導(dǎo)讀：“對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償……”被征收人對(duì)“違建不補(bǔ)”的恐懼，大約就來(lái)自于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條的上述規(guī)定。也正因此，無(wú)拆遷不違建也幾乎成了該領(lǐng)域最令人無(wú)奈的現(xiàn)實(shí)。那么這里面的應(yīng)對(duì)訣竅究竟在哪兒呢？究竟征收方在搞什么貓膩呢？

貓膩一：農(nóng)村宅基地上房屋才是違建逼遷重災(zāi)區(qū)

590號(hào)令所調(diào)整的是城市的國(guó)有土地上房屋，農(nóng)村集體土地上的它管不了，只能“參照”。但事實(shí)上，各地早已有相關(guān)的規(guī)定來(lái)對(duì)宅基地上房屋加強(qiáng)管制，從而使“違建不補(bǔ)”成為了農(nóng)村宅基地上房屋拆遷時(shí)的殺手锏。畢竟，相較于各方面法律環(huán)境都更好的城市而言，農(nóng)村房屋所可能存在的問(wèn)題、漏洞更多，尤其是在證明其房屋的合法性這一問(wèn)題上。

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第24條規(guī)定，拆除違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償。這一規(guī)定與590號(hào)令不僅條數(shù)湊巧相同，含義也大致相當(dāng)。故此，農(nóng)村房屋遇拆遷時(shí)遭遇“違建不補(bǔ)”的逼簽困局，才是“以拆違促拆遷”中的最大貓膩所在。但需要注意的是，無(wú)證房屋或權(quán)屬證明存在瑕疵的房屋，并不等同于違建！

貓膩二：無(wú)證不等于違建，歷史遺留原因須考慮

無(wú)證等于違建的依據(jù)主要來(lái)自《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。其第64條的規(guī)定翻譯成白話就是，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照這個(gè)證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，依法就是“違建”，輕則要消除對(duì)規(guī)劃的影響并處以罰款，重則要限期拆除甚至予以沒(méi)收。在鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)情況也類似，沒(méi)證的鄉(xiāng)政府履行完程序就能直接拆。

《土地管理法》對(duì)于非規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的情形做了規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。按這里的規(guī)定，“未經(jīng)批準(zhǔn)”的就是違建。

但違建問(wèn)題遠(yuǎn)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。實(shí)踐中，由于歷史遺留的原因，農(nóng)村地區(qū)存在大量的無(wú)證、未依法定標(biāo)準(zhǔn)、層級(jí)審批的情形。但是老百姓居住的需求是剛性的，不會(huì)因?yàn)槟恪皼](méi)有建房指標(biāo)”而就令需求消失。在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，很多地方的村民只需和村長(zhǎng)打個(gè)招呼，就可以在自家宅基地范圍內(nèi)建房了，而地方上無(wú)論是國(guó)土部門還是規(guī)劃部門都對(duì)此視而不見(jiàn)，睜一只眼閉一只眼。由此所遺留至今的房屋建筑若“一刀切”地被認(rèn)定為違建，不僅不符合行政法領(lǐng)域的“最小損害原則”或曰“比例原則”，更有將政府本應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任全部轉(zhuǎn)嫁到老百姓身上的嫌疑。故此，現(xiàn)實(shí)中對(duì)于此類“違建”，在面臨征收拆遷時(shí)是需要具體情況具體對(duì)待的。

前述北京市的《辦法》第19條對(duì)此做了詳盡的分層次規(guī)定：

（1）拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的面積為準(zhǔn)；

（2）未取得房屋所有權(quán)證但具有規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件的，按照批準(zhǔn)的建筑面積認(rèn)定；

（3）本辦法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權(quán)證和規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件，但確由被拆遷人長(zhǎng)期自住的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償……補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定，報(bào)區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；

（4）本辦法施行后宅基地上新建、改建、擴(kuò)建的房屋，仍未取得上述兩類證件的，拆遷房屋時(shí)不予認(rèn)定。

補(bǔ)充一個(gè)重要信息，本辦法的施行時(shí)間是2003年8月1日。也就是說(shuō)，所謂“歷史遺留問(wèn)題”，在北京市可以追溯到這個(gè)時(shí)候。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)以后再隨意蓋的，就屬于故意建造違建了。

據(jù)此，我們可以得出結(jié)論，無(wú)證房屋不等于違法建筑，其中大多數(shù)都是可以獲取“適當(dāng)補(bǔ)償”的。

事實(shí)上，590號(hào)令第24條也強(qiáng)調(diào)了“認(rèn)定”的重要性，也同樣支持了無(wú)證房屋不等于違法建筑這一結(jié)論。

貓膩三：違建不等于能夠直接動(dòng)手拆遷！

拆除違法建筑的法定程序我們?cè)啻沃v過(guò)，這里再帶大家復(fù)習(xí)一遍：

對(duì)于規(guī)劃區(qū)以外的集體土地上違法建筑，《土地管理法》第83條規(guī)定的拆除程序是“國(guó)土部門作出責(zé)令限期拆除文書(shū)→建設(shè)單位或者個(gè)人必須立即停止施工并自行拆除→對(duì)繼續(xù)施工的國(guó)土部門有權(quán)制止→建設(shè)單位或個(gè)人對(duì)責(zé)令限期拆除不服的，收到?jīng)Q定之日起15日向法院起訴→期滿未起訴又不自行拆除的由國(guó)土部門申請(qǐng)法院司法拆遷”。

這里的重點(diǎn)在于，國(guó)土部門無(wú)權(quán)直接行政拆遷，而只能申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

而對(duì)于規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的違法建筑，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《行政強(qiáng)制法》作了如下規(guī)定“城鄉(xiāng)規(guī)劃部門或城市管理綜合行政執(zhí)法部門作出責(zé)令限期拆除文書(shū)→當(dāng)事人在決定的期限內(nèi)未自行拆除且在六個(gè)月內(nèi)未起訴→書(shū)面催告→當(dāng)事人陳述、申辯→作出強(qiáng)制執(zhí)行決定→行政拆遷”。

在這些程序中，文書(shū)必須要依法送達(dá)給當(dāng)事人，每個(gè)環(huán)節(jié)必須不折不扣的執(zhí)行，才算是合法的拆除違建程序。實(shí)踐中一些地方今兒貼出通知來(lái)明天就拆房的做法是明顯于法無(wú)據(jù)的，至少它侵害了當(dāng)事人尋求法律救濟(jì)的權(quán)利。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，“征收+違建處罰”事實(shí)上屬于行政目的不當(dāng)。不征收時(shí)房屋始終沒(méi)事，一征收就有事，這是司馬昭之心路人皆知。而兩個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)程序的混搭令這類案件更顯錯(cuò)綜復(fù)雜。被征收人在明晰了以上3點(diǎn)的前提下，還是要盡量委托專業(yè)征收維權(quán)律師幫助自己，識(shí)破貓膩，擊穿“違建不補(bǔ)”這一紙老虎！