導(dǎo)讀：近日，因公寓大火所引發(fā)的“大排查大清理大整治”專項(xiàng)行動正在如火如荼的開展。其中涉及對租住在存在重大消防安全隱患的“多合一”違法建筑中的進(jìn)城務(wù)工人員進(jìn)行搬離、清退的問題，被一些地方冠名以“騰退”。這引發(fā)了許多被騰退人的不解：騰退不是和拆遷差不多的概念么？怎么這個(gè)也叫騰退？而另一個(gè)值得關(guān)注的問題是，騰退、搬離出來了，租戶與出租人簽訂的租賃合同又該如何依法處理呢？本文，解釋這兩個(gè)法律問題……

本著“急群眾之所急”的原則，筆者首先解析那個(gè)租賃合同的問題。租戶們緊急搬離出來了，就可以排著隊(duì)去找出租人退回部分租金，那么這里的法律依據(jù)又是什么呢？

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條明文規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。而涉案的“多合一”公寓建筑顯然屬于上述“無證房”或曰“違建”，故此租戶與出租人簽訂的租賃合同是自始完全無效的，不存在誰違約誰沒履約的問題。

《合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。此類公寓既可能涉嫌違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》，更可能涉嫌違反《消防法》，故其符合合同無效的法定情形，其租賃合同本身是無效的。

那么合同無效的情況下雙方的權(quán)利該如何保障呢？《合同法》第58條規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此，我們就看到了事發(fā)后租戶被騰退出房屋，而后排隊(duì)去領(lǐng)退還的租金的情形，這是符合法律規(guī)定的。如果租戶認(rèn)為在這一過程中其還遭受了其他損失，則可以依法向存在過錯(cuò)的出租人主張索賠，但需要承擔(dān)舉證責(zé)任。同時(shí)，鑒于租戶對于涉案公寓建筑的居住情況是明知的，其可能被認(rèn)定自身存在一定的過錯(cuò)，需要自行承擔(dān)一部分損失。

對此，北京在明律師事務(wù)所的青年律師陳麗芳律師認(rèn)為，就合同層面而言，我們一定要提示廣大進(jìn)城務(wù)工的朋友，這類租賃合同雖然價(jià)格便宜且能解決較低的實(shí)際居住需求，但從法律上是很難得到保障的。租戶長期穩(wěn)定居住的目的恐怕難以實(shí)現(xiàn)，將可能面臨因各種原因而導(dǎo)致的頻繁搬家。這些風(fēng)險(xiǎn)、問題，是租戶選擇這類居住地點(diǎn)時(shí)所必須考慮到的。

接下來，我們簡要談?wù)勻v退這個(gè)概念。需要再次明確的是，騰退是一個(gè)非法律概念，這是其與征收、拆遷、查封等概念完全不同的一點(diǎn)。實(shí)踐中，騰退一詞在很多情況下被使用，但從大體而言無外乎有兩類：

一是“類征收”騰退，也就是那些性質(zhì)上和征收、拆遷差不多的騰退項(xiàng)目。我們加上項(xiàng)目兩個(gè)字，大家就好理解一些了。這類騰退的特點(diǎn)，通常是為了某個(gè)建設(shè)、改造項(xiàng)目。譬如綠化隔離帶建設(shè)、文物保護(hù)、自然資源保護(hù)等等。土地、房屋被騰退出來之后，可能用于建設(shè)街心公園、濕地綠地，或直接加以保護(hù)修復(fù)。這類騰退多發(fā)生在集體土地上，但也有在國有土地上適用的可能性。它的原則是“有騰退，必有補(bǔ)償安置”，在有些地方儼然取代了征收、拆遷而成為了拆除房屋、清空土地類行為的代名詞。這類騰退項(xiàng)目的法律狀況是十分復(fù)雜的，如果被騰退人對補(bǔ)償安置不滿，需要及時(shí)通過法律途徑進(jìn)行維權(quán)。

二是其他騰退行動，譬如本輪“三大”行動中所涉及的騰退。我們加上行動兩個(gè)字，也是便于大家的理解。這類騰退的本質(zhì)是一種行為，相當(dāng)于“騰房退出”，更像是一個(gè)動詞。這類騰退通常不涉及補(bǔ)償問題，而只涉及騰出來的人員的安置問題，且其不能獨(dú)立存在，而只是某個(gè)行政行為下的一個(gè)動作、步驟。譬如本次行動，是公安消防部門在依法對存在嚴(yán)重安全隱患的違建場所實(shí)施查封、關(guān)閉，騰退則是其中的一個(gè)步驟、環(huán)節(jié)。騰退行為本身是否合法，一是要看整個(gè)行政行為的合法性問題，二是要看在具體實(shí)施過程中是否合法的問題?！缎姓?qiáng)制法》對此作了明文規(guī)定。

筆者想最后指出的是，一切行政行為都必須嚴(yán)格依法作出，這是構(gòu)建法治政府、法治社會和法治國家的應(yīng)有之義。本著“誰執(zhí)法，誰普法”的原則，政府有責(zé)任對相關(guān)行動中涉及的法律問題向受影響的群眾乃至于社會公眾進(jìn)行深入、細(xì)致的解釋，在執(zhí)法中完成普法任務(wù)，教育和引導(dǎo)廣大群眾懂法信法，進(jìn)而配合政府依法依規(guī)所開展的排查清理整治行動。就目前的輿情來看，這方面的聲音是較為缺失的，這需要盡快補(bǔ)上。