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓行為明文直接禁止，根據(jù)《合同法》和最高人民法院的司法解釋，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，因此，在審理有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案件時(shí)，由于國(guó)家政策不屬于我國(guó)《立法法》所規(guī)定的任何一個(gè)層級(jí)的規(guī)范性法律文件，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同并未違反國(guó)家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而應(yīng)被確認(rèn)為有效。

拆遷律師經(jīng)驗(yàn)點(diǎn)評(píng)：有的法院認(rèn)為：雖說法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房禁止買賣無直接規(guī)定，但根據(jù)《物權(quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，這個(gè)“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”應(yīng)當(dāng)包括上述國(guó)家政策的禁止性規(guī)定。同時(shí)，由于立法的滯后性，在司法審判中如完全拋開政策性文件，就會(huì)使司法審判活動(dòng)脫離現(xiàn)實(shí)，也會(huì)使司法審判的結(jié)果可能與國(guó)家提倡的價(jià)值目標(biāo)和社會(huì)政策相背離。基于此，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)視為無效合同。

拆遷律師贊同第二種觀點(diǎn)。需要進(jìn)一步指出的是，在小產(chǎn)權(quán)房買賣這類糾紛中，當(dāng)事人知道或者應(yīng)該知道按現(xiàn)行法律政策在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋是不允許買賣的，在明知的情形下當(dāng)事人雙方仍積極作為，私下進(jìn)行交易，顯然是一種無視國(guó)家政策的直接禁止規(guī)定的行為，也可視為一種惡意串通、損害國(guó)家和集體利益的行為，即便農(nóng)民請(qǐng)求確認(rèn)合同無效具有不正當(dāng)性，如由于土地和房屋升值或因征地拆遷補(bǔ)償感覺吃虧而反悔，根據(jù)《合同法》第25條，亦不影響法院對(duì)該類合同無效的確認(rèn)。

2004年12月15日，北京市高級(jí)人民法院發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》（京高法發(fā)[2004]391號(hào)），通知第2條規(guī)定，“農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

同時(shí)，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異對(duì)買受人賠償損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償”。應(yīng)該說，在對(duì)現(xiàn)實(shí)復(fù)雜性充分考量的基礎(chǔ)上，這種將無效合同比照有效合同來處理對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行救濟(jì)的司法處理是妥當(dāng)?shù)模吻f馬海濤訴李玉蘭小產(chǎn)權(quán)房糾紛案等諸多判例也給了我們類似的啟示。