導(dǎo)讀：征收領(lǐng)域中，舊城區(qū)改建、棚戶區(qū)改造等項目可謂是重頭戲。作為國家統(tǒng)一決策部署的重大民生工程和發(fā)展工程，它一直活躍在我們身邊。棚戶區(qū)改造，固然要征收房屋。但是，它在具體實施過程中，與一般的征收項目存在差異。棚改項目與一般征收有何不同之處？當(dāng)棚改來臨我們應(yīng)當(dāng)注意什么？這些問題，廣大被征收人都應(yīng)做到心中有數(shù)。充分了解情況、做好充足準(zhǔn)備，才能在征收維權(quán)中應(yīng)對自如。

第一，棚改項目應(yīng)當(dāng)充分聽取被征收人意見

與一般的征收項目不同的是，棚戶區(qū)改造項目更為強調(diào)征求意見環(huán)節(jié)。這就意味著，賦予了廣大被征收人更為廣泛地參與權(quán)、建議權(quán)。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第11條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

法律賦予的申請聽證權(quán)利，被征收人可不能隨便忽視。在征收早期提出疑問與意見，征收方與被征收人當(dāng)面溝通交流、解決問題，也許會收獲意想不到的效果。在征收后期階段并沒有這樣的機(jī)會。所以，廣大被征收人應(yīng)當(dāng)積極主張召開聽證會，督促征收方落實聽證權(quán)利。

第二，棚改項目通過“預(yù)簽約”程序再次征詢民意

模擬征收、預(yù)簽協(xié)議……類似的操作方法，大家已經(jīng)聽說過不少。此類模式在大部分棚戶區(qū)改造項目中均有應(yīng)用。一些地區(qū)在地方條例、政府規(guī)章中，詳細(xì)規(guī)定了預(yù)簽約模式的操作辦法。

例如，《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》第21條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后，組織被征收人根據(jù)征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達(dá)到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達(dá)到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定，但不得低于80%。

此類模式將簽約比例作為征收項目生效實施的條件。隨著簽約期限逐漸向后推移，簽約與未簽約的居民雙方也形成了對立?？梢韵胂?，這將從心理上給被征收人帶去不小的壓力。

當(dāng)然，對于被征收人來說，無論是否帶有模擬、預(yù)備等字眼，都要謹(jǐn)慎對待。無論他人多么快速地簽字、征收獎勵有多誘人，我們都不能受其影響、喪失自己的判斷能力。

某種意義上說，預(yù)簽約程序本身也是一種“意愿征詢”的方式，是被征收人對棚改項目投出的信任測評票。只不過預(yù)簽的補償協(xié)議同樣會對被征收人的權(quán)益產(chǎn)生直接影響，故大家一定要對此加以重視，而不能因為一個“預(yù)”字而稀里糊涂。

一份預(yù)簽的補償協(xié)議，應(yīng)當(dāng)具備《征補條例》所規(guī)定的各項要件。條款與內(nèi)容越詳細(xì)，對被征收人的補償就越有保障。被征收人經(jīng)過仔細(xì)檢查、慎重考慮，才能放心地簽字，使自己成為支持項目推進(jìn)的一員。

第三，實施棚改項目有一定范圍，不可隨便亂實施

前面我們已經(jīng)提到，棚改項目仍將一直活躍在我們身邊。各地方均將繼續(xù)實施大量棚改項目。2019年4月，北京市人民政府在“首都之窗”網(wǎng)站公布了2019年棚戶區(qū)改造任務(wù)。2019年北京市計劃實施棚改項目138個，改造戶數(shù)11500戶。

不過，改造計劃的規(guī)模再宏大，棚改項目適用的對象也是有限的。個別征收方濫用棚改名義進(jìn)行征收，如此做法并不合理。

法律并未給予棚戶區(qū)房屋明確的定義，但我們可以從相關(guān)文件中找到一些描述?！秶鴦?wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》指出，棚戶區(qū)住房簡陋，環(huán)境較差，安全隱患多，改造難度大?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》要求，優(yōu)先改造連片規(guī)模較大、住房條件困難、安全隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的棚戶區(qū)。

看過這些文件，對于什么樣的房屋可以適用棚戶區(qū)改造項目，廣大被征收人心中一定有把尺子。遇到棚改項目，我們應(yīng)當(dāng)警惕房屋“被棚改”的情況。實踐中，一些建造于上世紀(jì)90年代的樓房也被納入棚改范圍。這些房屋結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，所在社區(qū)環(huán)境整潔、配套設(shè)施完善。除了外觀看起來較為老舊，沒有任何問題。如此棚改顯然不合理。

而在一般情況下，對城郊村、城邊村農(nóng)村集體土地上的房屋不應(yīng)通過棚戶區(qū)改造項目的形式實施征收。確需啟動的，也要在具備征地批復(fù)的前提下進(jìn)行，其程序必須符合《土地管理法》對征收集體土地的規(guī)定，而不得隨意混用590號令的程序要求。

在此，廣大被征收人應(yīng)當(dāng)記住，棚改項目有意愿征詢環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)在許多地方執(zhí)行此類項目的文件中均有規(guī)定。

例如，《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見》規(guī)定，舊城區(qū)改建計劃確定后，區(qū)縣人民政府組織或指定相關(guān)單位征詢擬改建范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人的改建意愿。大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建。

例如，《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第12條規(guī)定，房屋征收涉及舊城區(qū)改建的，所在區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織房管、建設(shè)等部門就危房情況、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況進(jìn)行認(rèn)定，并公布認(rèn)定結(jié)果，征求公眾意見，經(jīng)確定為危房集中或者基礎(chǔ)設(shè)施落后的，方可實施舊城區(qū)改建。

如果認(rèn)為房屋根本不符合“棚戶”的情況，或是項目存在其他不合理之處，被征收人完全可以在意愿征詢時提出反對意見，并針對房屋征收決定提起復(fù)議或者訴訟，以免自家房屋“被棚改”。

最后，在明律師想說的是，棚改也好，舊城區(qū)改建也好，類似項目應(yīng)當(dāng)真正落實到確有改造需求的人身上。此類項目在具體實施中，仍有許多問題需要廣大被征收人留意。小心謹(jǐn)慎對待每一個征收環(huán)節(jié)，遇到問題相信專業(yè)律師的建議，改造才能踏實、順心。征收應(yīng)當(dāng)符合公共利益，此類改造項目也不可脫離民生工程的出發(fā)點。征收方只有充分考慮居民意愿、耐心聽取居民的意見、嚴(yán)格遵照法定程序?qū)嵤?，才能使改造成為改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)、助推經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好項目、好工程。