導(dǎo)讀：要進(jìn)行強(qiáng)制拆除，必須要由地方政府向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，獲得法院作出的強(qiáng)制執(zhí)行裁定后才能由政府實(shí)施拆遷。

本文發(fā)表于《民生周刊》2018年第20期

作者丨《民生周刊》記者 郭鵬

民營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過租賃方式得來。所以拆遷對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來說是一件大事，不僅會(huì)導(dǎo)致租賃關(guān)系的終止，拆遷過程也往往影響民營(yíng)企業(yè)今后的發(fā)展。

那么民營(yíng)企業(yè)在租賃合同中的期待利益在拆遷過程中究竟該如何保護(hù)？相關(guān)部門又應(yīng)該如何保障合法民營(yíng)企業(yè)的拆遷利益？就相關(guān)問題，《民生周刊》記者采訪了北京在明律師事務(wù)所主任律師楊在明。

民生周刊：在拆遷過程中，那些租賃場(chǎng)地、廠房進(jìn)行生產(chǎn)的民營(yíng)企業(yè)，是否有權(quán)利主張因拆遷造成的停產(chǎn)停業(yè)損失？

楊在明：若民營(yíng)企業(yè)是租賃他人的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，無論是國(guó)有土地上的房屋還是集體土地上的廠房，其主張針對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失的征收補(bǔ)償尚缺乏法律的直接依據(jù)。但根據(jù)對(duì)征收補(bǔ)償行為的一般認(rèn)識(shí)和理解，我認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償就是針對(duì)房屋的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者作出的。房承租人有權(quán)直接要求與征收方溝通協(xié)商，解決其這部分損失的補(bǔ)償問題。

從另一個(gè)角度講， 其是否能夠獲得一定的實(shí)際利益損失補(bǔ)償，通常要依據(jù)其與出租方簽訂的房屋租賃合同而定。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者需要依據(jù)《合同法》的規(guī)定和租賃雙方當(dāng)事人的約定，按租賃合同終止進(jìn)行處理。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為自身合法權(quán)益遭受侵害的，可通過民事訴訟的途徑解決。但一般而言，房屋承租人不是被征收人，不與房屋征收部門直接發(fā)生法律關(guān)系。

民生周刊：有相關(guān)部門認(rèn)為，只要“搞定了”土地、房屋產(chǎn)權(quán)人，就可以忽視承租方的生產(chǎn)利益，甚至?xí)x擇將民營(yíng)企業(yè)的設(shè)備和物資違法拆遷，您怎么看？

楊在明：要進(jìn)行強(qiáng)制拆除，必須要由地方政府向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，獲得法院作出的強(qiáng)制執(zhí)行裁定后才能由政府實(shí)施拆遷。無論是城市國(guó)有土地上的房屋還是農(nóng)村集體土地上的房屋，抑或是民營(yíng)企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備，概莫能外。

根據(jù)《民生周刊》此前報(bào)道的發(fā)生在廣西寧明及黑龍江嫩江的文章來看，若當(dāng)事人反映屬實(shí)，這兩起案例中均出現(xiàn)了極為典型的違法拆遷情形。一旦拆遷行為導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的財(cái)產(chǎn)遭受損失，征收方將被追究國(guó)家賠償責(zé)任。其拆遷、逼遷行為本身更可能涉嫌故意損壞財(cái)物、故意傷害等刑事犯罪。

自2 0 1 1 年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行以來，“先補(bǔ)償，后搬遷”的原則在征收領(lǐng)域全面樹立。這一原則的要義就在于保障在征收中處于被動(dòng)和相對(duì)弱勢(shì)地位的被征收人的合法權(quán)益，并嚴(yán)格規(guī)范政府的征收行為。

在這樣的大背景下，逼遷、違法拆遷等情況的繼續(xù)存在反映了政府違法成本較低的事實(shí)。即征收方仍有可能通過此類違法行為實(shí)際獲益，民營(yíng)企業(yè)依法維權(quán)最終獲得的行政賠償仍可能難以填平其所遭受的損害。何況，對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言，依法維權(quán)所要求的專業(yè)技術(shù)及各方面成本都是極高的。因此通過立法等上游制度的逐步完善促使行政機(jī)關(guān)能夠嚴(yán)格依法征收是解決這一領(lǐng)域矛盾沖突的首要條件。

民生周刊：那些租賃場(chǎng)地進(jìn)行生產(chǎn)的民營(yíng)企業(yè)，在面臨拆遷和補(bǔ)償糾紛時(shí)，往往最終會(huì)以與出租方進(jìn)行民事訴訟的方式解決。

楊在明：這反映了類似事件的復(fù)雜性。作為民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者而言，在租賃廠房、建筑用于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮可能存在的房屋遇征收的風(fēng)險(xiǎn)問題，做到居安思危、未雨綢繆。尤其是不可貪圖租金便宜而選擇在農(nóng)村非建設(shè)用地上承租、建設(shè)廠房，一旦房屋被認(rèn)定為無證的違法建筑，將可能在征收中面臨“違建不予補(bǔ)償”的結(jié)局。如果租賃行為本身不合法，那么在遇到征收時(shí)想主張權(quán)益，困難將會(huì)很大。

需要強(qiáng)調(diào)的是， 即使是在地方政府“招商引資”的政策激勵(lì)背景下，租賃房屋用于經(jīng)營(yíng)仍需要嚴(yán)格考慮法律層面的問題。一旦出現(xiàn)“政策變臉”，法律就是保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)者權(quán)益的唯一武器。此外，有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證明并不能等同于涉案房屋系合法建筑，這是廣大企業(yè)經(jīng)營(yíng)者要特別明確的。

民生周刊：您覺得在拆遷工作中，面對(duì)一些民營(yíng)企業(yè)提出的不合理的補(bǔ)償訴求，相關(guān)部門應(yīng)該如何處理？

楊在明：從我們代理案件的實(shí)務(wù)中看，真正提出過高的、不合理的補(bǔ)償訴求的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者是很小的一部分。

對(duì)于拒不搬遷的企業(yè)， 征收方完全可以通過作出征收補(bǔ)償決定或者責(zé)令交出土地決定的途徑來通過司法拆遷解決問題。對(duì)于涉及違法建筑的，則可以依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《行政強(qiáng)制法》的規(guī)定通過作出責(zé)令限期拆除決定來實(shí)施行政拆遷。

但是在拆遷前，政府必須依法依規(guī)保障作為行政相關(guān)人的企業(yè)一方的知情權(quán)和救濟(jì)權(quán)，在拆除中要依法將廠房?jī)?nèi)設(shè)施、物品進(jìn)行搬離、清點(diǎn)并做記錄，妥善移交給其所有權(quán)人。

而《民生周刊》此前報(bào)道的發(fā)生在廣西寧明及黑龍江嫩江的兩起案例中，地方政府顯然沒有經(jīng)由上述任何一種合法的途徑去推動(dòng)拆遷，而是直接采取了簡(jiǎn)單粗暴的違法拆遷行為并導(dǎo)致了一定的財(cái)產(chǎn)損害后果，這顯然是依法行政所不容的。

民生周刊：您對(duì)民營(yíng)企業(yè)在租賃場(chǎng)地及面對(duì)拆遷時(shí)有何建議？

楊在明：從保障企業(yè)合法權(quán)益的角度出發(fā)，我提出以下幾點(diǎn)建議供企業(yè)經(jīng)營(yíng)者參考：

其一， 在租賃房屋、土地時(shí)一定弄清其權(quán)屬狀況和法律性質(zhì)，對(duì)于農(nóng)村的農(nóng)用地一定不可以租賃“建廠房”，否則不僅可能面臨房屋遭拆除而無補(bǔ)償?shù)暮蠊?，情?jié)嚴(yán)重的還可能觸犯《刑法》，涉嫌犯罪。

其二，要與出租方細(xì)化租賃合同條款，明確在面臨征收時(shí)的處置方式。譬如可以約定適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償金等。

其三，對(duì)于違法拆遷行為，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者要提高防范意識(shí)，及時(shí)撥打110報(bào)警并自行做好拍照、錄像等取證工作。同時(shí)，也可通過申請(qǐng)政府信息公開的途徑了解涉案征收項(xiàng)目的狀況，進(jìn)而針對(duì)其可能存在的“未批先占”“少批多占”“協(xié)議拆遷”等違法情形向有關(guān)部門申請(qǐng)查處。對(duì)于呈現(xiàn)持續(xù)狀態(tài)的逼遷、騷擾行為，要在積極取證的前提下及時(shí)咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，通過各種法律手段削減逼遷鋒芒。同時(shí)，不斷爭(zhēng)取與征收方及土地、廠房出租方的協(xié)商溝通機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取通過協(xié)商談判盡快解決問題。