導(dǎo)讀：對(duì)房屋進(jìn)行征收時(shí)，被征收的房屋情況有時(shí)很復(fù)雜，本文針對(duì)被征收房屋屬于共有房屋情況下的補(bǔ)償問題，梳理了相關(guān)法律、案例、專家觀點(diǎn)，供讀者參閱。

相關(guān)案例

1.持有相關(guān)委托手續(xù)的代理人與房屋征收部門訂立共有房屋的補(bǔ)償協(xié)議的行為符合表見代理的規(guī)定，且所占份額超過三分之二的其他共有人認(rèn)可該補(bǔ)償協(xié)議的效力，應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議有效——許銀娣、王峻泓與上海市普陀區(qū)住房保障和房屋管理局征收補(bǔ)償糾紛案

案例要旨：基于被征收人之間的親屬關(guān)系，征收補(bǔ)償事宜又涉及該戶家庭整體利益，房屋征收部門有充分的理由相信持有相關(guān)委托手續(xù)的代理人具有委托權(quán)限，故該代理人與房屋征收部門訂立補(bǔ)償協(xié)議的行為符合《合同法》第四十九條的規(guī)定，應(yīng)視為有效代理行為；且房屋的其他共有人均認(rèn)可被訴補(bǔ)償協(xié)議的效力，其所占份額已超過了三分之二，該補(bǔ)償協(xié)議對(duì)共有房屋的處分亦符合《物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

案號(hào)：（2017）滬03行終20號(hào)

審理法院：上海市第三中級(jí)人民法院

案例來源：中國(guó)裁判文書網(wǎng) 2017-03-14

2.行政機(jī)關(guān)未經(jīng)全體房屋共有人同意即簽訂補(bǔ)償協(xié)議并拆除房屋的行為屬于程序違法——王稀林與長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)人民政府行政強(qiáng)制案

案例要旨：被征收土地上的房屋為共有房屋，行政機(jī)關(guān)雖然與房屋共有人之一簽訂了補(bǔ)償協(xié)議也領(lǐng)取了補(bǔ)償款，但其他共有人并沒有簽字認(rèn)可，也沒有授權(quán)委托他人，故行政機(jī)關(guān)以戶主共有人之一簽定了協(xié)議為由拆除涉案房屋屬于明顯程序違法。

案號(hào)：（2015）湘高法行終字第108號(hào)

審理法院：湖南省高級(jí)人民法院

案例來源：中國(guó)裁判文書網(wǎng) 2015-08-10

3.房屋征收部門與部分共有權(quán)人簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議未得到其他共有權(quán)人的追認(rèn)的，該補(bǔ)償安置協(xié)議依法應(yīng)屬無效協(xié)議——耿金泉與南通市崇川區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局行政補(bǔ)償案

案例要旨：基于家庭成員關(guān)系、繼承關(guān)系等形成的共有房屋，在房產(chǎn)沒有分割之前，依法屬于共同共有。部分共有人與房屋征收部門簽訂案涉補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)未經(jīng)其他共有人同意，且協(xié)議簽訂之后未得到其追認(rèn)，該安置補(bǔ)償協(xié)議不具備合法有效的要件，應(yīng)確認(rèn)無效。

審理法院：江蘇省南通市中級(jí)人民法院

案號(hào)：（2017）蘇06行終101號(hào)

案例來源：中國(guó)裁判文書網(wǎng) 2017-05-27

相關(guān)觀點(diǎn)

1.房屋征收中對(duì)共有房屋的補(bǔ)償

共有房屋是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利人共同享有房屋所有權(quán)。根據(jù)《民法通則》第七十八條的規(guī)定，我國(guó)法律確認(rèn)的共有形式有兩種，即按份共有和共同共有。按份共有是指共有人按照各自的份額對(duì)共有房屋享有所有權(quán)。按份共有人有權(quán)對(duì)外處分自己的份額，同等條件下，其他共有人享有優(yōu)先購買的權(quán)利；對(duì)共有房屋，按份共有人有權(quán)隨時(shí)要求分割。共同共有是指共有人對(duì)共有房屋共同享有所有權(quán)。處分共有房屋，應(yīng)獲得全體共同共有人的同意，且共有關(guān)系存續(xù)期間，共同共有人不得要求分割共有房屋。

房屋征收中，對(duì)于按份共有房屋，在共有人同意的情況下，原則上應(yīng)采取共同簽約的方式進(jìn)行補(bǔ)償，即由全體共有人共同與房屋征收部門簽訂補(bǔ)償協(xié)議，房屋征收補(bǔ)償款仍歸共有人按份共有。如按份共有人要求對(duì)其份額單獨(dú)補(bǔ)償，且房屋可按份額進(jìn)行實(shí)物分割的，可按分別簽約的方式進(jìn)行補(bǔ)償，即由按份共有人與房屋征收部門就其份額分別簽訂補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議項(xiàng)下的補(bǔ)償款歸按份共有人單獨(dú)所有。對(duì)于共同共有房屋，由于共有人并不享有實(shí)物分割的權(quán)利，因此，均應(yīng)當(dāng)采取共同簽約的方式進(jìn)行補(bǔ)償，房屋征收補(bǔ)償款仍歸共有人共同共有。

除前述可按分別簽約方式進(jìn)行補(bǔ)償?shù)陌捶莨灿蟹课?，?yīng)按共同簽約方式進(jìn)行補(bǔ)償?shù)墓灿蟹课荩绻灿腥司脱a(bǔ)償方式無法達(dá)成一致，并導(dǎo)致補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)無法簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限屆滿，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出征收決定的市、縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。

（摘自《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)務(wù)指南》，褚建好、肖勇、張永魁著，中國(guó)政法大學(xué)出版社2012年5月出版）

2.房屋征收補(bǔ)償中共有房屋的補(bǔ)償

所謂房屋共有人是指對(duì)于該征收房屋共同享有所有權(quán)的人，不包括房屋的共同居住人。法律上的共有分為共同共有和按份共有。共同共有是指兩個(gè)以上的主體對(duì)于被征收房屋享有所有權(quán)，并且這種所有權(quán)由所有權(quán)人平等的不分份額的享有。按份共有是指各個(gè)共有人按照各自的份額對(duì)該房共同享有權(quán)利。

對(duì)于共有房屋征收的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同訂立或者委托代理人訂立征收補(bǔ)償協(xié)議。對(duì)全體共有人要求對(duì)共有房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)予準(zhǔn)許，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋和被征收房屋的差價(jià)，應(yīng)由全體共有人享有和承擔(dān)。對(duì)不可分割的共有房屋，部分共有人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換，部分共有人要求貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)給予貨幣補(bǔ)償。如屬可分割的共有房屋，部分共有人要求產(chǎn)權(quán)，部分共有人要求貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)由共有人對(duì)共有房屋按共有的份額進(jìn)行分割，然后根據(jù)共有人各自的要求進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償。

對(duì)于不在共有房屋內(nèi)居住的共有人，不予支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。對(duì)于涉及夫妻沒有約定的共有房屋的，由于夫和妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利平等，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。

因此，房屋征收部門首先應(yīng)當(dāng)立足于與房屋所有權(quán)證書上署名的所有人簽定補(bǔ)償協(xié)議，如果因特殊原因無法與該所有權(quán)人簽定補(bǔ)償協(xié)議，在與另一方簽定補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)詢問是否為夫妻雙方共同意思表示，有理由相信是夫妻雙方共同意思表示的，可以與另一方簽定補(bǔ)償協(xié)議。所有權(quán)人事后不得以不同意或不知道為由主張協(xié)議無效。當(dāng)然，實(shí)踐中對(duì)于“特殊原因”應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)掌握。

（摘自《房屋征收與補(bǔ)償司法實(shí)務(wù)》，史筆、顧大松、朱嶸著，中國(guó)法制出版社2011年5月出版）

法律依據(jù)

1.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二條  為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第二十一條  被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

2.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

第九十七條  處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。