導(dǎo)讀：房子，作為普普通通的建筑，更是人類心靈和身體暫得休息的重要“港灣”。但是，房屋并不會(huì)保持一成不變，從建筑存在之初就注定會(huì)有消亡的那一天，無(wú)論是自然消亡還是人為消亡……作為生產(chǎn)生活所依靠的重要不動(dòng)產(chǎn)，房屋交易市場(chǎng)也一直處于相對(duì)活躍的狀態(tài)。實(shí)際生活中存在諸多的房屋交易，僅僅建立在房屋買賣雙方交付房款和房子之上，忽略了交易房屋進(jìn)行過(guò)戶登記的手續(xù)程序。當(dāng)房子面臨征收時(shí)，問(wèn)題就來(lái)了，買方認(rèn)為房子已經(jīng)完成付款和實(shí)際交付，所對(duì)應(yīng)的房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議理應(yīng)為買方與征收方簽訂；而賣方作為仍持有房產(chǎn)證的法律意義上的房屋所有權(quán)人也可能認(rèn)為應(yīng)由其與征收方簽協(xié)議。那么，上述情形下，征收補(bǔ)償安置協(xié)議到底應(yīng)該由誰(shuí)簽訂呢？本文就針對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行相關(guān)的闡述

【買賣之爭(zhēng)，補(bǔ)償權(quán)益到底屬于誰(shuí)？】

首要之重，我們要明白一點(diǎn)，一棟房屋只有一個(gè)所有權(quán)！房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)行登記原則，非經(jīng)房屋過(guò)戶登記，不發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。當(dāng)在房屋征收中出現(xiàn)多個(gè)所有權(quán)主體爭(zhēng)議時(shí)，即在被征收房屋產(chǎn)權(quán)不明的情況下，應(yīng)當(dāng)首先明晰產(chǎn)權(quán)然后由真正的房屋產(chǎn)權(quán)人作為被征收人與征收方訂立征收補(bǔ)償安置協(xié)議。其中，明晰產(chǎn)權(quán)可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、訴訟等方式進(jìn)行。

現(xiàn)在，我們將模擬制造一個(gè)常見(jiàn)的情形來(lái)做詳細(xì)的解讀：

5年前，王某（買方）同趙某（賣方）就位于A小區(qū)B單元的C房屋進(jìn)行了買賣交易。王某和趙某簽訂了房屋買賣合同，但雙方一直未辦理過(guò)戶登記?，F(xiàn)因該房屋面臨被征收的情形，王某才想起應(yīng)該趕快把房產(chǎn)證辦理下來(lái)，遂找到趙某要求辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。而趙某表示欲收回房屋并愿意將房款及其利息一起退回給王某以獲取較為理想的征收補(bǔ)償安置，王某自然不同意。趙某認(rèn)為，只要沒(méi)辦理過(guò)戶手續(xù)，他還是房產(chǎn)證上房屋的所有人，房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

之后，隨著征收的進(jìn)行，王某到征收辦進(jìn)行征收補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂，未果。原因在于：征收辦只認(rèn)房本，房產(chǎn)證上寫的是誰(shuí)，誰(shuí)才享有房屋所有權(quán)，誰(shuí)才有資格與征收方簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議。那么，作為購(gòu)房人的王某的權(quán)益如何進(jìn)行維護(hù)呢？

針對(duì)此類案件，北京在明律師事務(wù)所的馬麗芬律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，主要涉及兩個(gè)方面的法律問(wèn)題：

第一，王某和趙某之間簽訂的房屋買賣合同的效力問(wèn)題

依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第十五條有關(guān)合同效力與物權(quán)效力區(qū)分的法律規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

本案中，王某與趙某雙方基于自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行了房屋買賣，且訂立了房屋買賣合同，王某也已支付了房款，一直實(shí)際使用并管理房屋，不存在其他的違法行為。因此，雙方之間訂立的買賣合同有效。但是，王某若想獲得該房屋的合法所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則以及《合同法》第8條之規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。趙某應(yīng)當(dāng)協(xié)助王某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，王某有權(quán)要求趙某補(bǔ)辦房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。

第二，誰(shuí)有權(quán)與征收辦簽訂補(bǔ)償協(xié)議的問(wèn)題

本案中，征收辦對(duì)于簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議的主體以房產(chǎn)證登記為準(zhǔn)，這種做法的確是沒(méi)有問(wèn)題的。此時(shí)，沒(méi)有房本的王某可采取補(bǔ)救措施，拿著房屋買賣合同到征收辦，并說(shuō)明具體的事實(shí)理由。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

之所以產(chǎn)生這樣的糾紛，絕大部分是因?yàn)橥跄硨?duì)于辦理房產(chǎn)過(guò)戶法律程序的重要性認(rèn)識(shí)不足所造成的。王某對(duì)房產(chǎn)完整地享有所有權(quán)的條件之一就是擁有產(chǎn)權(quán)證明，對(duì)于這種情況，王某可以到法院起訴，要求趙某履行房屋買賣合同中約定的義務(wù)，即協(xié)助買方辦理過(guò)戶手續(xù)。此外，王某還可以向法院提出申請(qǐng)，要求征收辦發(fā)出對(duì)此房暫停安置的通知。

在房屋征收過(guò)程中，被征收人的合法權(quán)益會(huì)因房屋被征收這一行為而必然遭受損害，所以法律上才規(guī)定了征收方對(duì)被征收人的征收補(bǔ)償安置義務(wù)，使被征收人受損害的利益得到全面的彌補(bǔ)。確定房屋的所有權(quán)人（被征收人）在房屋的征收中至關(guān)重要，而作為房屋征收法律關(guān)系中的一方當(dāng)事人應(yīng)該確定且唯一。所以，通常來(lái)講，房屋的所有權(quán)人是與被征收房屋利益最密切的人，與被征收房屋的命運(yùn)息息相關(guān)的人，也就是被征收人。

最后，在明律師提醒大家：在簽訂房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，須盡快辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，明晰房屋所有權(quán)人，更好地保障自己的合法利益，規(guī)避不必要的麻煩。