導(dǎo)讀：2018年12月23日，第十三屆全國人大常委會第七次會議對《土地管理法修正案（草案）》《城市房地產(chǎn)管理法修正案（草案）》進(jìn)行了審議。備受矚目的“非農(nóng)建設(shè)用地不再必須國有”究竟是何用意？又會給廣大農(nóng)民朋友的未來帶來怎樣的改變呢？本文，北京在明律師事務(wù)所的李順華律師團(tuán)隊(duì)為大家淺析這一問題……

【本次擬修正的主要內(nèi)容】

其一，《土地管理法修正案（草案）》刪去了關(guān)于從事非農(nóng)建設(shè)使用土地的，必須使用國有建設(shè)用地，或者征為國有建設(shè)用地的有關(guān)規(guī)定。對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

其二，現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》，關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征為國有建設(shè)用地才能出讓的規(guī)定，增加一句“法律另有規(guī)定的除外”，以銜接《土地管理法》的修改，掃清集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙。

為了進(jìn)一步了解修正的內(nèi)容，首先我們來看看什么是“非農(nóng)建設(shè)用地”？。

非農(nóng)建設(shè)用地，是相對于農(nóng)業(yè)建設(shè)用地而言，是指用于農(nóng)業(yè)之外的一切工程建設(shè)及其他建設(shè)設(shè)施所占用的土地，包括城鎮(zhèn)建設(shè)用地、工礦企業(yè)用地、集鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)用地、交通運(yùn)輸用地等，但不包括耕地。

其實(shí)，上述修正的內(nèi)容主要涵蓋兩個(gè)方面。第一，非農(nóng)建設(shè)用地不再必須征收為國有；第二，依法登記的工商業(yè)用途的集體建設(shè)用地可以直接上市流轉(zhuǎn)。

以前，出讓土地的主體必須是政府，由政府收歸國有后才可出讓，政府可以賺取一定差價(jià)利潤；現(xiàn)在，允許集體土地直接出賣或出租給企業(yè)或個(gè)人，沒有了中間商賺差價(jià)。但是，出賣、出租的集體土地用途限定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途。也就是說，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地一樣，可以同價(jià)同權(quán)入市。

那么，這一新變化究竟有何利弊呢？

有利方面：

第一，降低商業(yè)開發(fā)的成本，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城市的土地歸國家所有，農(nóng)村的土地歸集體所有。相比于城市土地，如果單位或者個(gè)人想要出租或者購買農(nóng)村土地建設(shè)工廠，則需要經(jīng)過政府這個(gè)“中間商”，通過政府將農(nóng)村土地征收為國有土地，然后再進(jìn)行出讓交易。一般是政府以較低價(jià)格從農(nóng)民手里拿地，然后高價(jià)出讓給買方，而且還要收稅。當(dāng)然，執(zhí)行新的土地政策后，如果企業(yè)想從農(nóng)村買地或租地建設(shè)工廠，則可以直接從農(nóng)民或者集體經(jīng)濟(jì)組織手里獲取，沒有中間商賺取差價(jià)了，企業(yè)的拿地成本降低了，進(jìn)而可以促使更多企業(yè)愿意入駐農(nóng)村，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第二，提高農(nóng)民的土地收入，解決農(nóng)民就近就業(yè)問題。在現(xiàn)行法律的實(shí)施中，如果單位或個(gè)人想要從農(nóng)村買地，則首先需要政府從農(nóng)民手里征地。而政府作為征收拆遷的主體，往往用較低價(jià)格補(bǔ)償農(nóng)民，進(jìn)行征地，政府一方占據(jù)了較大利益，農(nóng)民與村集體的土地收益卻非常少，從而使得許多被征收人的合法權(quán)益遭到侵害，引起征地拆遷糾紛。而《土地管理法修正案（草案）》，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，允許土地所有權(quán)人以出租、出讓等方式將集體建設(shè)用地交給單位或個(gè)人使用，給予了農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織的自由裁量權(quán)，保障了他們的收益和合法權(quán)益。另一方面，農(nóng)村工業(yè)、商業(yè)的發(fā)展會提供大量的就業(yè)機(jī)會，使得廣大農(nóng)民能夠就近工作，解決農(nóng)民的就業(yè)問題，切實(shí)提高農(nóng)民的收入。

不利方面：

第一，可能會使房價(jià)上漲。一方面，新的土地政策的實(shí)施，致使農(nóng)村的企業(yè)增多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來，農(nóng)民的收入大大增加，城鎮(zhèn)化加快，相應(yīng)地，農(nóng)民進(jìn)城需求也就增加。農(nóng)民進(jìn)城后，首要的任務(wù)就是買房，可能會掀起房價(jià)熱潮。另一方面，這項(xiàng)政策的改革，致使企業(yè)拿地可以不用通過政府征地，那么政府的收入就會減少。而政府的收入主要是用在城市建設(shè)方面，如醫(yī)療、教育、科技、文化等?，F(xiàn)在，政府在這方面的收入減少，就必然要通過其他方式增加收入，否則城市建設(shè)及發(fā)展的腳步就會大大放緩。政府的收入主要是稅收收入和賣地收入。就目前狀況來看，國家一直在減稅，提高納稅基數(shù)，稅收增加是不現(xiàn)實(shí)的；農(nóng)村的商業(yè)用地也沒收入了，那就只剩城市住宅用地了，且城市住宅用地仍然在政府手中，屆時(shí)，房價(jià)仍然可能會出現(xiàn)上漲的趨勢。

第二，影響政府的城市規(guī)劃。政府每年都會進(jìn)行城市規(guī)劃，規(guī)劃每一塊土地的用途。但是新政策可能會影響政府規(guī)劃。例如，政府已經(jīng)計(jì)劃在農(nóng)村的某塊區(qū)域開發(fā)旅游項(xiàng)目，結(jié)果村委會在不知情的情況下，將土地賣給了企業(yè)建設(shè)工廠，那么就會影響城市規(guī)劃。

第三，可能會導(dǎo)致村委會濫用權(quán)力。集體土地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，村委會是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的代表，那么其可能在不經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，將土地私自出賣、流轉(zhuǎn)，那么就會影響廣大農(nóng)民的利益。

第四，影響商業(yè)經(jīng)營性房產(chǎn)。既然新的土地政策允許集體土地可以直接出賣、出租給買方作為商業(yè)經(jīng)營性用地，在一定程度上會沖擊商業(yè)性房地產(chǎn)。建議有40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)經(jīng)營性用房的房主，可以盡早做打算，趁現(xiàn)如今利潤還比較可觀的情況下，早點(diǎn)出售。

另外，大家可能還會關(guān)心小產(chǎn)權(quán)房是否會放開交易，答案是否定的。

這次土地政策的改革，針對的是工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的集體土地入市，不包括宅基地和小產(chǎn)權(quán)房。也就是說，只有工商業(yè)經(jīng)營性用途的小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正，而對于商住兩用、純住宅類的小產(chǎn)權(quán)房放開交易仍遙遙無期。至于小產(chǎn)權(quán)房為什么不能轉(zhuǎn)正，主要在于其規(guī)模龐大?，F(xiàn)如今，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占比比很多人想象得要大得多，像深圳這樣的城市，小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模高達(dá)商品房的三倍。如果小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正放開后，將會給住房市場造成巨大沖擊，房價(jià)必然大大回落。

為了更好地保障廣大農(nóng)民朋友的權(quán)益，在明律師建議如果今后集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以由農(nóng)民或集體經(jīng)濟(jì)組織自由出賣、出租，您最好將土地用于長期出租，而不是由集體組織一次性的徹底出賣。農(nóng)民也可以將土地作為股份入股企業(yè)，獲得紅利。當(dāng)然，比較富裕的農(nóng)民，還可以自己創(chuàng)辦民營企業(yè)，自己當(dāng)老板。這一重大修法將會向何處去，我們拭目以待。