導(dǎo)讀：上個(gè)世紀(jì)八九十年代的時(shí)候，執(zhí)行全民公有制經(jīng)濟(jì)制度，城市住房緊張，當(dāng)時(shí)的國(guó)家政策鼓勵(lì)私人因地制宜在舊基上翻建、改建、擴(kuò)建，利用廳堂、走道隔間建房，平房加層等，以公建民建相結(jié)合、兩條腿走路的辦法解決國(guó)家至少需要十年才能解決的住房緊張問(wèn)題。因此，福利分房與自建房，可以說(shuō)是時(shí)代的產(chǎn)物。福利分房制度延續(xù)至本世紀(jì)之初方逐步被購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼制度取代，但根植于民間的自建之風(fēng)卻并未同步消弭。在人們所見(jiàn)所聞的樸素觀念里，在自己的“一畝三分地”里自建，似乎天經(jīng)地義。然而，隨著歷史文化街區(qū)騰退、城中村和棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目此起彼伏，有證面積的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償理所應(yīng)當(dāng)，而自建房卻因無(wú)證落入尷尬境地……

【無(wú)證房屋并不絕對(duì)等于違法建筑】

實(shí)踐中，征收辦委托的拆遷公司工作人員做被征收人思想工作時(shí)，經(jīng)常跟被征收人啟用“胡蘿卜加大棒”策略：如果在規(guī)定期限之內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，自建面積就可以計(jì)算適當(dāng)補(bǔ)償（一般要打很大折扣），或者能夠給予5萬(wàn)到20萬(wàn)不等的簽約獎(jiǎng)勵(lì)；如果不簽，那對(duì)不起，就只能按照違法建筑處理，到時(shí)候走執(zhí)法程序，一分錢(qián)不賠、拆了白拆。

上述說(shuō)法實(shí)際并不符合現(xiàn)行法律規(guī)范的要求——國(guó)務(wù)院令第590號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條第二款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償；

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》亦規(guī)定，對(duì)拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)。

根據(jù)上述規(guī)定，征收啟動(dòng)后，應(yīng)當(dāng)由征收人——市、縣級(jí)人民政府直接或委托房屋征收部門(mén)進(jìn)行未登記面積合法性認(rèn)定，并形成結(jié)論：如果可以認(rèn)定為合法面積，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；如果屬于無(wú)法合法化的情形，才能夠由規(guī)劃和自然資源部門(mén)啟動(dòng)拆違執(zhí)法程序。

【自建房的合法性認(rèn)定與補(bǔ)償】

在對(duì)自建房進(jìn)行合法性認(rèn)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)客觀考慮其無(wú)證是由于歷史、風(fēng)俗習(xí)慣等原因造成，綜合考量房屋來(lái)源、房屋建設(shè)的時(shí)間和動(dòng)機(jī)、使用情況、使用利益、當(dāng)時(shí)的立法狀況等因素。目前，在各地征收實(shí)踐中，已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了很多地方性規(guī)范性文件，就未登記面積登記的標(biāo)準(zhǔn)給出了參考依據(jù)。以湖北省荊州市為例，未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記但已經(jīng)取得規(guī)劃、住建等部門(mén)有關(guān)審批手續(xù)或者2008年1月1日以前建設(shè)、建設(shè)于有權(quán)使用的土地范圍內(nèi)、房屋主體結(jié)構(gòu)為磚木以上等級(jí)并具備一定使用條件、房屋層高2.2米以上、四面有承重結(jié)構(gòu)的，可按照合法建筑標(biāo)準(zhǔn)給予征收補(bǔ)償。該模式合理程度較高，兼顧了法律應(yīng)用滯后于立法的矛盾。而深圳、武漢等地的文件則以房屋建造時(shí)間為軸，劃分為若干補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間，按照合法面積房屋價(jià)值的50%到95%的比例給予補(bǔ)償。

【自建房未進(jìn)行合法性認(rèn)定時(shí)的救濟(jì)】

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府會(huì)授權(quán)房屋征收部門(mén)進(jìn)行未登記面積合法性認(rèn)定。但是，在不少征收實(shí)務(wù)中，可能這個(gè)未登記面積合法性認(rèn)定的工作并未依法實(shí)施，導(dǎo)致被征收人自建房的補(bǔ)償安置不清晰。在這種情況下，被征收人可以通過(guò)相應(yīng)的法律救濟(jì)途徑主動(dòng)維護(hù)合法權(quán)益：

（一）如果還處在協(xié)商階段，即未收到征收補(bǔ)償決定，可以向作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府或房屋征收部門(mén)申請(qǐng)其履行對(duì)未經(jīng)登記建筑認(rèn)定處理的法定職責(zé)。后者接到申請(qǐng)之后，應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)進(jìn)行處理。如果其未處理，或者不服其處理結(jié)果，被征收人可以提起行政復(fù)議、行政訴訟。

（二）如果已經(jīng)收到了征收補(bǔ)償決定，可以就征收補(bǔ)償決定申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。如果被告區(qū)、縣政府不能提供相應(yīng)證據(jù)證明已經(jīng)就未經(jīng)登記建筑面積由有關(guān)部門(mén)依法認(rèn)定為違法建筑或超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，那么復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院通常會(huì)認(rèn)定補(bǔ)償決定違法并責(zé)令行政機(jī)關(guān)重新作出補(bǔ)償決定。

【自建房補(bǔ)貼協(xié)議的法律效力】

實(shí)踐中，有的被征收人會(huì)被游說(shuō)，先就自建房簽一份補(bǔ)貼協(xié)議，而協(xié)議補(bǔ)貼的內(nèi)容大抵與前述5萬(wàn)-20萬(wàn)的獎(jiǎng)勵(lì)金性質(zhì)相似、標(biāo)準(zhǔn)相同，然后再談?wù)魇昭a(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。被征收人在不熟悉法律規(guī)則的情況下簽了這樣的補(bǔ)貼協(xié)議后，能否事后以無(wú)證面積應(yīng)當(dāng)先行合法性認(rèn)定為由推翻協(xié)議呢？筆者認(rèn)為，在合同不輕易無(wú)效的原則面前難度很大，而且證明責(zé)任要求極高。因此，被征收人更應(yīng)當(dāng)從源頭上注意謹(jǐn)慎簽字、謹(jǐn)慎處分自身財(cái)產(chǎn)權(quán)益，以免事后追悔莫及。若被征收人堅(jiān)持主張自己的自建房應(yīng)當(dāng)按照有證面積的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予同等補(bǔ)償，那么就不要輕易簽署這樣的額外協(xié)議，否則就要受到所簽協(xié)議效力的約束。

在明律師最后想提示大家的是，歷史遺留下來(lái)，有著超過(guò)20年甚至更久遠(yuǎn)歷史的自建房應(yīng)否補(bǔ)償，反映的是行政合理性原則或曰“比例原則”能否被有效激活的問(wèn)題。事實(shí)上，征收拆遷項(xiàng)目本身就能一并解決自建房所導(dǎo)致的居住、消防、道路通行、用水用電等各種隱患，那么完全不必要采取責(zé)令限期拆除的手段來(lái)處置這類(lèi)無(wú)證房屋。當(dāng)收到街道辦事處等機(jī)關(guān)作出的責(zé)令限拆通知時(shí)，被征收人要及時(shí)咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，通過(guò)法律途徑捍衛(wèi)自身的合法補(bǔ)償權(quán)益，讓“以拆違促拆遷”的調(diào)調(diào)徹底唱不起來(lái)。