導(dǎo)讀：在征收過(guò)程中，由于各種因素的交織，被征收人當(dāng)然地處于弱勢(shì)地位。房屋征收部門與被征收人雙方都盡可能的使己方利益最大化，被征收人希望獲得更多的補(bǔ)償，政府一方希望以最小的成本進(jìn)行征收。這種情況下，政府很難做到公平公正地簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。為了規(guī)避這一問(wèn)題，在作出補(bǔ)償決定時(shí)，就必須有合法合理的依據(jù)供參考。因此，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第八條規(guī)定“被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為‘為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值’”……

房屋征收評(píng)估大致要經(jīng)歷如下階段：

選定機(jī)構(gòu)→簽訂合同→實(shí)地評(píng)估→公示解釋→送達(dá)報(bào)告→申請(qǐng)復(fù)核→申請(qǐng)鑒定

常見的涉及評(píng)估的違法之處：1.評(píng)估機(jī)構(gòu)未依法選定；2.評(píng)估報(bào)告未依法及時(shí)送達(dá)；3.被征收人復(fù)核評(píng)估和申請(qǐng)鑒定的權(quán)利被剝奪。

【案例解讀】

A市某區(qū)域的房屋大多老舊，破損嚴(yán)重。2011年11月7日，A市房屋征收部門發(fā)布《關(guān)于確定xx房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所作為房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的公告》，就這樣確定了xx房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所為該次房屋征收的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。11月20日，A市政府作出《某區(qū)域房屋征收決定》。隨后該房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所出具了房屋評(píng)估報(bào)告，但是房屋征收部門并未送達(dá)被征收人，也未對(duì)被征收人作任何關(guān)于評(píng)估結(jié)果的說(shuō)明解釋，在征收人與被征收人未能達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議的情況下，A市政府單方面依據(jù)房屋評(píng)估報(bào)告作出房屋征收補(bǔ)償決定。原告不服該征收補(bǔ)償決定，向人民法院提起訴訟。

【法院裁判】

通過(guò)嚴(yán)格的程序?qū)彶?，人民法院認(rèn)為，本案被訴征收補(bǔ)償決定的合法性存在問(wèn)題。評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序不合法，評(píng)估報(bào)告未依法送達(dá)，當(dāng)事人無(wú)法行使自己的復(fù)核評(píng)估和申請(qǐng)鑒定的權(quán)利。

1. 根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。本案中，A市房屋征收部門發(fā)布《關(guān)于確定xx房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所作為房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的公告》，直接確定了該次房屋征收的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。房屋征收部門的這一做法違反上述法律規(guī)定，剝奪了被征收人的評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇權(quán)，屬于違反法定程序。

2. 根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條的規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條、第十七條、第二十條、第二十二條的規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將房屋分戶評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期滿后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告10日內(nèi)，向房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。本案中，房屋征收部門沒有將評(píng)估報(bào)告送達(dá)被征收人，也沒有對(duì)房屋評(píng)估結(jié)果進(jìn)行解釋說(shuō)明，致使被征收人申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和申請(qǐng)鑒定的權(quán)利喪失，屬于違反法定程序，進(jìn)而使得補(bǔ)償決定本身失去合法性基礎(chǔ)。

綜上，法院最終判決撤銷A市政府作出的房屋征收補(bǔ)償決定。

【律師說(shuō)法】

在房屋征收案件中，征收程序中各個(gè)環(huán)節(jié)都是緊密相連的，我們必須將各個(gè)環(huán)節(jié)聯(lián)系起來(lái)看待。每個(gè)環(huán)節(jié)又涉及若干細(xì)節(jié)和程序，如上述案子，在房屋征收評(píng)估這一環(huán)節(jié)，有評(píng)估機(jī)構(gòu)、有評(píng)估報(bào)告、也有依據(jù)評(píng)估報(bào)告作出的補(bǔ)償決定，整個(gè)環(huán)節(jié)看似完美，但是最容易讓人忽視其中的程序問(wèn)題?！俺绦蛘?dāng)原則”是對(duì)行政機(jī)關(guān)的基本要求，本案征收部門未讓被征收人參與評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，未將評(píng)估報(bào)告送達(dá)被征收人，剝奪了被征收人的參與權(quán)、知情權(quán)、申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和鑒定的權(quán)利。遇到此類問(wèn)題，我們要把握程序問(wèn)題與實(shí)體權(quán)益保障的重要關(guān)聯(lián)性，準(zhǔn)確、迅速地判斷征收部門的違法之處，為我們打贏官司做好充足準(zhǔn)備。