余慶縣2018年縣城棚戶區(qū)改造項目(二期)房屋征收安置補償實施方案(征求意見稿)

為加快推進余慶縣棚戶區(qū)改造，整合土地資源，完善城市功能，提升城市品味，改善居民住房條件和生活環(huán)境，縣人民政府決定實施縣城區(qū)2018年棚戶區(qū)改造。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(主席令第74號)《中華人民共和國土地管理法》(主席令第28號)《中華人民共和國物權(quán)法》(主席令第62號)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號)《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)《國務(wù)院關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危舊房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》(國發(fā)〔2015〕37號)《省人民政府辦公廳關(guān)于加快棚戶區(qū)改造的實施意見》(黔府辦發(fā)〔2014〕16號)《省人民政府辦公廳關(guān)于做好棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作的實施意見》(黔府辦函〔2015〕162號)《省人民政府辦公廳關(guān)于做好政府購買棚戶區(qū)改造服務(wù)工作的實施意見》(黔府辦函〔2015〕161號)等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我縣實際，制定本實施方案。

一、征收主體和被征收人

征收主體：余慶縣人民政府

征收部門：余慶縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

征收實施單位(以下稱征收人)：余慶縣保障性住房建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司、余慶縣積善房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。由縣城鎮(zhèn)建設(shè)指揮部承擔(dān)房屋征收安置補償的具體工作。

被征收人：縣人民政府確定的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋及附屬物附屬設(shè)施所有權(quán)人。

二、征收范圍

縣人民政府確定的飛龍路(黃土坡)、河濱南路片區(qū)、團結(jié)路北段(水庫家屬樓)、河濱南路北段(電力)、中華中路西段(原工商局家屬樓)、香港路西段、草燈路北段、子營路南段(郵政)、文化路南段(交通)、中華北路北段(地稅農(nóng)行)、烏江中路南段、團結(jié)路西段(余中校園內(nèi))、子營路東段(文化站)、河濱南路南段(明星養(yǎng)護段)、烏江北路南段(金桂苑)、平安路南段(金景源)等區(qū)域的房屋及其附屬設(shè)施(具體范圍見規(guī)劃紅線為準(zhǔn))。

三、實施時間和簽約、搬遷期限

實施時間：自發(fā)布改造項目《房屋征收決定公告》之日起。

簽約期限：自發(fā)布改造項目《房屋征收決定公告》之日起90日內(nèi)。

搬遷期限：自征收人向被征收人下達(dá)搬遷書面通知之日起30日內(nèi)。

四、補償原則

1.城市棚戶區(qū)改造房屋征收一律停止劃地安置。

2.遵循民主決策、程序正當(dāng)、公平補償、結(jié)果公開的原則。

3.遵循對被征收房屋依法征收和補償?shù)脑瓌t。

4.采取異地安置還房為主的原則。

五、安置補償方式

實行貨幣化補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣化補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合三種方式。由被征收人自行選擇一種安置補償方式。

1.被征收人選擇住房貨幣化補償?shù)?，由征收人向被征收人全額補償房屋征收款。

2.被征收人選擇住房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人持房屋征收補償協(xié)議到縣政府搭建的房源平臺選擇還房。

3.被征收商業(yè)用房的安置補償：改造區(qū)域內(nèi)不規(guī)劃新建商業(yè)用房的，可以選擇異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換或選擇貨幣補償;改造區(qū)域內(nèi)規(guī)劃新建商業(yè)用房的，以就近產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主，也可以選擇貨幣補償。

4.安置房源：由縣政府選址統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)或者向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集?；I集安置房源的價格采取競爭機制，報價低且小區(qū)品質(zhì)好的優(yōu)先進入房源平臺。統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)安置點為：西部新城安置房、東部產(chǎn)城安置房。

六、房屋征收評估機構(gòu)選定辦法

按照《貴州省國有土地上房屋征收評估機構(gòu)選定辦法》(暫行)執(zhí)行。

七、房屋征收安置補償價值確定方式

1.由選定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)以縣政府征收決定公告之日為估價時點實施評估確定。按評估價達(dá)不成補償安置協(xié)議的，由縣人民政府依據(jù)評估價值作出房屋征收補償決定。

2.房屋評估價值均含房屋所占土地價值。

八、房屋權(quán)屬、用途、面積、營業(yè)、租賃的認(rèn)定

1.被征收人持有合法房屋所有權(quán)證、土地使用證的，以房屋權(quán)屬證書記載的房屋權(quán)屬及家庭分家協(xié)議綜合認(rèn)定;房屋用途以權(quán)屬證書記載用途和實際用途相結(jié)合認(rèn)定;房屋面積以權(quán)屬證書記載和實際測量綜合認(rèn)定(未發(fā)生房屋翻<擴>建，登記面積與實際測量面積有誤差的，以實際測量面積為準(zhǔn))。違法違章建筑物不予計入征收補償面積。

2.被征收人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記和土地使用權(quán)登記的，參照《土地使用批準(zhǔn)文書》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》記載的權(quán)屬、土地性質(zhì)、房屋用途、面積，并實際勘查綜合認(rèn)定。

3.被征收房屋權(quán)屬、用途、面積等無法定證明文書明確或者有爭議的，由棚改指揮部組織縣住建、國土、鎮(zhèn)、村、測繪機構(gòu)等有關(guān)單位按有關(guān)規(guī)定認(rèn)定和處理。

4.房屋營業(yè)狀況的認(rèn)定憑《工商營業(yè)執(zhí)照》、《稅務(wù)登記證》和納稅票據(jù)等有效文件進行綜合認(rèn)定。

5.房屋的出租以房屋所有權(quán)人與承租人簽訂的房屋租賃協(xié)議、收款收據(jù)和納稅票據(jù)綜合認(rèn)定。

6.被征收人將住房用于生產(chǎn)經(jīng)營，但未辦理房屋用途變更登記的，按《貴州省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償指導(dǎo)意見》認(rèn)定和處理。

九、被征收房屋不予補償?shù)那樾?/p>

單位或個人對被征收范圍的房屋、土地，不得進行下列行為：

1.新建、擴建、改建房屋;

2.改變房屋用途;

3.建立新的房屋租賃關(guān)系;

4.房屋所有權(quán)登記和抵押登記;

5.新增、變更工商、稅務(wù)登記;

6.重新對房屋進行裝飾裝修;

7.其他增加征收補償?shù)男袨椤?/p>

十、房屋征收安置補償

(一)私有商品房補償

1.補償面積計算

(1)住房：按認(rèn)定的實有合法建筑面積1:1計算補償。

(2)商業(yè)用房、非住房且非商業(yè)用房(包括煤棚、地下室、停車庫、地下車位、辦公用房、倉儲、畜圈等)和附屬建筑物等，按認(rèn)定的實有合法建筑面積1:1計算補償，只享受本方案第十三條第(一)款規(guī)定的獎勵。

2.補償內(nèi)容

被征收房屋(含土地)的價值補償、室內(nèi)裝飾裝修補償、搬遷補助、臨時安置補助、附屬建筑物及附屬設(shè)施補費、獎勵等。

3.安置補償結(jié)算方式

(1)貨幣化安置補償：由被征收人領(lǐng)取補償款自由支配。

(2)產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補償：由被征收人持房屋征收補償協(xié)議到征收人搭建的房源平臺選擇還房，依據(jù)所選戶型面積及房屋評估價值，多退少補。

(二)自建私有房屋補償

實行貨幣化補償安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣化補償安置與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合，由被征收人自行選擇一種補償安置方式。一律停止劃地安置。

1.補償面積計算

(1)住房：按認(rèn)定的實有合法建筑面積1:1計算補償。

(2)商業(yè)用房、非住房且非商業(yè)用房(包括煤棚、地下室、停車庫、地下車位、辦公用房、倉儲、畜圈等)和附屬建筑物等，按認(rèn)定的實有合法建筑面積1：1計算補償，只享受本方案第十三條第(一)款規(guī)定的獎勵。

(3)空置宅基地：按《土地使用證》或其他合法文書記載面積1：1計算補償，只享受本方案第十三條第(一)款規(guī)定的獎勵。

2.補償內(nèi)容

房屋價值補償、空置宅基地價值補償、室內(nèi)裝飾裝修補償、搬遷補助、臨時安置補助、附屬建筑物及附屬設(shè)施補償、獎勵等。

3.安置補償結(jié)算方式

(1)貨幣化安置補償：由被征收人領(lǐng)取補償款自由支配。

(2)產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補償：由被征收人持房屋征收補償協(xié)議到征收人搭建的房源平臺選擇還房，依據(jù)所選戶型面積及房屋評估價值，多退少補。

(三)其他征收補償項目

私有商品房和自建私有房屋同等標(biāo)準(zhǔn)計算補償。

1.房屋室內(nèi)裝飾裝修補償

以房屋征收決定公告之日為估價時點，由選定的評估機構(gòu)評估確定補償價值。

2.附屬建筑物及附屬設(shè)施補償

以房屋征收決定公告之日為估價時點，由選定的評估機構(gòu)評估確定補償價值。

(四)公有產(chǎn)權(quán)房屋補償

被征收的公有產(chǎn)權(quán)房屋(含國家機關(guān)、企事業(yè)單位、社會團體)的安置補償按縣國有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定處理。

十一、房屋征收搬遷、臨時安置補助和停產(chǎn)停業(yè)補償

(一)搬遷補助

1.補助標(biāo)準(zhǔn)：住房15元/平方米，商業(yè)用房18元/平方米，其他房屋13元/平方米。計算補助金額每戶不足3000元的按3000元補助。搬遷涉及大型機械設(shè)備等超重物品或倉儲物品數(shù)量較多的，可以協(xié)商適當(dāng)增加補助。

2.計算方式：按照被征收房屋實有建筑面積計算。選擇貨幣化補償?shù)?，補償一次;選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換還房的，搬出和回遷各補助一次;選擇貨幣化補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的，搬出和回遷各補助一次，但回遷補助的標(biāo)準(zhǔn)按產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分計算。

(二)臨時安置補助

1.補助標(biāo)準(zhǔn)：住房12元/平方米/月，辦公用房12元/平方米/月。被征收住房面積不足100平方米/戶的按100平方米/戶計算補助，超出100平方米的按實際面積計算補助。

2.計算方式：按被征收住房實有建筑面積計算。選擇貨幣化補償?shù)?，?2個月計算補助。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，征收人提供臨時安置房的不予補助;被征收人自行過渡，還房為現(xiàn)房的，按12個月計算補助;還房為期房的，補助期限為自搬遷之日起至還房交付之日后12個月止。

還房為期房的合理周期為24個月。除不可抗力和被征收人的原因，征收人未按期交付還房的，按以上標(biāo)準(zhǔn)順延時間支付臨時安置補助費。因被征收人原因延遲接房或入住的，征收人不計發(fā)延期臨時安置補助費。

(三)停產(chǎn)停業(yè)損失補償

1.商業(yè)用房營業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失補償標(biāo)準(zhǔn)：按商業(yè)用房主體面積計算貨幣化補償金額的5%/年計算。選擇貨幣化補償?shù)?，?個月測算一次性補償。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還房為現(xiàn)房的，按6個月測算一次性補償;還房為期房的，補助期限為自搬遷之日起至還房交付之日后6個月止。

2.房屋征收決定公告前已停產(chǎn)停業(yè)的不予補償。

十二、安置補償程序

(一)由征收人選定的評估機構(gòu)對被征收房屋進行評估確定價值。

(二)征收人與被征收人簽訂房屋征收安置補償協(xié)議。

(三)被征收人搬遷騰空并向征收人移交房屋之日起15日內(nèi)，征收人將搬遷補助費、臨時安置過渡補助費、停產(chǎn)停業(yè)損失補助費通過銀行一次性轉(zhuǎn)帳支付給被征收人。

(四)被征收人在簽訂安置補償協(xié)議后18個月內(nèi)持房屋征收安置補償協(xié)議到征收人搭建的房源平臺自行選定還房房號，并簽訂還房合同或還房協(xié)議。

(五)房源提供方與被征收人共同到縣住建局辦理《商品房買賣合同》備案登記后，征收人與被征收人、房源提供方共同結(jié)算，多退少補，各賬各清。

十三、房屋征收獎勵規(guī)定

(一)被征收人在房屋征收決定公告規(guī)定期限內(nèi)簽訂房屋征收補償安置協(xié)議的，給予如下獎勵：

1.給予被征收人每戶(簽約戶)30000元獎勵;

2.按規(guī)定搬遷時限內(nèi)搬遷騰空被征收房屋的，接到征收人搬遷通知后，在1-10日內(nèi)(含10日)搬遷的獎勵10000元/戶，在11-20日內(nèi)(含20日)搬遷的獎勵8000元/戶，在21-29日內(nèi)(含29日)搬遷的獎勵5000元/戶。

3.超過規(guī)定搬遷期限后搬遷騰空房屋的，不給予本款第2項搬遷獎勵。

4.機關(guān)、企事業(yè)單位被征收房屋不享受提前簽約搬遷獎勵。

(二)被征收人住房選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，且在房屋征收決定公告規(guī)定期限內(nèi)簽約的，被征收人除了執(zhí)行本條第(一)款的規(guī)定外，同時給予如下獎勵：

1.按被征收實有合法主體住房用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分建筑面積30%的面積給予獎勵，獎勵面積一并計入產(chǎn)權(quán)調(diào)換后還房面積;

2.被征收人到征收人搭建房源平臺還房的，享受還房1套獎勵1個車位的獎勵。

3.還房面積超過被征收人應(yīng)還房總面積的部分按3000元/平方米進行結(jié)算。

4.未在規(guī)定簽約期限內(nèi)簽約的，不給予該項獎勵。

5.機關(guān)、企事業(yè)單位被征收房屋不享受該項獎勵。

(三)被征收人住房選擇貨幣補償安置，且在房屋征收決定公告規(guī)定期限內(nèi)簽約的，被征收人除了享受本條第(一)款的規(guī)定外，再給予被征收人按被征收實有貨幣化補償部分住房評估總價10%的獎勵。

十四、特殊問題的處理辦法

1.房屋征收決定公告發(fā)布之日前依法開工建設(shè)但主體未竣工的建筑物，按形成的實有建筑面積核定進行安置補償。房屋征收決定公告發(fā)布之日后擅自拆除原有房屋進行建設(shè)的，一律按違法建筑認(rèn)定，只按空置宅基地給予土地補償。

2.房屋征收決定公告發(fā)布之日前，被征收房屋已發(fā)生轉(zhuǎn)讓(含分家析產(chǎn)、購買、置換、繼承、贈與)但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的，按當(dāng)事人協(xié)議明確的受益人進行安置補償。

3.未經(jīng)住建、國土部門批準(zhǔn)，被征收人將住房用于營業(yè)或生產(chǎn)用房且在房屋征收公告后仍在持續(xù)經(jīng)營或生產(chǎn)的，給予一定的停產(chǎn)停業(yè)損失補償后,仍以住房計算補償。

4.出租房屋的，按當(dāng)事人租賃合同約定確定補償對象。

5.被征收房屋設(shè)有抵押權(quán)的，由房屋所有權(quán)人與債權(quán)人按雙方簽訂的抵押合同約定事項處理。

6.租住公有住房的家庭，無其他自有產(chǎn)權(quán)房屋的，由本人申請，由征收人籌集房源提供住房，租金由居住者自行繳納。

7.房改房(商品房、集資房)配建煤棚未經(jīng)確權(quán)僅供使用的，考慮使用養(yǎng)護因素，給予適當(dāng)?shù)呢泿叛a償。

8.被征收沒有合法用地手續(xù)的土地，按有關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定執(zhí)行。

9.房改房(含集資建房、經(jīng)濟適用房)未繳納土地出讓金的，鑒于屬歷史遺留問題，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人補繳的土地出讓金不再繳納。

10.選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，稅費按棚戶區(qū)改造相關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行。還房產(chǎn)生的住宅物業(yè)專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費等由被征收人自行承擔(dān)繳納。

11.在房屋征收決定公告發(fā)布之日前建造且未辦理相關(guān)合法手續(xù)的建筑物、構(gòu)筑物，經(jīng)相關(guān)部門根據(jù)實際進行核實綜合認(rèn)定處理。

12.被征收房屋被查封的，由征收實施單位告知不動產(chǎn)登記部門，產(chǎn)權(quán)登記部門按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。

13.已建成自建私有房屋的宅基地分?jǐn)傃a償：以空置宅基地的評估平方單價為被除數(shù)，以規(guī)劃修建最高層數(shù)6層為除數(shù)，計算未建層數(shù)面積的每平方米單價，用所差層數(shù)面積乘未建層數(shù)每平米單價計算補償金額。

14.臨街的自建房，具備門面功能結(jié)構(gòu)，有實際經(jīng)營情況或者具備門面經(jīng)營條件的，可以認(rèn)定為門面;不具備上述條件的，按照相鄰公平的原則進行評估。

十五、其他事項

1.被征收人在簽訂房屋征收安置補償協(xié)議時，將《房屋所有權(quán)證》《土地使用證》交給房屋征收實施單位統(tǒng)一到國土不動產(chǎn)登記中心辦理注銷登記，被征收房屋的土地使用權(quán)同時收回。

2.被征收人必須在規(guī)定期限內(nèi)搬遷完畢，將被征收房屋完整移交給房屋征收實施單位統(tǒng)一組織具有拆除資質(zhì)的單位拆除，被征收人不得自行拆除，擅自拆除產(chǎn)生的一切不良后果由被征收人自行承擔(dān)責(zé)任。

3.在房屋征收決定公告規(guī)定簽約期限內(nèi)，被征收房屋有下列情形之一的，由房屋征收實施單位申請公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，由縣人民政府作出房屋征收補償決定，在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

(1)征收人與被征收人達(dá)不成安置補償協(xié)議的;

(2)房屋共有人對征收補償方式等達(dá)不成一致意見的;

(3)房屋所有權(quán)人不明確，或者有產(chǎn)權(quán)糾紛的;

(4)房屋所有權(quán)人下落不明，或者暫時無法查明房屋合法所有權(quán)人的;

(5)沒有房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明且權(quán)屬登記機關(guān)暫時無法認(rèn)定的。

4.被征收房屋所涉及權(quán)屬糾紛由當(dāng)事人雙方自行解決，并承擔(dān)所產(chǎn)生的經(jīng)濟和法律責(zé)任。

5.房屋征收涉及通信、網(wǎng)絡(luò)、電力、供水、供氣等公共服務(wù)設(shè)施的搬遷，由各權(quán)屬單位自行組織拆移。拆移所產(chǎn)生費用，由權(quán)屬單位與房屋征收實施單位協(xié)商解決。

6.選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣化補償相結(jié)合的，還房總面積不得低于被征收合法主體房屋住房面積的60%。

十六、法律責(zé)任

1.房屋征收實施單位與被征收人訂立補償協(xié)議后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

2.被征收人對房屋征收補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

3.被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在房屋征收補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，縣人民政府申請人民法院強制執(zhí)行。

4.在征收過程中，對無理取鬧，阻撓、干擾征收部門及工作人員正常工作的，將移交有關(guān)部門依法處理。

十七、附則

1.本方案未盡事宜，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》及有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。如本方案未涉列的特殊問題由縣人民政府召開專題會議研究解決。

2.本方案由余慶縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商有關(guān)部門負(fù)責(zé)解釋。

3.本方案自行文發(fā)布之日起執(zhí)行。

備注：具體相關(guān)的棚戶區(qū)改造房屋拆遷補償信息可咨詢當(dāng)?shù)卣块T。