導(dǎo)讀：“以時間換空間”，是征地拆遷維權(quán)領(lǐng)域?qū)τ诒徽魇杖硕宰钪匾牟呗灾?。通過有效守房、暫不簽訂補償安置協(xié)議等做法，就有望在合法合理的范圍內(nèi)“拖長”維權(quán)的戰(zhàn)線，從而促使征收方考慮提升補償數(shù)額。除了上述兩點之外，還有一個重要的方法也是實踐中屢試不爽、效果頗佳的，同樣能夠?qū)崿F(xiàn)“以不變應(yīng)萬變”的戰(zhàn)略意圖。這一招，就是針對建設(shè)項目的施工許可狀況進行審查……

問題一：什么樣的項目需要施工許可？

一個合法的建設(shè)項目，除了要依法獲得國有建設(shè)用地審批外，施工許可同樣是不可或缺的重要審批事項，其相關(guān)規(guī)定主要見于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的部門規(guī)章中。《建筑工程施工許可管理辦法》第3條規(guī)定，本辦法規(guī)定應(yīng)當申請領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。其例外情形只有兩類，一是工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，對限額進行調(diào)整，并報國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案；二是按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。據(jù)此，實踐中的絕大多數(shù)建筑工程要想開工建設(shè)，都必須依法申領(lǐng)施工許可證。

問題二：申請施工許可證應(yīng)當具備哪些條件？這些條件與涉案地塊的征收拆遷有關(guān)嗎？

《辦法》第4條規(guī)定，建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當具備下列條件，并提交相應(yīng)的證明文件：

（一）依法應(yīng)當辦理用地批準手續(xù)的，已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。

（二）在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（三）施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要征收房屋的，其進度符合施工要求。

……

顯然，這三項規(guī)定是與老百姓的征地拆遷維權(quán)息息相關(guān)的。所謂“建筑工程用地批準手續(xù)”，可以理解為就是涉案項目的征地批復(fù)及建設(shè)用地批準書。

《土地管理法實施條例》第23條規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府組織實施，向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準書?？梢姡ㄔO(shè)用地批準書的獲得是與“一書四方案”中“四方案”的獲批直接相關(guān)的。

《國土資源部關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報批工作的意見》第（十五）項規(guī)定，征地補償安置方案經(jīng)依法批準后，征地補償安置費用應(yīng)按法律規(guī)定的期限全額支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織；未按期全額支付到位的，市、縣不得發(fā)放建設(shè)用地批準書，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動工用地。根據(jù)《土地管理法實施條例》第25條之規(guī)定，這里的“法律規(guī)定的期限”為自征地補償、安置方案批準之日起3個月內(nèi)。是否按時，是否全額支付，這些就都是被征收人可以嚴格審查的法律點了。若補償安置未到位，則村民就有權(quán)阻止施工。

建設(shè)工程規(guī)劃許可證，被征收人可以通過申請政府信息公開的方式直接進行審查，這里不贅述。

《辦法》中的第三項規(guī)定十分重要，通常被老百姓表述為“凈地出讓”或“三通一平”。意即要想實施施工，所占用的土地必須符合這兩個客觀條件。國土資源部《閑置土地處置辦法》第21條規(guī)定，市、縣國土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置：

（一）土地權(quán)利清晰；

（二）安置補償落實到位；

（三）沒有法律經(jīng)濟糾紛；

（四）地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確；

（五）具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件。

這是從預(yù)防土地閑置的角度出發(fā)所作的規(guī)定，時任國土資源部政策法規(guī)司司長王守智在答記者問時指出，《辦法》明確要求土地出讓必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，這就避免了因拆遷等原因造成的土地閑置。規(guī)定市、縣政府供應(yīng)的土地應(yīng)當是土地權(quán)利清晰，安置補償落實到位，沒有法律經(jīng)濟糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動工開發(fā)必需的基本條件。

通俗的解讀就是，拆遷和建設(shè)是兩個動作，依法不能合并進行。一塊土地，如果尚未拆完，尚有待拆遷房屋、附著物存在，建設(shè)方就無法進行施工?！斑叢疬吔ā钡淖龇ㄊ乔啡狈梢罁?jù)的。當被征收人尚未拿到足額、全面的補償時，涉案地塊就不屬于“凈地”，那么就不具備出讓和施工的條件。

實踐中，在“凈地出讓”原則的基礎(chǔ)上，我們還總結(jié)出了“三通一平”的標準，即建設(shè)項目在正式施工以前，施工現(xiàn)場應(yīng)達到水通、電通、道路通和場地平整等條件。這是基本建設(shè)項目前期準備工作中施工準備階段的一項重要標志，也是建設(shè)工程進行發(fā)包或招標所必須具備的一項條件。房屋建筑若尚未拆干凈，涉案地塊就達不到“一平”的要求，自然不能進行下一步的施工建設(shè)。

問題三：被征收人該如何對上述要點進行法律審查？

一是要主動收集相關(guān)信息。根據(jù)《辦法》第10條之規(guī)定，發(fā)證機關(guān)應(yīng)當將辦理施工許可證的依據(jù)、條件、程序、期限以及需要提交的全部材料和申請表示范文本等，在辦公場所和有關(guān)網(wǎng)站予以公示。發(fā)證機關(guān)作出的施工許可決定，應(yīng)當予以公開，公眾有權(quán)查閱；

二是要進行全面、準確的政府信息公開申請，了解涉案項目獲取施工許可證的狀況。

三是對于沒有獲取施工許可證就進行施工的情形，要堅決依法申請住建部門進行查處?！掇k法》第12條規(guī)定，對于未取得施工許可證或者為規(guī)避辦理施工許可證將工程項目分解后擅自施工的，由有管轄權(quán)的發(fā)證機關(guān)責令停止施工，限期改正，對建設(shè)單位處工程合同價款1%以上2%以下罰款；對施工單位處3萬元以下罰款。若當?shù)刈〗ú块T對查處申請不作為，被征收人就可以向其上級主管部門申請行政復(fù)議，或者依法提起行政訴訟進行救濟。

四是對于已經(jīng)獲取施工許可證但補償安置尚未落實、尚不符合前述辦理條件的情形，被征收人有權(quán)依法提起行政訴訟，要求對涉案施工許可證予以撤銷或確認住建部門的頒證行為違法。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，對施工許可證的審查是各類征地拆遷維權(quán)中常用的手法。即使是對于被征收房屋、土地存在權(quán)利瑕疵、缺證少證的狀況，它仍然可能奏效，實現(xiàn)“以時間換空間”的目的。而對于在此領(lǐng)域存在法律漏洞的項目，被征地農(nóng)民也要積極行使規(guī)范性文件所賦予的“拒絕動工用地”的權(quán)利，在不違反法律，拿捏好“度”的前提下進行理性、務(wù)實的維權(quán)。只有這樣，被征收人才能扭轉(zhuǎn)自己的先天弱勢地位，最終獲取公平、合理的征收補償。