導讀：我們反復強調，征收維權是一個一環(huán)扣一環(huán)的整體，僅僅關注其中的某一個程序、某一個訴訟是不成的。對于被征收人而言，這就像一張考卷一樣，按點給分，點都抓到了分數(shù)自然低不了。那么，征收維權中究竟有哪些“得分點”是大家務必要牢牢把握的呢？本文，在明律師列出這樣10個點，被征收人可以對照看看自己做得怎么樣。

得分點一：家庭成員團結一心，房屋權屬無大問題（10分）

這其實是兩個小點，各占5分。在征收實踐中，很多被征收房屋都存在多位所有權人共同共有的情形，最常見的就是一個家庭的成員共有。此時，家庭成員之間能否就補償安置事宜統(tǒng)一思想，平衡意見，一致對外就顯得尤為重要了。一旦“禍起蕭墻”“后院著火”，偷著樂的就只能是意欲速戰(zhàn)速決的征收方了?！胺只呓狻边@種招數(shù)，首先就是用在這類家庭中的，極端情況下被征收人甚至要面臨一面征收維權，一面與家庭成員進行民事訴訟這樣的尷尬境地，這是一定要堅決避免的，正所謂“攘外必先安內”。

房屋權屬則是個老大難問題了。雖說有沒有證很大程度上受到歷史遺留原因的影響，但征收方卻往往是“只認證，不認人”的高手——只要你的房屋沒有建設工程規(guī)劃許可證，就會被在一定的時間內認定為違法建筑，進而威脅實施行政拆遷并只給予極低的補償。故此，房屋權屬證明能有還是要有，在拆遷到來前能補辦的盡量補辦，即使未能補辦成功也要把申請補辦的過程進行完整取證，尤其是注意保留行政機關對房屋歷史遺留原因導致辦證困難這一事實予以認可的表態(tài)。

需要補充的是，對于那些在得知征收即將啟動后盲目搶種、搶建的行為，被征收人還是不要參與為好。搶建出來的建筑，基本上不會有權屬證明，屬于給自己挖坑的愚蠢行為，很不值得提倡。

得分點二：項目啟動第一時間知情（5分）

“知情權”是被征收人尤其是被征地農(nóng)民極其重要的權利。只有知情，才談得上維權；被完全蒙在鼓里，維權的條件只會被一再縮減。一般而言，國有土地上的房屋征收、棚戶區(qū)改造等項目在保障知情權方面做得相對比較好，各種通知、公告、征求意見基本能夠確保被征收人及時了解情況，獲取維權的足夠空間。而農(nóng)村集體土地征收則在此方面存在比較突出的問題，標志著項目即將啟動的“征地告知”環(huán)節(jié)往往在基層村組難以落地，村民的知情權很容易就會被村委會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織予以剝奪。越是在這種情況下，廣大被征收人越要樹立這方面的意識，及時參與村民會議，隨時了解最新的村務公開信息，從監(jiān)督村委會的工作開始為維權做好準備。

需要補充的是，實踐中一些被征收人收集信息的能力、意識很差，其反復強調“沒看見”的公告實際上征收方早就貼出來了，維權的期限也很可能已經(jīng)過了。須知，“沒看見”不等于人家沒公開，多聽多看始終是被征收人維權的重要基礎。

得分點三：積極回家守房，不演“空城計”（15分）

此點的重要性使其具有15分的分值，被征收人絕不可在此步驟上丟分。征收維權最忌諱“心太寬”，在明律師見識過很多這樣的被征收人，明明征收項目已經(jīng)啟動，甚至進入了入戶評估、協(xié)商談判的重要階段，而被征收人卻仍然自顧自的選擇離家外出務工、求學進而讓自己的房屋唱起了“空城計”。待房屋遭“偷拆”后又大呼征收方不依法行政。無疑，這種門戶大開無人盯防的情形客觀上為征收方實施偷拆、誤拆等違法行徑創(chuàng)造了條件，更為自己的及時取證制造了困難和挑戰(zhàn)。事實上，只要被征收房屋始終有人居住使用，始終有人負責盯防，維權最重要的砝碼就會牢牢掌握在被征收人手中。道理很淺顯，希望廣大被征收人都能做到不折不扣的落實。

得分點四：盡早咨詢律師，未雨綢繆（10分）

盡早咨詢，要早到可能的項目初期，而絕不是出了各種問題才想起吃藥、看病來。這里談“盡早咨詢律師”至少有兩點益處：其一，適時了解專業(yè)征收維權律師的情況，為自己今后有需要時聘請律師打好前站；其二，通過咨詢逐步明確自己的維權目標。在咨詢中律師一定會詢問“你的最終補償訴求是什么”這樣的問題，而明晰這一問題的答案無疑對于被征收人來說是極為重要的。弄清在征收維權中的“需要”和“想要”，以需要為底線，以想要為努力方向，放棄不切實際的過高補償訴求或委曲求全的低補償訴求，選定對自己未來生活最有利的補償安置方式，這是通過咨詢律師能夠首先確定的事情。

得分點五：主動協(xié)商溝通不逃避（10分）

被征收人要敢于在征收維權律師的指導下與征收方展開溝通接觸，摒棄無端的畏懼、抵觸心態(tài)，爭取不戰(zhàn)而屈人之兵。在明律師曾見到過太多見著征收方人員說不出完整話的被征收人，首先從氣場上就輸了一頭，博弈的效果自然也會受到影響。要注意的是，維權中涉及補償安置細節(jié)的一些協(xié)商談判征收方是不允許被征收人的律師在場的，一味依賴律師往往不能實現(xiàn)補償權益訴求的最大化。到了關鍵時刻，還是要勇于自己上，律師主要發(fā)揮一個不斷創(chuàng)造、搭建溝通機會的作用。

得分點六：冷靜應對逼遷行徑不犯慫（15分）

我們多次講過，逼遷是征收中難以避免的現(xiàn)象，其違法成本一般遠低于可能收益，因而理性的征收方很容易就會選擇這類措施。逼遷的花樣繁多，概括起來無非“直接逼遷”和“株連式逼遷”兩類，前者直接打擊被征收人本人及其房屋，后者則間接向被征收人施加壓力。很多情況下二者會被同時使出。此時，被征收人一定要“挺住”不能犯慫，這樣維權才會有足夠的時間和空間。實踐中，有的被征收人剛剛遭受到逼遷動作就大乎“受不了”，甚至直接簽訂了補償協(xié)議。那么，疼是不疼了，維權也別維了。

征收維權是一個“你弱他就強”的此消彼長過程，應對逼遷有許多法律工具可用，也有很多總結出來的應對策略、竅門，唯獨直接放棄是最不可取的。蕁麻多生刺毛，輕輕觸碰的確難受，但只要你發(fā)力握緊它，就什么事兒也不會有了。

得分點七：“以拆違促拆遷”下該訴堅決訴（10分）

違建問題處理好了，可直接收獲10分，因為“無拆遷不違建”已成了現(xiàn)實。對于違建處置的應對，過去講“打程序，不打實體”，如今則認為“既要打程序，也要強調實體”。因為越來越多的房屋建筑事實上根本就沒有嚴重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃，所謂“無證”多是由于各種歷史遺留原因所導致的。廣大被征收人需要謹記，只要見到“責令限期拆除”這類文件就一定要堅決提起復議或者訴訟，力保房屋不會被在短期內實施行政拆遷。一般而言，只要被征收人能夠頂住違建認定的鋒芒，削減來敵的士氣，此類本就先天不足的違建認定往往會歸于不了了之。

借用征收方的“實話實說”就是：你這房屋，只要同意目前的補償安置方案，簽下協(xié)議來我就不追究；不簽，我就當是違建拆你……

得分點八：獎勵金慎拿，模擬協(xié)議慎簽（5分）

這是兩個小點，但影響卻可能巨大。有多少被征收人犯了“丟西瓜撿芝麻”，分不清“大小多少”的錯誤呢？簡單地講，一旦領了征收中的各種獎勵金，或者響應號召簽訂了所謂模擬拆遷協(xié)議、預征收協(xié)議，那么就算是上了“套”了，再想解開決非易事。

判斷的標準只有一個：你是否對目前的補償安置方案完全滿意？如果是，那么上面這兩件事可以做；如果不是，那么請三思而后行。有一件事是肯定的，后悔藥很難買得到。

得分點九：兩大“要命”決定堅決救濟（10分）

這兩個決定的名字大家已經(jīng)很熟悉了，這里只重復一遍名字：征收補償決定（城市房屋拆遷、棚戶區(qū)改造類項目）和責令交出土地決定（農(nóng)村集體土地征收、部分地區(qū)的宅基地上房屋拆遷）。見著了就抓緊請律師抓緊訴，過了6個月辦法就不多了，等待被征收人的很可能就是司法拆遷的挖掘機。而實踐中，通過律師的專業(yè)代理工作撤掉上述決定的案例可謂不勝枚舉，被征收人要對自己和律師充滿信心。

得分點十：征收補償協(xié)議簽訂“臨門一腳”要打準（10分）

大江大浪都闖過來了，大家請注意不要在小河溝里翻了船。如前所述，當你和征收方通過多個回合的博弈、談判就補償安置達成了一致，簽約這個環(huán)節(jié)通常律師都是不在場的。此時，我們反復總結過的拆遷補償協(xié)議“陷阱”就又該浮現(xiàn)在被征收人的腦海中了：空白協(xié)議不能簽，簽完了要持有合同原件，安置房的違約責任要有約定，簽約的主體要明確適格，補充協(xié)議的內容要與主協(xié)議有效銜接……而在一些特殊情形下，有可能出現(xiàn)因客觀原因而導致協(xié)議內容無法與補償內容完全一致。此時，被征收人沒必要“認死理”，而要及時咨詢專業(yè)征收維權律師的意見。在獲得充分保障的情況下，只要你所要的補償及時履行到位了，在協(xié)議的文字上做一些變通也是可以允許的。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，這100分拿滿了，并不意味著你一定能夠獲得滿意的征收補償。對于一些特定的案件，補償安置是很難令人滿意的。但通常而言，達到“公平、合理”的狀態(tài)是不成問題的，至少能夠保證你的補償數(shù)額較沒能拿到分數(shù)的被征收人有一個明顯的提升。在明律師也將全程為被征收人群體保駕護航，力促大家通過征收拆遷改善生活居住條件的夢想都能變?yōu)楝F(xiàn)實。