導(dǎo)讀：目前我國尚無權(quán)威的房屋用途分類標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中房屋按照用途分類可以劃分為“住宅”和“非住宅”兩類，“住改非”按照通說可以定義為原國有土地、集體土地上的房屋，房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但房屋因有沿街等地理區(qū)位優(yōu)勢，實(shí)際居住人改做經(jīng)營用途，且依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等。鑒于各地區(qū)在進(jìn)行征收補(bǔ)償時(shí)對于商業(yè)用房和住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之間的差異對待，對“住改非”房屋補(bǔ)償?shù)挠?jì)算，是房屋征收過程中一個(gè)頗具爭議的問題。

各地區(qū)對“住改非”房屋補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第14條之規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。實(shí)踐中，各地方政府在“住改非”征收補(bǔ)償時(shí)，會基于區(qū)域特點(diǎn)與社會穩(wěn)定兩方面因素綜合考慮，以自身經(jīng)濟(jì)水平狀況制定相應(yīng)的“住改非”房屋補(bǔ)償政策，筆者針對幾個(gè)地區(qū)的補(bǔ)償計(jì)算方法，簡要地作如下歸納：

（一）上調(diào)補(bǔ)償浮動型

以河南省新鄉(xiāng)市為例，根據(jù)《新鄉(xiāng)市中心城區(qū)棚戶區(qū)（城中村）改造房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定，被征收房屋原為住宅，但實(shí)際長期用于商業(yè)經(jīng)營的，經(jīng)房屋所有人申請，可由所在區(qū)政府、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）、村委會（社區(qū)）認(rèn)定為“住改非”房屋，按照評估價(jià)格適當(dāng)上浮給予補(bǔ)償。

被認(rèn)定為商業(yè)房屋需滿足以下條件：

（1）實(shí)際用于商業(yè)經(jīng)營且正在營業(yè)；

（2）依法取得工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，并連續(xù)一年以上依法納稅的；

（3）營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證記載地址與實(shí)際經(jīng)營地點(diǎn)一致的。

（二）混合型

以吉林省吉安市為例，根據(jù)《吉安市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法及吉安市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收評估技術(shù)細(xì)則》規(guī)定，“住改非”房屋是指將具有合法建房手續(xù)的住宅房屋，擅自改變住房用途后作為店面使用，并依法辦理了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過1年以上的房屋。征收“住改非”房屋時(shí)30平方米內(nèi)參照非住宅房屋予以評估補(bǔ)償。

營業(yè)用房進(jìn)行評估時(shí)主要運(yùn)用市場比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法綜合估價(jià)以達(dá)到合理評估的標(biāo)準(zhǔn)。

（三）分類補(bǔ)償型

以江蘇省宿遷市為例，根據(jù)《宿遷市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)宿遷市市區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則（試行）的通知》規(guī)定，“住改非”房屋評估的方法，根據(jù)其沿街與否，分兩種情況進(jìn)行估價(jià)和補(bǔ)償：

（1）對沿街的“住改非”房屋，其估價(jià)是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價(jià)格之和作為實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

（2）對非沿街的“住改非”房屋，其實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評估價(jià)加營業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營年限確定。

（四）按比例補(bǔ)償型

以湖南省張家界市為例，根據(jù)《張家界市中心城市國有土地上房屋征收補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，對征收范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅或者其他非經(jīng)營性用房改為經(jīng)營性用房，有經(jīng)營現(xiàn)狀且已依法取得營業(yè)執(zhí)照、照章納稅并連續(xù)經(jīng)營3年以上的房屋的征收，按現(xiàn)狀用途評估值的70%補(bǔ)償。

律師在多年辦案中，接觸過大量“住改非”房屋估價(jià)存在問題致使被拆遷人沒有得到滿意補(bǔ)償?shù)陌咐＜o(jì)召兵律師建議，各地方政府對于“住改非”房屋補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)因地制宜，嚴(yán)格按照《物權(quán)法》及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》的法律文件精神，對“住改非”采取不同標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別對待，綜合考慮被征收房屋實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)，如停產(chǎn)停業(yè)損失、征收確定日與實(shí)際動工日的土地價(jià)值差價(jià)、臨街與非臨街“住改非”房屋的地理位置差價(jià)、經(jīng)營年限長短等多種因素確定補(bǔ)償金額，這樣才能妥善解決百姓的實(shí)際困難，維護(hù)正常的生產(chǎn)生活秩序和社會和諧穩(wěn)定。簡單粗暴的“一刀切”式補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則不利于維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。