當(dāng)初說(shuō)特事特辦，允許私宅商用，還給辦了房證。征收時(shí)卻不予承認(rèn)，商用房要按照普通住宅來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償一下子要少拿57萬(wàn)。李先生遇到這事，真是“有理說(shuō)不清”。 面對(duì)“出爾反爾”的征收方，李先生果斷請(qǐng)了律師將征收方告上了法庭，最終成功勝訴征收方。

今天小編就借這個(gè)案例，講講行政法當(dāng)中的信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則。

特事特辦買了商用房，征收評(píng)估惹麻煩，非要按住宅補(bǔ)償

1991年，李先生在獲得當(dāng)?shù)貐^(qū)政府的同意下，購(gòu)買了一處私宅用來(lái)開辦飯店。由于當(dāng)時(shí)區(qū)政府鼓勵(lì)群眾自食其力，盤活資產(chǎn)，對(duì)李先生購(gòu)房開飯店的需求進(jìn)行了特事特辦。李先生很快就辦理好該私宅的房屋所有權(quán)證，且房產(chǎn)證上明確備注“商貿(mào)”兩字。也就是說(shuō)，這房子算是商用房了。

2011年，李先生的飯店被劃入征收范圍內(nèi)。同年4月，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)上述房產(chǎn)按住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)值為35萬(wàn)。李先生不服，便對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議，并提交了標(biāo)有“商貿(mào)”字樣的房產(chǎn)證，要求征收方按照商業(yè)房進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。

征收方“偷發(fā)”征收決定卻不送達(dá)，原來(lái)是補(bǔ)償款“少算”了57萬(wàn)

2012年2月，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具了新的評(píng)估報(bào)告，按照非住宅標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估該房產(chǎn)的價(jià)值為92萬(wàn)。隨后，征收方“認(rèn)可”了新的評(píng)估報(bào)告。

在5月的時(shí)候，征收方向李先生開具了交房驗(yàn)收單，并發(fā)放了一張非住宅交房順序號(hào)，同時(shí)，李先生將房產(chǎn)證原件交給征收方，并交付了房屋。隨后，征收方對(duì)該房進(jìn)行了拆除。

可是，兩年過(guò)去了，李先生始終沒(méi)有收到房屋補(bǔ)償款，也沒(méi)有收到過(guò)征收方的任何文件。看著周邊房?jī)r(jià)漸漸上漲，李先生“拖不起”了，于是趕緊聯(lián)系了律師咨詢。

小編告訴他，房證是房屋補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)，既然是商貿(mào)，那么就不能按住宅補(bǔ)償。而且拆房?jī)赡晡囱a(bǔ)償，征收方已違約，建議李先生不能再等了，以免造成后期維護(hù)利益困難。得到小編的維護(hù)利益建議后，李先生當(dāng)即委托小編主動(dòng)向法院提起了訴訟。

在審理過(guò)程中，李先生才知道早在2012年4月就下發(fā)了《房屋征收決定書》，但并未送達(dá)他。而且，李先生的房屋仍然是按照住宅房屋補(bǔ)償，并未按非住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。相較于此前92萬(wàn)的商用房評(píng)估，被認(rèn)定住宅后，李先生要少領(lǐng)57萬(wàn)補(bǔ)償款。征收方這個(gè)“暗度陳倉(cāng)”的套路，讓李先生防不勝防。

法院判決：撤銷房屋征收決定，對(duì)李先生商用房依法補(bǔ)償

在小編的幫助下，李先生提出中止審理，又以撤銷《房屋征收決定書》為訴求，另行起訴，最終法院認(rèn)定該決定書的送達(dá)不符合法定程序，遂撤銷。

撤銷《房屋征收決定書》之后，李先生和征收方圍繞著被征收房產(chǎn)屬不屬于經(jīng)營(yíng)性住宅展開了激烈的辯論。

征收方認(rèn)為，李先生購(gòu)買私房搞經(jīng)營(yíng)，雖然有區(qū)政府同意的批復(fù)，但按照法律規(guī)定，要改變房屋的性質(zhì)須辦理相關(guān)手續(xù)后并到房管部門登記，房屋性質(zhì)應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)檔案登記為準(zhǔn)。而且征收方還稱其向李先生交付的非住宅交房順序表和驗(yàn)收單，僅僅是為了拆遷順利進(jìn)行，并未認(rèn)定該房產(chǎn)屬于非住宅，故該房屋的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)登記為準(zhǔn)。

可由于房屋的產(chǎn)權(quán)證原件已被銷毀，這一直接證據(jù)沒(méi)了。雙方均分別提供了關(guān)于李先生房屋產(chǎn)權(quán)證的復(fù)印件，奇怪的是，兩份復(fù)印件還存在較大的出入。

法院審理過(guò)程中，認(rèn)為本案的關(guān)鍵在于如何做好政府誠(chéng)信維護(hù)以及相對(duì)人的信賴?yán)姹Ｗo(hù)的問(wèn)題。不論涉案房屋權(quán)屬證書的性質(zhì)究竟如何，從查明的事實(shí)看，李先生在對(duì)第一次評(píng)估提出異議后，重新委托評(píng)估機(jī)構(gòu)按照非住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了第二次評(píng)估、征收方于2012年5月5日發(fā)放了“非住宅交房順序號(hào)”事實(shí)清楚，足以證明征收方認(rèn)定李先生涉案房屋屬于非住宅，并做出按照非住宅進(jìn)行補(bǔ)償或安置的承諾，李先生對(duì)上述行為給予了充分信賴，并于2012年的5月5日將涉案房屋及房產(chǎn)證上交于征收方。

征收方拆除房屋后，應(yīng)當(dāng)履行承諾。征收方以二次評(píng)估報(bào)告是“為了備用，待房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)確定后選擇使用”以及交房順序號(hào)是“為了拆遷順利、不能將其作為認(rèn)定涉案房屋系非住宅的依據(jù)”為由拒絕按照非住宅標(biāo)準(zhǔn)對(duì)李先生進(jìn)行補(bǔ)償，其行為違背了誠(chéng)信原則及信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則，法院不予支持。

裁判要點(diǎn)：得到行政許可的行為，應(yīng)當(dāng)遵守信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則

我國(guó)《行政許可法》明確規(guī)定了信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則。該原則是指當(dāng)公眾對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的行政處分已產(chǎn)生信賴?yán)?，并且這種信賴?yán)嬉蚱渚哂姓?dāng)性而應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)時(shí)，行政機(jī)關(guān)不得撤銷這種信賴?yán)?，或者如果撤銷必須補(bǔ)償其信賴損失。

像本案中，李先生在當(dāng)?shù)卦S可下，買房并辦理房證，證上登記了商貿(mào)，那么就是商用房。征收方在征收時(shí)又以住宅標(biāo)準(zhǔn)來(lái)征收，當(dāng)然是違背信賴?yán)嬖瓌t的。

信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則的基礎(chǔ)是公眾對(duì)行政機(jī)關(guān)的信任，這種信任是公眾安全性和其工作、生活、行為有明確預(yù)期的基本前提，該原則雖僅僅只在《行政許可法》中得以明確，但它應(yīng)當(dāng)是所有行政行為普遍予以適用的原則。

小編提示：房證是證明房產(chǎn)權(quán)屬的重要文件，也是爭(zhēng)取公平合理補(bǔ)償?shù)淖钪苯右沧钪匾目陀^證據(jù)。拆遷補(bǔ)償沒(méi)談好、未簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前，房證可別著急上交。否則您也有可能遭遇李先生這樣的麻煩。征收套路太深，大家有疑問(wèn)要及時(shí)咨詢律師。

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