房屋的買賣交易是市場(chǎng)上很重要的買賣行為，其牽涉著公民個(gè)人巨大財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。因此，在房屋的買賣交易上發(fā)生的糾紛也非常之多。再加上城鎮(zhèn)化的征收拆遷，房屋買賣交易更顯得復(fù)雜繁瑣，尤其是買賣被征收拆遷的房屋。如若處理不好，則會(huì)侵害幾方的公民利益。今天，北京在明律師事務(wù)所拆遷律師來給您講講，在實(shí)踐當(dāng)中，很多被拆遷人較為關(guān)注的一個(gè)問題，即：房屋買賣交易完成，但還未過戶。此時(shí)如遇到征收拆遷，這個(gè)房屋的拆遷補(bǔ)償款是該給賣家呢？還是給買家？

在明拆遷律師說現(xiàn)象：

在拆遷實(shí)踐中，經(jīng)常遇到這樣一種情況：賣家與買家本已達(dá)成了房屋買賣合意，且買家支付了定金或是房屋的全部的價(jià)款，但由于各種原因可能還未來得及辦理房屋的過戶登記。這時(shí)候遇到房屋拆遷了，房屋的拆遷補(bǔ)償比原來該房屋的交易的價(jià)格，翻了數(shù)倍。面對(duì)巨額利益，賣家和買家都會(huì)以自己享有房屋拆遷的補(bǔ)償主體資格而爭(zhēng)搶征收拆遷補(bǔ)償款。那此時(shí)房屋征收拆遷補(bǔ)償款到底該給誰呢？

在明拆遷律師說法：

《物權(quán)法》第9條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”

該規(guī)定的意思是說：房屋買賣如果沒有辦理房屋的過戶登記，即使買家付了錢，該房屋的所有權(quán)人還是賣家。賣家還能對(duì)房屋實(shí)施一切權(quán)利。而此時(shí)對(duì)于交了錢的買家來說，賣家只是欠債的人，買家有權(quán)根據(jù)買賣合同約定要求出賣人交付房屋、配合辦理過戶登記。

而根據(jù)《征收條例》第2條規(guī)定，房屋征收的補(bǔ)償對(duì)象為房屋所有權(quán)人。

綜上：如果房屋買賣僅完成了交易行為，而沒有辦理房屋的過戶登記，房屋的征收補(bǔ)償款項(xiàng)是應(yīng)該給付給原賣家（即房屋所有人）的。而此時(shí)對(duì)于買家的損失，買家可通過提起違約等賠償訴訟，承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

從這個(gè)意義上來說，如果房屋買賣不及時(shí)辦理過戶登記，買家的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。同時(shí)，買家支付了購房款既未獲得交易房屋的產(chǎn)權(quán)，也未獲得房屋征收補(bǔ)償，雖然其可以通過合同向出賣人主張違約賠償，但卻無形中加劇了社會(huì)矛盾的產(chǎn)生，對(duì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定非常不利。所以，房屋買賣，不管是買家，還是賣家，都要積極履行房屋買賣的所有程序，以避免產(chǎn)生不必要的糾紛麻煩。

在明拆遷律師最后要提醒大家的是：上述法理僅是框架性的邏輯，不針對(duì)個(gè)案。個(gè)案中，房屋糾紛和涉及的法律關(guān)系要復(fù)雜得多，再加上征收拆遷政策性也比較強(qiáng)，所以還需要律師根據(jù)具體情況進(jìn)行具體分析。