導讀：近日，央視專題報道了陜西秦嶺違建別墅整治活動始末。在報道中，被拆除的別墅高達1194棟，作為旁觀者，自然為中央的重拳整治拍手稱快。但在這些別墅主人中，除了受賄官員、跑馬圈地的富商大賈，也有普通的購房者。而且，在這批違建別墅中，違建類型也不盡相同，如果不小心踩雷怎么呢？

【農(nóng)村集體土地上的違建別墅】

在違建別墅中，最容易分辨的就是農(nóng)村集體土地上的別墅。農(nóng)村的地在性質(zhì)上屬于集體土地，不能用于商品房住宅開發(fā)，合法的住宅只有村民的宅基地住房，城市居民不可能通過正常途徑取得房屋的使用權(quán)證。

在秦嶺違建別墅群中，最典型的就是“陳路超大違建別墅”。這個別墅背靠朱雀森林公園、太平國家森林公園，緊鄰金絲猴自然保護區(qū)。別墅圈占基本農(nóng)田14.11畝、其中建筑物占地5.4畝，魚塘兩處逾千平方米、狗舍面積達78平方米、文物211件……其建設(shè)方式是以進行花卉苗圃建設(shè)的名義從村集體租賃土地。

這種建別墅的方式幾乎把法律違反了個遍，土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、環(huán)境保護法。甚至涉及刑法，據(jù)媒體報道，違建別墅責任人已經(jīng)被公安機關(guān)以非法占用耕地罪立案偵查。

這類別墅不僅自己不能建，買了也沒有任何法律保障，因為其本身沒有任何合法的法律手續(xù)，買家很難以不知情回避違建問題。買家一般只能以合同無效要求返還購房款，不僅訴訟繁瑣，而且能不能拿回全款也難說。可作為參照的最高法司法解釋認定，（非試點地區(qū)）農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

【無土地證的旅游用地違建別墅】

比集體土地上的違建別墅高級一點是報道中提到的以“文化旅游項目”修建的別墅。以文化旅游名義修建的別墅其實并不能算是“住宅”。這一點也反映在房屋的雙證問題上。此類別墅所在的土地在用途上是旅游用地，在性質(zhì)上一般屬于劃撥土地，土地使用權(quán)限是40年，區(qū)別于普通住宅的70年。個人購買者只能拿到房屋所有權(quán)證，是拿不到土地使用權(quán)證的。

在正常情況下雖然很少見，普通人還是有可能買到“旅游用地”的房子。但秦嶺別墅的問題在于，別墅這種類型的房子，從設(shè)計和功能上，別墅實打?qū)嵉膶儆诜啥x上的“住宅”，是不可能符合開放商報批的土地用途的。這在土地管理法上叫擅自改變土地用途。

擅自改變土地用途的法律后果是“交還土地，處以罰款”。地沒了，房子當然也沒了。如果購房者在買賣房屋時不知情并是以合法形式簽訂的房屋買賣合同，那么別墅被拆，買房者可以起訴開發(fā)商要求返還購房款并賠償相應損失。

改變土地用途還有一條“補救途徑”，若符合城市規(guī)劃,須經(jīng)市、縣規(guī)劃和土地主管部門批準并依法補繳相應土地出讓金，那就可以“轉(zhuǎn)正”，這里面涉及主管機關(guān)的行政裁量權(quán)。當然，這都是開發(fā)商的責任，如果買房人覺得還可以房子還可以搶救一下，可以敦促開發(fā)商走審批途徑。但此次秦嶺別墅整治堵的正是這條路，希望不大。

【有銷售證也改變不了違法建筑的性質(zhì)】

秦嶺違建別墅群的重頭戲是那些有證別墅，比如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證。這些別墅在前幾輪整治中“幸免于難”也是有賴于手續(xù)齊全。

但有證的房子不代表一定“合法”。因為審批程序違法也會導致土地被收回，房子被拆遷。秦嶺違建別墅群的根子在于違反了《陜西省秦嶺生態(tài)環(huán)境保護條例》，禁止開發(fā)區(qū)和限制開發(fā)區(qū)都是不允許住宅建設(shè)和銷售的。因此，無論開發(fā)商通過什么不法手段行賄當?shù)毓賳T走過了城鄉(xiāng)規(guī)劃、施工許可、預售許可，房子都不可能“轉(zhuǎn)正”。一旦保護傘沒了，通過違法審批建出來的房子在中央的強烈關(guān)注下被拆遷。

福禍相依，雖然房子是注定沒了，但這類別墅的維權(quán)是最簡單的。因為購房者走的是正常的購房手續(xù)，屬于商業(yè)上的合理信賴。即使房子被拆，那么所有的責任都在開發(fā)商，購房者可以向開發(fā)商追究全責。在舉證上，房產(chǎn)合同還有其他合法證件都可以作為證據(jù)，法律上也沒有爭議。