導(dǎo)讀：棚戶區(qū)改造無疑是過往乃至今后若干年里征收拆遷領(lǐng)域的絕對(duì)熱點(diǎn)項(xiàng)目，幾百萬套幾百萬套的整，其影響力無疑是極為巨大的。然而老百姓最擔(dān)心的還是自己的補(bǔ)償安置會(huì)由于房屋被扣上“棚戶區(qū)”這樣一個(gè)不大好聽的帽子而被人為壓低，以致未來的生活難以為繼。其實(shí)，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目作為一類國家的重大民生工程，設(shè)立了很多程序性權(quán)利以確保被征收人的意愿得到最充分的實(shí)現(xiàn)。“補(bǔ)償是否合理”，相信是多數(shù)棚改戶最關(guān)心的問題，看完這篇文章，你就能對(duì)自己所能得到的補(bǔ)償是否合理有一個(gè)大致的判斷……

在了解棚戶區(qū)改造的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之前，我們首先得知道什么是棚戶區(qū)和棚戶區(qū)改造。

什么是棚戶區(qū)、棚戶區(qū)改造？

“棚戶區(qū)”，一般指簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，也即城市中抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差，居住環(huán)境差，無道路，無綠化，無公共活動(dòng)場(chǎng)地，采光通風(fēng)差的房屋集中的地方。也就是說，棚戶區(qū)本身并非一個(gè)嚴(yán)格定義的法律概念，而是一個(gè)根據(jù)實(shí)際情況歸納、總結(jié)出來的事實(shí)概念。這也就為“棚戶區(qū)改造”項(xiàng)目的被濫用埋下了伏筆。說你是棚戶，你就是棚戶儼然成為了當(dāng)下各地此類項(xiàng)目中并不鮮見的現(xiàn)實(shí)。

據(jù)此，棚戶區(qū)改造是指對(duì)危舊房、環(huán)境條件差、基礎(chǔ)配套措施不完善、使用年限久、樓房陳舊、雜亂等的房子進(jìn)行改造或拆遷。實(shí)踐中，在保留房屋的前提下“改造”是一種選項(xiàng)，而更多的則是直接實(shí)施征收拆遷。根據(jù)590號(hào)令的規(guī)定可知，絕大多數(shù)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目都受其調(diào)整和規(guī)制，屬于國有土地上房屋征收的“主力”類型。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

目前由于棚戶區(qū)改造重點(diǎn)是政策性工程，也是從征收拆遷項(xiàng)目中衍生出來的，所以對(duì)于棚戶區(qū)改造的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在法律上還沒有單獨(dú)的規(guī)范和具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。但是棚戶區(qū)改造在事實(shí)上還是要遵循一般征收拆遷的規(guī)則，所以棚戶區(qū)改造的時(shí)候，除了要依據(jù)地方的具體的政策性規(guī)定外，還要依據(jù)一般征收拆遷規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

棚戶區(qū)范圍內(nèi)，既有國有土地性質(zhì)的房屋，也有集體土地性質(zhì)的房屋，那么在補(bǔ)償中，便需要依據(jù)土地性質(zhì)給予不同的補(bǔ)償。

如果征收的區(qū)域?qū)儆趪型恋?，?duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定來執(zhí)行。即對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格可以參考就近區(qū)位類似結(jié)構(gòu)的商品房的價(jià)格。正所謂“市場(chǎng)比較法”，被征收人無須懂得多么專業(yè)的評(píng)估領(lǐng)域知識(shí)，只需用自己的房屋與隔壁在售的商品房一比較，就能得出一個(gè)八九不離十的價(jià)格了。

國有土地上房屋的棚戶區(qū)改造，根據(jù)《條例》第17條，補(bǔ)償包括：

（1）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

當(dāng)然，除去這3項(xiàng)主要補(bǔ)償外，被征收人還有一筆數(shù)額可觀的補(bǔ)助或獎(jiǎng)勵(lì)金可拿。具體的要依據(jù)所在地及所面臨項(xiàng)目的補(bǔ)償方案確定。

而如果征收的區(qū)域尚屬于農(nóng)村集體土地，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于“重置成新價(jià)+區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”的一般宅基地上房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，要以保證棚改戶在棚改后居住條件生活質(zhì)量不降低為準(zhǔn)。

這里需要補(bǔ)充的一點(diǎn)是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款的規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。也就是說，房屋雖然屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，可以參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以安置補(bǔ)償。符合此種情形的城中村、城邊村、城郊村房屋就可以按照前述590號(hào)令規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獲得補(bǔ)償安置了。

律師提醒：

北京在明律師事務(wù)所律師提醒廣大棚改戶，棚戶區(qū)改造的實(shí)際操作中，由于沒有專門的法律法規(guī)，各地政府制定的政策也存在一定的差異，棚改程序的不規(guī)范甚至是違法現(xiàn)象仍然普遍存在。被征收人需要清楚，房屋質(zhì)量差、周邊環(huán)境惡劣并不是征遷部門給予低補(bǔ)償?shù)睦碛桑罁?jù)土地性質(zhì)、房屋的實(shí)際情況要求合理的補(bǔ)償，這是您的合法權(quán)利。畢竟，一些棚戶區(qū)改造項(xiàng)目主要是沖著房屋下面的“地”去的，而地的價(jià)值與房屋是否“棚戶”并無任何關(guān)系。