導讀：在牽涉拆遷項目的違建查處案件中，認定、處置違建的程序步驟若一個一個羅列下來往往令被征收人感到困惑甚至有些犯暈。本文，北京在明律師事務所的馬麗芬律師團隊就為大家揀選其中的5個精華步驟，“簡化版”程序的每一個要點都是被征收人依法維權(quán)的審查重點，直接可以對應到自己的案件中去。

【引入案例：發(fā)函拆違可行否？】

范先生最近遇到了糟心的事：他從別人處轉(zhuǎn)包到某村經(jīng)濟合作社的土地，轉(zhuǎn)包人已與某村經(jīng)濟合作社簽訂了《轉(zhuǎn)讓合同》，雙方約定受讓土地使用權(quán)及地上物，同時接收該處地上的廠房。范先生在承包到這塊土地后投入了大量的資金人力進行地面、房屋的裝修及改造，且該塊土地上的廠房經(jīng)過范先生的合法經(jīng)營及努力，經(jīng)營效益良好。

但其后該村啟動某項目，范先生的廠房被列入騰退范圍。因范先生未與騰退方達成一致合意，雙方遲遲未能簽訂補償安置協(xié)議。很快該處廠房便遭遇了斷水斷電的情況，更嚴重的是，在某日，范先生收到某機關(guān)出具的范先生的房屋被認定為違法建筑的函，其后未過幾日廠房便被工作人員直接強制拆除，給范先生造成了嚴重的財產(chǎn)損失。

【法律分析：拆違的“簡化”后要點】

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃和自然資源主管部門批準，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建造的建筑物和構(gòu)筑物。因《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日實施的，故2008年以前未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證即建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物是否屬于違建，要看其是否遵從當時的法律法規(guī)規(guī)定辦理了相關(guān)手續(xù)。總之，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》并不適用于所有違建認定處置情形。

那么認定為違法建筑后必須要將房屋拆除嗎？答案是不一定的，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第十八條的規(guī)定，不能拆除的城鎮(zhèn)違法建設(shè)，應當依法沒收實物或者違法收入。沒收的實物按照有關(guān)規(guī)定交由財政統(tǒng)一管理。此外還有在明律師多次提及的“一般違法”與“嚴重違法”的區(qū)分對待原則，對于能夠通過改正措施消除對規(guī)劃實施影響的，可以在改正后予以補證?？梢娒鎸`法建筑，除了將其拆除，還是有其他的途徑可走的。

那需要將房屋拆除要經(jīng)過何種程序才符合法律規(guī)定呢？我們提示大家5點：

其一，根據(jù)《行政強制法》第四十四條的規(guī)定，確認需要將違法建筑拆除的，應當先由行政機關(guān)予以公告，限期當事人自行拆除；當事人在收到責令限期拆除決定類文書后的法定期限內(nèi)未申請行政復議或者提起行政訴訟，且又未將房屋自行拆除的，行政機關(guān)可以依法強制拆除。

也就是說，一旦被征收人針對責令限拆通知或決定提起了復議或者訴訟，則行政拆遷必須中止下來，由復議機關(guān)或者法院對涉案違建認定、處置決定的合法性進行全面審查，得出裁決結(jié)果后才能繼續(xù)向下推進。在作出相應文書的6個月起訴期限內(nèi)，行政機關(guān)無權(quán)直接拆遷房屋。

其二，根據(jù)《行政強制法》第三十五條的規(guī)定，行政機關(guān)在做出強制拆除違法建筑的決定前，應當事先書面催告當事人自行將房屋拆除。

實踐中，很多地方在拆違程序中都沒有“催告”這一環(huán)節(jié)，這是明顯的程序違法點，大家一定要在訴訟中把握住。

其三，根據(jù)《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》第十七條第一款的規(guī)定，如果當事人在收到催告后在規(guī)定時間內(nèi)仍未自行將房屋拆除，行政機關(guān)可以做出強制拆除決定，但該決定應當提前5日進行公告，告知其實施強制拆除的時間及相關(guān)依據(jù)，當事人的權(quán)利、義務等。

即在催告、聽取陳述申辯后行政機關(guān)才可以作出強制拆除決定，并在實施拆遷前依法公告。需要指出的是，這一“公告”環(huán)節(jié)與前述責令限期拆除決定的依法送達、張貼是兩個步驟，行政機關(guān)都要嚴格履行，而不能只揀其中之一。

其四，根據(jù)《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》第十七條的規(guī)定，在行政機關(guān)強制拆除前，應當通知當事人清理有關(guān)的物品，當事人拒不清理的，應當制作財物清單并由當事人簽字確認，當事人拒不簽字的，可由違法建筑所在地居民委員會、村民委員會確認，并且將財物運送至指定場所，交還給當事人，當事人拒絕接收的，依法辦理提存。

故此，實踐中采取“突然襲擊”方式拆違致使大量室內(nèi)物品被埋壓損毀甚至導致人身傷亡的情形是嚴重違法的，被征收人有權(quán)就其擴大的損失要求行政賠償并追究有關(guān)工作人員的責任。

其五，根據(jù)《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》第十七條的規(guī)定，在行政機關(guān)強制拆除時，若果當事人是公民的，應通知其本人或者成年家屬到場，若當事人是法人或者其他組織的，應通知其法定代表人、主要負責人或者上級單位負責人到場，拒不到場不影響行政機關(guān)實施強制拆除的行為。

在明律師最后想提示大家的是，實踐中的大量案件顯示，絕大多數(shù)拆違都難以確保完全走對上述程序步驟，故當事人就程序違法點往往能夠做到“有的訴”。但不可否認的是，僅抓程序還是不夠的，實體更重要。而像前述案例中“以拆違促騰退”的現(xiàn)象則屬于典型的行政目的不當，當事人要同時在違建認定和騰退項目合法性兩處著手，才能收獲最佳的維權(quán)效果?？傊?，牢記前述5大簡化版精華步驟，將對你的依法維權(quán)提供重要支持。