導(dǎo)讀：日前，在明律師邀請到一位資深房地產(chǎn)估價師，就土地、房屋征收拆遷中所涉及的評估問題全面、細致地進行了咨詢和請教。其中，專業(yè)估價師所提及的3件事尤為重要，將會對被征收人最終到手的補償數(shù)額產(chǎn)生直接、重大的影響。那么，這究竟是怎樣的3件大事呢？這3件事沒落實，你還敢說自己已經(jīng)拿到一份合法的房地產(chǎn)評估報告了嗎？本文，在明律師為大家直截了當(dāng)?shù)挠枰葬屆鳌?/p>

要點一：拿到的評估報告只有幾頁紙甚至是一張單？那可能根本就不是評估報告

實踐中，很多被征收人反映其所拿到手的房屋價格評估報告就是薄薄的幾頁紙，甚至只有一張名為“評估結(jié)果告知單”一類的單子。被征收人往往會納悶兒，就這么幾張紙難道就能成為一份合法的評估報告嗎？難道我要僅憑著這幾頁紙中的只言片語去挖空心思找尋所謂的“違法點”嗎？

專業(yè)估價師指出，這個問題實際上并不難理解。簡單地講，這種幾頁紙甚至一張單的評估報告根本就不是評估規(guī)范中所要求的“評估報告”，而最多只能算是一個評估結(jié)果的簡單告知。如果被征收人僅憑著這么一張單子找違法點，很可能絞盡腦汁也找不出來，原因就在于那上面只有一個結(jié)果的數(shù)據(jù)和一些最基礎(chǔ)、泛化的訊息，詳細、深入的是一概沒有。譬如有的評估單上列室內(nèi)的燈具，連數(shù)量都沒有，就一個補償價格，你自然無從審查其到底符不符合事實。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第17條明確規(guī)定，分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

據(jù)此，被征收人依法應(yīng)當(dāng)獲取的絕對應(yīng)是一份完整的分戶評估報告，而決不能被肆意“簡化”成一張僅顯示結(jié)果，而對評估步驟、方法、參照依據(jù)等重要信息全都含糊掉的評估結(jié)果告知單。

至于一份合法的、完整的分戶評估報告究竟該有些什么，被征收人可以自行查閱《房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-2015）》的第7部分。簡單地講，里面得有“好些”詳細、專業(yè)的內(nèi)容，絕不是幾張紙能涵蓋得了的。專業(yè)估價師指出，完整的評估報告，頁數(shù)得在幾十頁，像一本小書一樣。

《評估辦法》第18條規(guī)定，房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。故此，實踐中一些案件即使委托時已經(jīng)較評估時過去了較長時間，但評估報告仍應(yīng)是能夠被找到的，而決不應(yīng)出現(xiàn)找不著報告，只有一張單子的不正常狀態(tài)。

遇到此種情形時，被征收人應(yīng)當(dāng)及時咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，通過申請政府信息公開、提起評估違法查處等可能的思路來獲取那份應(yīng)當(dāng)保管在評估機構(gòu)和房屋征收部門手中的完整的分戶評估報告，以判斷涉案評估行為究竟是否公平合法。

要點二：對評估結(jié)果不滿，一定要堅決申請專家委員會鑒定

590號令明確規(guī)定申請評估機構(gòu)復(fù)核和申請專家委員會鑒定是被征收人對評估結(jié)果進行救濟的途徑。然而實踐中真正申請專家委員會鑒定的著實不多，關(guān)鍵就在于這涉及成本費用問題，被征收人往往舍不得花錢。萬一花了錢，鑒定出來結(jié)果還是維持，那不等于一筆重金就打了水漂了嗎？

對此，專業(yè)估價師認為，要想維權(quán)就不能怕花錢，尤其是在評估出來的數(shù)額畸低的情況下。一份評估報告究竟是否合法、科學(xué)，最淺顯易懂的評判標準就是與周邊類似房地產(chǎn)對比來做初步的判斷。如果估出來的數(shù)就明顯低，那么評估報告就很可能存在足以導(dǎo)致其被推翻的技術(shù)問題。此時評估專家的出場將發(fā)揮不可替代的作用。

《評估辦法》第23條規(guī)定，各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)組織成立評估專家委員會，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進行鑒定。

評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。其應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。評估報告存在技術(shù)問題，重做；不存在技術(shù)問題，維持。

實踐中，老百姓容易對評估環(huán)節(jié)產(chǎn)生先入為主的認知，認為評估機構(gòu)都是由地方政府的房屋征收部門委托的，其所出具的東西自然要“向”著委托方，參與鑒定的專家也可能如此，那么申請專家鑒定以求推翻評估報告無異于與虎謀皮。在明律師想提示大家的是，這一領(lǐng)域畢竟屬于專業(yè)性程度極強的領(lǐng)域，且有明確的法規(guī)、規(guī)章和技術(shù)規(guī)范作為依據(jù)，其整體環(huán)境并沒有大家所想的那般糟糕。該申請專家委員會鑒定的，還是要堅決申請。

需要強調(diào)的是，實踐中許多判例都指出，若被征收人放棄在申請復(fù)核評估后繼續(xù)申請專家委員會鑒定，則可能被法院視為對復(fù)核結(jié)果的認可，法院一般不會在訴征收補償決定的庭審中對評估報告的專業(yè)技術(shù)層面再做任何審查。因此，權(quán)利一旦放棄，后果也只能由被征收人自行承擔(dān)。面對明顯偏低、不合理的評估價格，被征收人選擇鑒定雖存在一定成本風(fēng)險，但仍是利大于弊、值得嘗試的。

要點三：對于違法拆遷風(fēng)險較大的情形，盡量自行委托評估以防不測

實踐中，最令老百姓頭疼的情形莫過于自己的房屋在未經(jīng)任何法定程序的情況下就被不明身份社會人員拆遷、偷拆，用于經(jīng)營生產(chǎn)的機械設(shè)備或其他貴重物品全都埋壓在廢墟中甚至直接滅失。此種情況下，依法起訴征收方拆遷行為違法沒問題，但后續(xù)的行政賠償則就有了大麻煩。很多情況下，老百姓和政府兩方都無法舉證證明實際的財產(chǎn)損失，最后只能按照《行政訴訟法解釋》的規(guī)定由法官去依據(jù)生活經(jīng)驗和常識并結(jié)合零碎的證據(jù)進行判定。而如此判定下來的結(jié)果勢必趨向于保守，最終賠償數(shù)額很可能僅是被征收人所主張的五分之一甚至更少。

誠如被征收人所擔(dān)憂的，要求處于弱勢地位的老百姓面對拆遷的人馬不慌不忙地收集固定證據(jù)實在是有些強人所難。而即使被征收人在拆遷發(fā)生前就對涉案房屋及其內(nèi)的財產(chǎn)進行錄像取證，也還是無法實現(xiàn)完全意義上的證明目的。

對于這一取證、維權(quán)難題，專業(yè)估價師指出，已遭拆遷后的磚頭廢墟是沒法評估的，絕大多數(shù)評估機構(gòu)都不會接受當(dāng)事人的這類委托。故被征收人若要完全規(guī)避掉房屋遭違法拆遷所導(dǎo)致的賠償損失風(fēng)險，就一定要在房屋尚完好存在的情況下自行委托評估機構(gòu)進行證據(jù)保全性質(zhì)的評估。一旦房屋遭違法拆遷后滅失，被征收人在提起行政賠償訴訟時就可以將先前保留下來的評估報告作為重要證據(jù)提交法院，以證明其因拆遷行為所遭受的財產(chǎn)損失。如此強有力的證據(jù)顯然是任何拍照、錄像所無法相提并論的。

專業(yè)估價師特別強調(diào)的是，委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)對自己的不動產(chǎn)實施評估是每一個公民都享有的權(quán)利，這里面不存在所謂未經(jīng)征收方同意、認可而“私自委托”的問題。被征收人單方委托評估機構(gòu)所做出的評估報告與房屋征收部門按照《評估辦法》規(guī)定從名錄中依法確定的評估機構(gòu)所做的評估報告均應(yīng)是專業(yè)且符合規(guī)范的評估報告，完全可以作為證據(jù)來使用并發(fā)揮一定程度的證明力。在實際案例中已經(jīng)有當(dāng)事人嘗到了這么做的甜頭，其所委托的評估機構(gòu)所做出的評估結(jié)果在法庭上得到了采信，其主張的行政賠償也因此得到了支持。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，征收領(lǐng)域的評估環(huán)節(jié)具有極強的專業(yè)性和不可替代性，很多問題絕非律師或當(dāng)事人所能自行審查的，有的甚至連法官也審查不了。故若要確保自己的補償權(quán)益不打折扣，被征收人就一定要在權(quán)衡得失之后付出必要的維權(quán)成本，在對評估結(jié)果不滿意的情況下堅決申請專家委員會鑒定，在拆遷到來之前房屋尚完好之時堅決自行委托評估機構(gòu)進行評估。而申請專家委員會鑒定的重要前提之一就是要確保自己確實拿到了完整的分戶評估報告，而不是僅憑一張估價單去做無依據(jù)的判斷。

做到了這3件事，我們的依法維權(quán)就能在目前的基礎(chǔ)上向前提升一大塊，獲取公平、合理征收補償?shù)闹鲃訖?quán)也就牢牢地掌握在了我們自己手中。