2018年5月17日，深圳市人民政府正式印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》。針對(duì)棚改的政策適用范圍、安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施模式、房屋征收、用地出讓等核心問(wèn)題作出明確規(guī)定。

相較于征求意見(jiàn)稿，除了對(duì)部分文字技術(shù)上的處理，主要變化有兩點(diǎn)：一是，第二條關(guān)于增購(gòu)面積價(jià)格的問(wèn)題，將“按照同項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收”修改為“按照同地塊安居型商品房的價(jià)格計(jì)收，最高不超過(guò)被搬遷住房類似住房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”；二是，第十四條增加了項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃需報(bào)區(qū)城市更新主管部門(mén)審查的環(huán)節(jié)，相應(yīng)的由區(qū)城市更新主管部門(mén)來(lái)處理公示的相關(guān)工作。

1、政策適用范圍

對(duì)于舊住宅區(qū)的改造，2017年1月1日實(shí)施的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號(hào)，下稱“《暫行措施》”）已基本明確了改造條件和模式：“建筑物建成時(shí)間原則上應(yīng)不少于20年”，“使用年限較久、房屋質(zhì)量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全等亟需改善居住條件的成片舊住宅區(qū)”，“符合棚戶區(qū)改造政策的，按照棚戶區(qū)改造相關(guān)規(guī)定實(shí)施改造”。

此次發(fā)布的《棚改實(shí)施意見(jiàn)》沿襲《暫行措施》的規(guī)定，但是也有一些變化，政策適用的范圍主要分為三類：

一是，使用年限20年以上，且符合下列條件之一的老舊住宅區(qū)：1. 存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患；2. 使用功能不齊全；3. 配套設(shè)施不完善。

二是，使用年限雖不足20年，但按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級(jí)為D級(jí)的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）批準(zhǔn)的。

三是，轄區(qū)內(nèi)具備改造條件的城中村、舊屋村，各區(qū)政府可根據(jù)實(shí)際情況，將其有序納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

同時(shí)，明確規(guī)定，《暫行措施》第六條規(guī)定的，無(wú)法獨(dú)立進(jìn)行改造的零散舊住宅區(qū)可以不納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，即仍然適用城市更新的相關(guān)政策。

2、補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)

產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)：按照套內(nèi)建筑面積1 :1或不超過(guò)建筑面積1 :1.2的比例。

貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令292號(hào)）的規(guī)定確定。

增購(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，可獎(jiǎng)勵(lì)權(quán)利主體每套住房增購(gòu)不超過(guò)10平方米的建筑面積，增購(gòu)面積的價(jià)格按照按照同地塊安居型商品房的價(jià)格計(jì)收，最高不超過(guò)被搬遷住房類似住房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

結(jié)合搬遷安置住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的具體規(guī)定，可以想見(jiàn)，對(duì)于權(quán)屬清晰的舊住宅區(qū)，如此設(shè)置的補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)一定程度上促使權(quán)利主體更加愿意選擇棚戶區(qū)改造的模式。

3、提出深圳特有的棚改實(shí)施模式

提出了“各區(qū)政府主導(dǎo)+人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)為主+人才住房和保障性住房”的棚改實(shí)施模式。具體而言，棚改工作由各區(qū)政府主導(dǎo)，主要通過(guò)拆舊建新的方式，以人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)也可以參與。

棚改項(xiàng)目在滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施要求的基礎(chǔ)上，住宅部分除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

4、實(shí)現(xiàn)棚改與房屋征收程序的有效銜接

為避免因個(gè)別業(yè)主提出不合理要求達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或部分房屋產(chǎn)權(quán)人不明確導(dǎo)致項(xiàng)目難以順利改造，進(jìn)而損害大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益情況的發(fā)生，《實(shí)施意見(jiàn)》明確在相關(guān)情形下，區(qū)級(jí)政府可以根據(jù)公共利益的需要，根據(jù)《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》（市政府令292號(hào)）等規(guī)定，依法實(shí)施房屋征收。

5、確定棚改項(xiàng)目的土地出讓方式及地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)

棚改項(xiàng)目的用地審批由各區(qū)政府負(fù)責(zé)，由項(xiàng)目實(shí)施主體向各區(qū)城市更新主管部門(mén)申請(qǐng)用地審批，土地使用權(quán)通過(guò)協(xié)議方式出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體，并明確棚改項(xiàng)目中搬遷安置住房、人才住房和保障性住房、公共服務(wù)配套、商業(yè)配套等各類用途部分的地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)。