導(dǎo)讀：通常認(rèn)為，在征收維權(quán)領(lǐng)域中，被征收人是處于弱勢(shì)地位的一方。面對(duì)掌握強(qiáng)大公權(quán)力、對(duì)征收拆遷擁有著豐富經(jīng)驗(yàn)的行政機(jī)關(guān)，被征收人的確顯得勢(shì)單力薄，且先天的處于被動(dòng)地位。不過(guò)，法律為了平衡這一組關(guān)系，通過(guò)各種實(shí)體、程序步驟的設(shè)置賦予了廣大被征收人以一定的優(yōu)勢(shì)。那么，你清楚從征收項(xiàng)目一開(kāi)始就事實(shí)上已經(jīng)握在你手中的這些優(yōu)勢(shì)都是什么嗎？實(shí)踐中，又該如何提防征收方對(duì)這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的有意削弱呢？

重大優(yōu)勢(shì)一：行政機(jī)關(guān)不得直接拆遷

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第28條規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。由此可知，在國(guó)有土地上房屋征收中，行政機(jī)關(guān)已無(wú)權(quán)直接實(shí)施拆遷行為，而必須要在依法作出征收補(bǔ)償決定的前提下申請(qǐng)法院進(jìn)行司法拆遷。

《土地管理法實(shí)施條例》第45條規(guī)定，違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。據(jù)此，對(duì)于農(nóng)村集體土地的征收，行政機(jī)關(guān)同樣無(wú)權(quán)直接實(shí)施強(qiáng)征，而必須要在依法作出責(zé)令交出土地決定的前提下申請(qǐng)法院進(jìn)行司法強(qiáng)征。

無(wú)疑，司法拆遷由于必須經(jīng)過(guò)法院對(duì)案件的司法審查，最終由法院中立的作出公正裁判，而使其更能保護(hù)處于弱勢(shì)地位的被征收人的權(quán)益。實(shí)踐中，被征收人正是充分運(yùn)用了上述法律規(guī)定，對(duì)征收補(bǔ)償決定、責(zé)令交出土地決定及時(shí)提起程序進(jìn)行救濟(jì)，從而有效避免了拆遷的發(fā)生，為自己的合理、正當(dāng)維權(quán)訴求的落地創(chuàng)造了條件。

但需要指出的是，如果涉案房屋屬于違法建筑，那么上述優(yōu)勢(shì)就會(huì)不復(fù)存在——對(duì)于違建，依法是由行政機(jī)關(guān)直接實(shí)施拆遷的，而無(wú)需申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。這也就是“以拆違促拆遷”現(xiàn)象泛濫的重要原因之一，廣大被征收人需要對(duì)此加以防范。

重大優(yōu)勢(shì)二：房屋價(jià)格評(píng)估按“市場(chǎng)法”進(jìn)行

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。據(jù)此，法律給房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估劃定了一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)、杠杠，即要確保評(píng)估結(jié)果能夠客觀真實(shí)的反映被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值，而不得出現(xiàn)有意壓價(jià)的現(xiàn)象。

這一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)原則在《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中得以具體體現(xiàn)。《辦法》第13條從評(píng)估方法的選擇角度對(duì)此作了規(guī)定：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估……

也就是說(shuō)，在房屋征收評(píng)估中，市場(chǎng)比較法是依法必須選用的評(píng)估方法，而不得被以其他可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果偏低的方法替代。市場(chǎng)比較法的最大好處就是原理簡(jiǎn)單、明了，普通老百姓都能明白其大概，即我的房屋周邊相鄰的房屋價(jià)值多少，你就得補(bǔ)給我多少，尤其是不能差距過(guò)大，否則這里面就可能有問(wèn)題。這一評(píng)估方法的確立無(wú)疑有益于確保被征收人獲取公平、合理的征收補(bǔ)償，保障其在搬遷后實(shí)現(xiàn)“生活水平不降低，居住條件有改善”。

需要指出的是，評(píng)估時(shí)是否適用了正確的評(píng)估方法，被征收人是可以通過(guò)一份合格的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告清楚明確的知悉的，這一方法的選用情況報(bào)告是必須要列明的。如果被征收人所拿到手的那份評(píng)估報(bào)告過(guò)于簡(jiǎn)略，就是幾頁(yè)紙，甚至根本沒(méi)有關(guān)于評(píng)估方法選擇的內(nèi)容，那么對(duì)于這一評(píng)估結(jié)果就要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)了。被征收人此時(shí)可以考慮通過(guò)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估、專(zhuān)家委員會(huì)鑒定等途徑來(lái)實(shí)施救濟(jì)，并將有關(guān)問(wèn)題在訴征收補(bǔ)償決定的訴訟過(guò)程中向法院提出。

重大優(yōu)勢(shì)三：“先補(bǔ)償，后搬遷”，暴力逼遷被嚴(yán)格禁止

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第27條規(guī)定，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。這一原則也被規(guī)范農(nóng)村集體土地征收的有關(guān)規(guī)范性文件確立?！跋妊a(bǔ)償，后搬遷”和老百姓理解的“先拿錢(qián)（房），再搬家”是有區(qū)別的，它大致包含兩種情況：一是房屋征收當(dāng)事人雙方就征收補(bǔ)償達(dá)成一致，簽訂協(xié)議，雙方已按協(xié)議履行了相關(guān)的給付義務(wù)；二是雙方未能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，政府單方面作出補(bǔ)償決定，貨幣補(bǔ)償已經(jīng)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積已經(jīng)明確。符合這兩種情況的，都屬于“先補(bǔ)償”。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償款已經(jīng)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，被征收人可以隨時(shí)支取即可視為對(duì)被征收人進(jìn)行了補(bǔ)償；實(shí)行現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可以確定安置房源，待被征收人搬遷完畢后再實(shí)際辦理交付手續(xù)；實(shí)行期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，則可以在協(xié)議確定安置房源的地點(diǎn)、面積等具體信息后要求被征收人搬遷，待安置房竣工后再按約定交付房屋。

無(wú)論如何，“先補(bǔ)償，后搬遷”這一原則的確立避免了被征收人因征收而“無(wú)家可歸”“露宿街頭”的窘境，確保了被征收人的居住權(quán)利，也為征收方設(shè)置了拆除房屋前所必須履行的安置義務(wù)。

此外，斷水、斷電，暴力或株連式逼遷的明文禁止，也是法律對(duì)被征收人權(quán)利的有力保障。這里不再贅述了。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，上述規(guī)定均賦予了本處于弱勢(shì)地位的被征收人以一定的優(yōu)勢(shì)、權(quán)利，被征收人自己一定要首先明確理解清楚并予以重視。須知，征收方侵害被征收人權(quán)益，一是因?yàn)楸徽魇杖俗约旱摹盁o(wú)知”，譬如拿著幾張紙的評(píng)估報(bào)告卻不認(rèn)為報(bào)告存在問(wèn)題；二是因?yàn)楸徽魇杖巳狈S權(quán)的行動(dòng)，譬如在遭遇逼遷甚至拆遷時(shí)不知所措、一味拖延，最終導(dǎo)致了維權(quán)時(shí)機(jī)的喪失。故此，如何把優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為勝勢(shì)，通過(guò)征地拆遷實(shí)現(xiàn)自己生活、居住水平的保障與提升，一要看意識(shí)、知識(shí)，二要看行動(dòng)力、執(zhí)行力。