導(dǎo)讀：近些年，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的迅速推進(jìn)，因拆遷補(bǔ)償而引起的糾紛越來越多。對(duì)于廣大的被拆遷人來說，拆遷的程序有哪些，被拆遷人又有哪些程序性權(quán)利，在征收進(jìn)行過程中被拆遷人可以通過哪些途徑充分行使權(quán)利，使自己能爭取到最大的合法利益。政府強(qiáng)征拆遷過程中，被征收人越早意識(shí)到要靠法律維權(quán)，越早明白對(duì)拆遷的各個(gè)環(huán)節(jié)做好充足的準(zhǔn)備，對(duì)于爭取到更多的補(bǔ)償就越有利，否則到最后只會(huì)成為劣勢(shì)的一方。下面，在明律師為你介紹國有土地上房屋征收的6大關(guān)鍵階段：

階段一：“四規(guī)劃一計(jì)劃”與征收范圍確定

征收決定前建設(shè)項(xiàng)目要首先經(jīng)過各項(xiàng)審批流程。政府確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。此即所謂“四規(guī)劃一計(jì)劃”。

制定各項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬，區(qū)位，用途，建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。征收范圍一旦確定下來，不得在其范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限最長不能超過一年。

階段二：對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行認(rèn)定

市縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

市縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶儲(chǔ)存、專款專用。足額到位的前提是應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)以及其他費(fèi)用作出一個(gè)科學(xué)估算，在科學(xué)估算的前提下作出預(yù)算，再根據(jù)預(yù)算足額配套，并落實(shí)到位。

階段三：作出房屋征收決定及征收補(bǔ)償方案

政府作出征收決定之前，房屋征收部門需擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市縣人民政府。市縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)擬定的征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。并根據(jù)意見修改和完善補(bǔ)償方案，然后才能由市縣政府作出征收決定。市縣人民政府作出房屋征收決定之后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告，公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。此時(shí)，被征收人對(duì)征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。對(duì)征收補(bǔ)償方案內(nèi)容的異議也可在這一救濟(jì)程序中得到反映。

需要指出的是，上述“征收決定前”程序十分重要。它們的存在說明房屋征收決定絕非國有土地上房屋征收的起點(diǎn)，而是以一系列程序步驟為前提條件的產(chǎn)物。因此，將維權(quán)的時(shí)點(diǎn)前提到房屋征收決定作出之前很有必要。

階段四：房屋征收價(jià)值評(píng)估

涉及被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，就需要相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法來確定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)首先由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不定的通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，而不得由房屋征收部門直接指定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正的開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；被征收人如果對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。在評(píng)估中，如認(rèn)為存在評(píng)估師簽字造假、出具虛假的評(píng)估報(bào)告等違規(guī)情形，可向住建部門申請(qǐng)查處。若最終仍對(duì)評(píng)估結(jié)果不服，被征收人可通過起訴征收補(bǔ)償決定來要求法院對(duì)涉案評(píng)估報(bào)告進(jìn)行適度審查。

階段五：房屋征收部門與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議

房屋征收部門與被征收人依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，若雙方能就補(bǔ)償安置事宜達(dá)成一致，便可就補(bǔ)償方式、支付金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)置換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議簽訂以后，征收方不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，被征收人可以依法提起行政訴訟。

而對(duì)于無法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情形，政府就必須作出征收補(bǔ)償決定。這也是實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)“先補(bǔ)償、后搬遷”的重要體現(xiàn)。需要指出的是，在整個(gè)房屋征收程序中，任何單位和個(gè)人不得采用暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。若被征收人遭遇了各種違法逼遷的情形，要有針對(duì)性地采取維權(quán)行動(dòng)進(jìn)行反制，有效削減逼遷的鋒芒，促使征收方回到法治的軌道上解決問題。

階段六：作出房屋補(bǔ)償決定

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定的內(nèi)容應(yīng)包含補(bǔ)償協(xié)議的各種事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

需要指出的是，征收補(bǔ)償決定的起訴期限同樣只有6個(gè)月。被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。這就是所謂的司法拆遷。一旦被征收人的房屋被司法拆遷，那么想要拿到合理的補(bǔ)償就難于登天了。故此，對(duì)征收補(bǔ)償決定的及時(shí)救濟(jì)在征收維權(quán)中極為重要，廣大被征收人一定要牢固樹立這一意識(shí)，形成“條件反射”，見到“征收補(bǔ)償決定”這6個(gè)字的文書一定要在第一時(shí)間咨詢律師、提起訴訟。

在明拆遷律師最后想要提示廣大被征收人的是，想要最大限度維護(hù)自己和家人的合法利益，要盡早付諸行動(dòng)聘請(qǐng)專業(yè)的律師，而不要靠著“我就不搬，看你能拿我怎么樣”這樣的消極態(tài)度去應(yīng)對(duì)，一旦政府準(zhǔn)備違法拆遷您的房屋，您以自身微薄的力量去抵抗相當(dāng)于以卵擊石，到最后房子沒守住，補(bǔ)償也拿的不合理，很可能只剩下追悔莫及……