征收拆遷，被征收人最關(guān)心的是能拿到多少補(bǔ)償?shù)腻X。根據(jù)法律規(guī)定，一個(gè)地區(qū)的征收拆遷項(xiàng)目是要經(jīng)過(guò)多方的審批、意見(jiàn)交換、論證等程序來(lái)確定總的補(bǔ)償利益。也就是整個(gè)征收拆遷項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)支出是有上限的，攤到具體的個(gè)人身上，每個(gè)被征收人的補(bǔ)償費(fèi)用是在一個(gè)范圍之內(nèi)的。

通常，在征收拆遷的實(shí)際操作中，征收公告之后，征收方就會(huì)陸陸續(xù)續(xù)與被征收人交涉談判。這樣的談判協(xié)商有數(shù)次，直至達(dá)到征收方滿意的補(bǔ)償額度為止。而就在這個(gè)過(guò)程中，就出現(xiàn)問(wèn)題了：

北京在明律師事務(wù)所的拆遷律師在代理案件的過(guò)程中，有很多當(dāng)事人反映：“律師，征收方來(lái)找我談判，問(wèn)我要多少錢。我不說(shuō)要多少錢吧，他們給的補(bǔ)償太低了，我不能簽字的。我報(bào)了我的價(jià)位吧，征收方說(shuō)我漫天要價(jià)，然后就不跟我談了，非得讓我把價(jià)格降下來(lái)，否則就不拆我的房子了。那我也不知道我該要多少錢合適呀？”

這樣的問(wèn)題是很多被征收人都比較苦惱的問(wèn)題，而這個(gè)問(wèn)題確實(shí)也是會(huì)直接影響到被征收人最終的補(bǔ)償費(fèi)用。

對(duì)此，在明律師首先要告訴大家的是：漫天要價(jià)確實(shí)是不可取的。當(dāng)然，被征收人也不要在一開(kāi)始談判就透露出自己的底價(jià)。而是要通過(guò)數(shù)次的博弈，把握住征收方的心態(tài)，在掌控了談判主動(dòng)權(quán)的前提下，報(bào)合適價(jià)格，才能“一舉得勝”。

其次，你該要多少錢才是合適價(jià)格？在明律師告訴你，你需要參考以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)估算好的土地房屋價(jià)值。

一、對(duì)比一起拆遷的周圍鄰居的補(bǔ)償價(jià)格

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)征收拆遷項(xiàng)目的啟動(dòng)通常是一個(gè)村、一個(gè)區(qū)域內(nèi)的數(shù)家拆遷，而不會(huì)是單獨(dú)的一家一戶的拆遷。為了兼顧平衡和整體的利益，通常說(shuō)來(lái)，和你一起拆遷的周圍鄰居的補(bǔ)償和你差不多都是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的。

所以，你該要多少錢？你先去打聽(tīng)打聽(tīng)你周圍鄰居補(bǔ)了多少錢。當(dāng)然，這不是說(shuō)總的補(bǔ)償額是多少，而是看單價(jià)是多少。要不然你的房子大，你的鄰居房子小，那參照他的總的補(bǔ)償額度來(lái)衡量你的大房子，那你就吃虧大了。

二、用“市場(chǎng)比較法”來(lái)評(píng)估房屋價(jià)值，而不要用“房屋重置價(jià)”來(lái)評(píng)估

上述有提到，被征收人的補(bǔ)償額度是在“一個(gè)范圍之內(nèi)”，而不會(huì)是一個(gè)具體的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)。

所謂“一個(gè)范圍”內(nèi)，那么在這個(gè)“范圍”中，就有低的一段，和高的一端。這體現(xiàn)在征收拆遷的補(bǔ)償范圍中，“低”與“高”的差距很可能是數(shù)十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的差距。

將自己的報(bào)價(jià)放到這個(gè)“范圍”高的一端，那么，這個(gè)被征收人就是“贏家”。而這個(gè)“范圍”是在征收方的接受范圍內(nèi)的。

實(shí)踐中，能將自己的合適報(bào)價(jià)放到“高”的范圍內(nèi)的被征收人只有少數(shù)幾個(gè)，大部分被征收人其實(shí)只得到了“低”范圍的補(bǔ)償費(fèi)用。這是為什么呢？

這主要是因?yàn)樵u(píng)估計(jì)算方法的不一樣。

實(shí)踐中，征收方通常估算房屋價(jià)值通常是采取“房屋重置價(jià)”來(lái)算。房屋重置價(jià)，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是“一塊地值多少錢，建起來(lái)的房子值多少錢，二者相加就是房屋的重置價(jià)格”。

這樣算下來(lái)的價(jià)格其實(shí)只是房屋、土地的成本價(jià)格，而省略了房屋、土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。而房屋土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值恰恰才是最值錢的地方。

在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！痹摋l款體現(xiàn)了被拆遷房屋的另一個(gè)評(píng)估方法，即“市場(chǎng)比較法”。

所謂“市場(chǎng)比較法”，是指通過(guò)參照適用被征收房屋周邊市場(chǎng)的房屋價(jià)格來(lái)估算房屋價(jià)值。也就是說(shuō)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)中房子是怎么賣的，你的被征收房屋就該怎么補(bǔ)償。

很顯然，這樣的話，用“市場(chǎng)比較法”評(píng)估出來(lái)的房屋價(jià)值會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“房屋重置價(jià)”評(píng)估出來(lái)的價(jià)格，而“市場(chǎng)比較法”也是法律允許并且鼓勵(lì)的房屋征收評(píng)估方法。

如果你要報(bào)合適的“高”價(jià)，無(wú)疑，用“市場(chǎng)評(píng)估法”估算出來(lái)的價(jià)格會(huì)是你最大的補(bǔ)償利益。

但要提醒一點(diǎn)的是：目前征拆市場(chǎng)上，很多地區(qū)的征收方通常是不會(huì)準(zhǔn)許被征收人用“市場(chǎng)評(píng)估法”來(lái)計(jì)算土地房屋的補(bǔ)償價(jià)值的，這需要專業(yè)律師來(lái)操作。北京在明律師事務(wù)所以“只為被拆遷人維權(quán)”為宗旨，為您服務(wù)。

綜合上述兩點(diǎn)計(jì)算出你的土地、房屋總的價(jià)格，就是你在占據(jù)了談判主動(dòng)地位前提下，應(yīng)該要的最合適、最大化補(bǔ)償利益的價(jià)格。