導讀：征收活動中，同樣叫棚戶區(qū)改造項目，在城市和農(nóng)村實施起來，被征收人所獲的補償卻可能大不同。這讓部分被征收人非常困惑，認為自己很吃虧，特別是農(nóng)村地區(qū)的被征收人。城市棚戶區(qū)改造，有的家庭最終獲得了好幾套安置房，而農(nóng)村卻只能補一套，甚至連補一套都難。城市與農(nóng)村，被征收人的補償安置待遇，為何有如此大的差距？本文，在明律師將幫助大家探尋其中原因，解開你的困惑。

【“老黃歷”仍在用，拆遷實施隨意性強】

在征收拆遷領域，城市和農(nóng)村所適用的法律法規(guī)不同?，F(xiàn)實情況不斷變化，部分法律條文顯得相當滯后。

當前，在城市實施棚戶區(qū)改造，普遍適用2011年起施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》（590號令）。該條例為國有土地上房屋征收與補償活動提供了統(tǒng)一規(guī)范，同時為被征收人在對補償安置不服時規(guī)定了明確的救濟途徑。

相較于590號令，針對農(nóng)村地區(qū)的征收法律法規(guī)明顯有些跟不上趟兒。國家層面的法律，我們只能找到施行多年的《土地管理法》。法律修改仍未完成，“老黃歷”已經(jīng)無法適應現(xiàn)實情況。

《土地管理法》將重心更多地投放于征地補償，并未過多考慮農(nóng)民房屋的價值。如果將農(nóng)民房屋與地上附著物劃等號，恐怕將讓農(nóng)民朋友無家可歸。

故此，許多地方都出臺了地方性的規(guī)定來調(diào)整農(nóng)村棚戶區(qū)改造、舊村改造之類的項目，更有些地方干脆將其列入了村民自治范疇，補償安置及操作程序都是村里開會說了算。如此一來，農(nóng)民所能享有的救濟權利很少，而項目實施的隨意性卻很大。

【計算方法城鄉(xiāng)有別，同是房屋價值大不同】

《土地管理法》無法適應現(xiàn)實情況。那么農(nóng)村房屋的補償如何確定呢？當前，為了保障農(nóng)民權益，各地通行的做法是按“宅基地區(qū)位補償價+房屋重置成新價”來計算農(nóng)村房屋的補償，明確的規(guī)章依據(jù)是北京市的124號令。

中紀委、監(jiān)察部《關于加強監(jiān)督檢查進一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》要求，房屋拆遷要按照建筑重置成本補償，宅基地征收拆遷按當?shù)匾?guī)定的征地補償標準，征地拆遷農(nóng)戶所得拆遷補償及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋。

這一補償模式，相較于《土地管理法》已經(jīng)有所進步，彌補了針對農(nóng)村房屋補償?shù)目瞻?。但其相較于590號令，仍然不夠完善。

重置成新價只是農(nóng)民建造房屋的成本，在材質(zhì)、結(jié)構基本一致的情況下，建房成本幾乎是一樣的。而宅基地區(qū)位補償價，需要結(jié)合各地方制定的政策計算，若是政策中的標準價格、指導價格已經(jīng)多年未作修改，仍然難以保證農(nóng)民朋友的居住需求。

對城市房屋價值的補償則完全不同。根據(jù)590號令等法律法規(guī)，被征收房屋價值將由專業(yè)評估機構以房屋征收決定公告之日為評估時點，根據(jù)市場比較法，結(jié)合類似房地產(chǎn)的市場價格評估確定。

標準與計算方法的區(qū)別，導致補償可能出現(xiàn)巨大懸殊。尤其是在一些特大城市、一線城市，國有土地上房屋的市場交易價格已經(jīng)達到了幾十萬元一平米，而同一城市的農(nóng)村房屋卻只能按區(qū)位補償價+重置成新價給予補償，每平米可能就是一兩萬元甚至更低。

【農(nóng)村房屋情況復雜，“違建無補償”風險高】

房屋情況也是影響農(nóng)村房屋補償?shù)年P鍵因素。在農(nóng)村地區(qū)，存在大量的無證、缺證自建房屋。一些地區(qū)甚至整村、整鄉(xiāng)每家每戶都存在無證、缺證的自建房屋，但從未有人意識到，這些房屋應當辦理相關規(guī)劃許可及不動產(chǎn)登記手續(xù)。

眾所周知，違建無法獲得補償。遇到征收拆遷，這些房屋就面臨著被認定為違法建筑的風險。許多人平時并不注意自家房屋是否超出了宅基地范圍、是否違反規(guī)劃，認為只要家家都建，那么我建就沒有問題。在征收拆遷時，又主張自家房屋應當獲得補償。

顯然，“法不責眾”的老思想完全不適用于今日的法治社會。何況，“以拆違促棚改”是項目方一貫的伎倆，農(nóng)民朋友切不可對此置若罔聞、不聞不問。

當然，由于農(nóng)村發(fā)展程度及行政管理的實際情況，農(nóng)村地區(qū)房屋缺乏相關手續(xù)的情況，有時并非農(nóng)民可以克服解決的。造成這樣的管理現(xiàn)狀，難說行政機關沒有責任。若是遇到“以拆違促拆遷”等濫用職權的行為，農(nóng)民朋友還是應當堅決依法維護自身合法權益。

而城市棚戶區(qū)改造中的被征收房屋，無證、缺證或權屬不清的情況則相對少見。可能影響補償安置待遇的，至多是被征收人的公房承租人身份，將降低其獲得補償?shù)姆蓊~比例。

也就是說，農(nóng)村房屋在建造合法性上的“先天不足”，導致其遭遇低補償?shù)娘L險較大。

【實施主體眼花繚亂，補償方案人為操弄空間大】

棚戶區(qū)改造是一項民生工程。在城市中，它主要是為了緩解居住困難、改善居住條件、提高生活質(zhì)量。在依法實施征收的前提下，作出征收決定的主體為市、縣級人民政府。

征收方會結(jié)合改造區(qū)域、改造對象的情況，調(diào)整具體項目的補償方案。若一個城市棚戶區(qū)改造項目范圍內(nèi)，居住條件已經(jīng)十分惡劣，被征收人的居住困難亟待解決，我們就不排除征收方靈活設定安置政策、以優(yōu)厚安置待遇緩解部分困難家庭住房緊張的可能性。

而針對農(nóng)村集體土地上的房屋，以棚戶區(qū)改造名義實施拆遷，其主體可能是多種多樣的。例如政府根據(jù)法律及地方規(guī)定進行城中村改造，也有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導的、以協(xié)議征收形式推進的舊村改造、騰退項目。甚至還有通過村民會議、村民代表會議討論決定的“村民自治”行為。

由于沒有統(tǒng)一規(guī)定，在法律法規(guī)的框架外，征收實施主體可以完全自主制定補償方案的內(nèi)容，也極有可能在補償協(xié)議中設置一些擴大己方利益、損害被拆遷人權益的條款。這讓被拆遷人難以尋求有效的權利救濟途徑。

譬如村委會到底能不能作為行政訴訟的被告，就是一個疑難問題。雖然2018年新頒布的《行政訴訟法解釋》規(guī)定能訴，但實際操作起來卻是阻力重重。

綜上，對于農(nóng)村地區(qū)的被征收人來說，法律法規(guī)相對滯后、集體土地性質(zhì)導致房屋“無市場價”、房屋權屬不明晰、手續(xù)不全等現(xiàn)實情況，均可能導致補償不盡人意。

在征收實踐中，即使是土地與房屋性質(zhì)相同、同一類型的項目，也難免出現(xiàn)補償安置待遇懸殊的情況。就何為滿意的征收補償這一問題，我們還是要堅持個案分析的原則。如果感到補償標準不合理、補償數(shù)額及安置待遇不滿意，你應當參考自己所在地區(qū)的政策，圍繞所涉項目的補償方案尋求救濟。同時，咨詢、委托專業(yè)律師也將幫助你更好地爭取適度補償。

最后我們總結(jié)一下農(nóng)村房屋在遇到棚戶區(qū)改造項目時獲取較滿意補償?shù)?大原則問題：

1. 擁有集體土地建設用地使用證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證、個人建房用地審批表等有效建造審批手續(xù)；

2. 不存在未經(jīng)批準改建、翻建等情形，宅基地上房屋未超出宅基地范圍面積；

3. “非宅”房屋認定補償標準通常偏低；

4. 補償安置方案所適用的補償標準及時進行了調(diào)整。